Les supports immobiliers dans le PEA et PEA-PME

Le PEA et le PEA-PME sont principalement utilisés pour investir sur les marchés actions. Pourtant, ces enveloppes fiscales peuvent également permettre aux investisseurs de s’exposer indirectement au secteur immobilier.

Il est toutefois important de préciser qu’un PEA ne permet pas d’investir directement dans de l’immobilier physique. Il n’est donc pas possible d’y loger un appartement locatif, une maison, des parts de SCPI ou un investissement immobilier classique.

En revanche, certains titres financiers liés à l’immobilier peuvent être éligibles au PEA ou au PEA-PME, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation. Ils permettent ainsi de bénéficier d’une exposition indirecte au secteur immobilier tout en profitant du cadre fiscal du PEA.

Ces supports présentent cependant un fonctionnement différent de l’immobilier direct. L’investisseur ne devient pas propriétaire d’un immeuble, mais détient des titres financiers dont la valeur dépend notamment de la performance des sociétés immobilières sous-jacentes et de l’évolution des marchés financiers.

Comment fonctionne le PEA et le PEA-PME ?

Le PEA (Plan Epargne en Action) et le PEA-PME (Plan Epargne en Action – Petites et Moyennes Entreprises) sont deux enveloppes particulières et complémentaires qui permettent d’investir sur des titres côtés ou non tout en bénéficiant, sous certaines conditions, d’une fiscalité sur les dividendes et sur les plus-values extrêmement avantageuse par rapport à un compte titre traditionnel.

L’investisseur peut en ouvrir un auprès d’une banque (on parle alors de PEA Bancaire et PEA-PME Bancaire) ou auprès d’une compagnie d’assurance (on parle alors de PEA Assurance et PEA-PME Assurance).

Le plafond de versement du PEA est de 150 000 € et celui du PEA-PME de 225 000 €. Ils sont cumulables mais il n’est pas possible de verser sur les deux réunis plus de 225 000€.

Quelle différence entre le PEA et le PEA-PME ?

Principalement, les supports éligibles. Le PEA permet d’acquérir des titres d’entreprises cotées de l’Union Européenne et des placements collectifs (OPCVM, fonds etc…) dont investis à 75 % au moins en actions de ces entreprises. Notons que sous certaines conditions il est possible également de souscrire à des titres de SAS, SA ou SARL non-cotées au sein d’un PEA. Le PEA-PME lui a été créé en 2014 pour permettre d’investir sur des Petites et Moyennes Entreprises (PME) et des Entreprises de Taille Intermédiaires (ETI).

Quelle fiscalité pour les investissements immobiliers détenus dans un PEA ?

L’un des principaux avantages du PEA réside dans son traitement fiscal après cinq années de détention.

Tant qu’aucun retrait n’est effectué, les revenus et plus-values réalisés dans le cadre du plan ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

Après cinq ans, les retraits et rachats sont exonérés d’impôt sur le revenu sur les gains réalisés, mais restent soumis aux prélèvements sociaux au taux en vigueur.

Avant cinq ans, un retrait peut entraîner l’imposition des gains et, dans certains cas, la clôture du plan. Certaines situations permettent toutefois d’effectuer un retrait anticipé sans entraîner la clôture du PEA.

Le PEA constitue donc une enveloppe particulièrement intéressante pour un investissement à long terme, y compris lorsqu’elle est utilisée pour s’exposer indirectement au secteur immobilier.

Que devient le PEA au décès de son titulaire ?

Le décès entraîne la clôture du PEA. Les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu dans cette situation, même avant cinq ans, mais les prélèvements sociaux restent à prendre en compte. La valeur du plan figure dans la succession. Détenir des supports immobiliers dans le PEA ne lui donne pas les règles de transmission d’une assurance-vie. Service Public précise les conséquences du décès sur le PEA.

Les actions de sociétés immobilières éligibles au PEA

Il peut notamment s’agir d’actions de sociétés exerçant une activité dans le secteur immobilier, sous réserve que les titres concernés respectent les conditions d’éligibilité au PEA.

Certaines foncières cotées peuvent ainsi être accessibles via un PEA, mais toutes les sociétés immobilières cotées ne sont pas automatiquement éligibles.

Ces sociétés peuvent être spécialisées dans différents segments immobiliers :

• les bureaux
• les commerces
• la logistique
• l’immobilier résidentiel
• l’immobilier de santé
• l’hôtellerie

En investissant dans une foncière cotée au sein d’un PEA, l’investisseur bénéficie d’une exposition au secteur immobilier sans avoir à gérer directement un bien immobilier.

La performance de ce type d’investissement dépend de plusieurs facteurs :

• l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier détenu
• le niveau des loyers perçus
• le taux d’occupation des immeubles
• la situation économique générale
• l’évolution des taux d’intérêt

Comme tout investissement en actions, ces supports peuvent connaître des variations importantes à la hausse comme à la baisse. Ils présentent donc un risque de perte en capital.

Les ETF immobiliers dans le PEA

Le PEA peut également permettre d’investir dans certains ETF immobiliers lorsqu’ils respectent les conditions d’éligibilité prévues par la réglementation. L’éligibilité au PEA ne dépend pas du fait que l’ETF soit qualifié d’« immobilier », mais de sa structure et du respect des conditions réglementaires applicables aux actifs détenus par le fonds.

Un ETF (Exchange Traded Fund) est un fonds indiciel coté en Bourse qui cherche à reproduire la performance d’un indice de référence.

Dans le domaine immobilier, certains ETF permettent d’investir indirectement dans un ensemble de sociétés immobilières cotées. Cette approche offre une diversification plus importante qu’un investissement réalisé sur une seule entreprise.

Par exemple, un ETF immobilier peut regrouper plusieurs foncières intervenant dans différents pays ou secteurs immobiliers.

L’intérêt principal de ces supports est de permettre une diversification rapide du portefeuille tout en conservant la liquidité propre aux marchés financiers.

Toutefois, tous les ETF immobiliers ne sont pas éligibles au PEA. Il est donc nécessaire de vérifier leurs caractéristiques avant d’investir.

Les fonds immobiliers accessibles via un PEA

Certains fonds d’investissement peuvent également être détenus dans un PEA lorsqu’ils respectent les règles d’éligibilité propres à cette enveloppe.

Il s’agit principalement d’OPCVM investis majoritairement en actions de sociétés européennes éligibles.

Contrairement aux SCPI ou aux OPCI, ces fonds ne détiennent généralement pas directement des immeubles. Ils investissent plutôt dans des sociétés ayant une activité immobilière.

Cette distinction est importante : investir dans un fonds immobilier éligible au PEA revient à investir dans des entreprises immobilières cotées, et non à détenir une quote-part directe d’un patrimoine immobilier.

Les supports immobiliers dans le PEA-PME

Le PEA-PME peut également offrir une exposition au secteur immobilier, notamment à travers des sociétés immobilières de taille plus réduite.

Cette enveloppe est destinée au financement des PME et ETI européennes. Elle peut donc permettre d’investir dans certaines entreprises immobilières répondant aux critères réglementaires.

Ces sociétés peuvent intervenir dans différents domaines :

• promotion immobilière ;
• gestion immobilière ;
• développement de solutions liées au logement ;
• immobilier spécialisé.

Le PEA-PME peut également permettre d’accéder à des entreprises non cotées, sous réserve qu’elles respectent les conditions prévues par la réglementation.

Cette possibilité peut représenter une source de diversification supplémentaire, mais elle nécessite une analyse approfondie. Les PME présentent généralement une liquidité plus faible et peuvent être plus sensibles aux évolutions économiques.

Peut-on investir dans des SCPI avec un PEA ?

Les SCPI ne sont pas éligibles au PEA. Il n’est donc pas possible d’acheter directement des parts de SCPI dans un PEA ou un PEA-PME.

La raison est liée au fonctionnement même de ces placements. Une SCPI détient directement un patrimoine immobilier composé d’immeubles loués à des entreprises ou des particuliers. Or, le PEA est réservé à certains titres financiers, principalement des actions européennes et des fonds respectant des critères précis.

Pour investir dans des SCPI, il faut donc utiliser d’autres modes de détention :

• l’achat de parts en direct
• l’investissement via une assurance-vie lorsque le contrat le permet
• le démembrement temporaire de propriété

Le PEA et les SCPI répondent donc à des objectifs différents. Le premier est une enveloppe financière destinée principalement aux actions, tandis que les secondes constituent un investissement immobilier collectif.

Les avantages d’une exposition immobilière via un PEA

Investir dans des supports immobiliers au sein d’un PEA peut présenter plusieurs avantages :

• bénéficier de la fiscalité avantageuse du PEA après cinq années de détention
• accéder au secteur immobilier sans acheter directement un bien
• diversifier un portefeuille financier avec une exposition aux actifs immobiliers
• conserver une meilleure liquidité qu’un investissement immobilier physique

Cette stratégie peut donc convenir aux investisseurs souhaitant compléter un portefeuille d’actions avec une exposition immobilière. Cependant, il convient de garder à l’esprit que ces supports restent des placements financiers. Leur valeur peut évoluer en fonction des marchés boursiers et ne suit pas nécessairement l’évolution du marché immobilier physique.