Investir en immobilier en assurance-vie permet de s’exposer à la pierre sans nécessairement acheter un appartement, un local commercial ou un immeuble en direct. Certains contrats multisupports donnent accès à des fonds immobiliers tels que les SCPI, SCI, sociétés civiles ou OPCI. D’autres peuvent également référencer des fonds investis dans des foncières cotées. L’épargnant combine ainsi deux éléments distincts : un support immobilier, dont la valeur dépend notamment du marché immobilier, et l’enveloppe assurance-vie, qui apporte ses propres règles de fonctionnement et de fiscalité. Cette solution peut notamment être étudiée pour diversifier une épargne, déléguer la gestion immobilière ou capitaliser sur une durée longue. Elle comporte néanmoins des risques : absence de garantie du capital, frais, contraintes de liquidité et choix limité aux supports proposés par l’assureur. Avant de sélectionner un fonds immobilier, il est donc important de comprendre plus largement comment investir en assurance-vie et quelle place cette enveloppe peut prendre dans une stratégie patrimoniale.
Points clés à retenir
- Les supports immobiliers sont généralement proposés comme unités de compte sans garantie en capital.
- Les SCPI, SCI/SC et OPCI n’investissent pas de la même manière et ne répondent pas exactement aux mêmes objectifs.
- L’assurance-vie permet de combiner immobilier et autres classes d’actifs au sein d’un même contrat.
- Les frais du fonds immobilier s’ajoutent aux éventuels frais du contrat.
- Pour investir en immobilier via une assurance-vie, il faut donc comparer à la fois le fonds et le contrat qui l’héberge.
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Comment investir dans l’immobilier avec une assurance-vie ?
Une assurance-vie multisupport peut accueillir plusieurs catégories de placements. À côté du fonds en euros peuvent figurer des unités de compte investies en actions, obligations ou immobilier. L’AMF cite notamment les parts de SCPI et d’OPCI parmi les supports pouvant être proposés sous cette forme. Mais on retrouve également les SCI en assurance-vie, les foncières côtés ou les OPCVM immobiliers. Contrairement au fonds en euros, le capital investi sur une unité de compte n’est pas garanti. L’investisseur peut ainsi consacrer une partie de son contrat à l’immobilier et conserver une autre partie sur des supports présentant des caractéristiques différentes. Cette possibilité facilite la construction d’une allocation diversifiée, mais elle ne transforme pas l’immobilier en placement sans risque.
L’immobilier est généralement accessible sous forme d’unités de compte
Lorsque l’épargnant choisit une SCPI, une SCI ou un OPCI dans son assurance-vie, la valeur de son épargne évolue en fonction de la valeur de l’unité de compte correspondante. Cette valeur peut augmenter ou diminuer. Le risque dépend ensuite de la composition du fonds. Une SCPI principalement investie en bureaux ne réagira pas nécessairement comme une SCI diversifiée entre plusieurs catégories d’immobilier ou comme un OPCI comportant également des actifs financiers.
Que détient réellement l’épargnant ?
Il existe une différence importante entre acheter un actif en direct et sélectionner un support immobilier à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. En assurance-vie, le souscripteur dispose d’une créance sur l’assureur exprimée notamment en unités de compte. Le fonctionnement n’est donc pas identique à celui d’un investisseur achetant directement des parts auprès d’une société de gestion. Cette distinction a des conséquences sur plusieurs éléments :
| Élément | Immobilier en assurance-vie |
|---|---|
| Propriété du support | Détention au travers du contrat |
| Univers d’investissement | Limité aux supports référencés |
| Fiscalité des retraits | Fiscalité de l’assurance-vie |
| Arbitrages | Selon les règles du contrat |
| Frais | Frais du support + éventuels frais du contrat |
| Sortie | Selon le fonds et les conditions prévues par l’assureur |
Le choix du contrat d’assurance-vie est donc aussi important que le choix des fonds immobiliers.
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Quels supports immobiliers peut-on loger dans une assurance-vie ?
L’offre dépend de chaque assureur. Certaines assurances-vie proposent essentiellement quelques SCPI. D’autres donnent accès à des SCI, sociétés civiles, OPCI ou supports immobiliers cotés. L’offre de fonds immobiliers peut d’ailleurs varier fortement d’un contrat à l’autre.
Voici les principales solutions à connaître.
| Support | Actifs principalement détenus | Fonctionnement général | Principaux points d’attention |
|---|---|---|---|
| SCPI | Immeubles locatifs | Immobilier collectif géré | Frais, durée de détention, valeur des parts, liquidité |
| SCI / SC | Immobilier direct et/ou fonds immobiliers | Allocation immobilière diversifiée | Composition parfois complexe, frais, valorisation |
| OPCI | Immobilier + actifs financiers + liquidités | Support hybride | Double exposition immobilier/marchés financiers |
| Foncières cotées | Sociétés immobilières cotées | Actions en Bourse | Volatilité boursière |
| ETF ou OPCVM immobiliers | Panier de foncières cotées | Réplication d’un indice pour les ETF | Risque actions, disponibilité selon le contrat |
Les SCPI en assurance-vie
La société civile de placement immobilier (SCPI) collecte l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Une SCPI peut investir dans différentes catégories d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, hôtellerie ou immobilier spécialisé. Elle peut également diversifier son patrimoine entre plusieurs villes ou pays. La société de gestion prend notamment en charge l’acquisition des immeubles, leur location, les travaux et la gestion des locataires. Pour l’épargnant, l’intérêt est donc d’accéder à un patrimoine immobilier mutualisé sans avoir à gérer directement les immeubles. Cela ne supprime pas les risques. La valeur des parts peut diminuer et les revenus générés par le parc immobilier ne sont pas garantis.
Bon à savoir : une SCPI détenue dans une assurance-vie et une SCPI détenue en direct peuvent être identiques sur le plan immobilier, mais leurs modalités de détention, leurs frais et leur fiscalité pour l’investisseur diffèrent.
Les SCI et sociétés civiles en assurance-vie
Les SCI et sociétés civiles proposées comme unités de compte fonctionnent différemment des SCI familiales utilisées pour détenir un appartement ou une maison. Elles peuvent investir dans plusieurs types d’actifs :
- immeubles détenus directement ;
- parts de SCPI ;
- OPCI ;
- autres sociétés civiles ;
- fonds immobiliers ;
- foncières cotées ;
- liquidités.
Elles peuvent ainsi servir de fonds de fonds immobiliers et offrir une diversification importante au sein d’un seul support.
Leur fonctionnement varie néanmoins fortement d’un fonds à l’autre. Deux sociétés civiles peuvent présenter des stratégies, des niveaux de frais et des profils de risque très différents. Il faut donc analyser leur composition réelle plutôt que se limiter au terme « SCI ».
Les OPCI
Un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) combine immobilier et actifs financiers. Pour les OPCI destinés au grand public, l’AMF indique une composition comprenant au minimum 60 % d’actifs immobiliers ainsi qu’au moins 5 % de liquidités, le reste pouvant notamment être investi en actions ou obligations. L’OPCI se situe donc à la frontière entre immobilier et placement financier. Il peut bénéficier d’une diversification plus large, mais son comportement peut également être influencé par deux marchés différents : l’immobilier et les marchés financiers. Ni le capital ni le rendement ne sont garantis.
Les foncières cotées et ETF immobiliers
L’exposition à l’immobilier peut également passer par des entreprises cotées dont l’activité consiste à acquérir, développer ou exploiter des actifs immobiliers. En France, on parle notamment de SIIC, pour sociétés d’investissement immobilier cotées. Leur cours évolue en Bourse. Elles peuvent donc connaître des variations sensiblement plus rapides que la valeur d’un patrimoine immobilier non coté. L’AMF souligne ainsi que leur valeur peut fortement fluctuer avec les marchés boursiers.
Un ETF immobilier permet quant à lui d’investir dans un panier de sociétés immobilières cotées au travers d’un fonds indiciel. Ces placements apportent une exposition au secteur immobilier, mais leur profil se rapproche davantage de celui d’un investissement en actions que de la détention directe d’immeubles.
Liste de supports immobiliers accessibles en assurance-vie
Tous les contrats ne permettent pas d’investir dans les mêmes SCPI, SCI ou OPCI.
Certains proposent quelques supports seulement, alors que d’autres disposent d’une offre immobilière plus étendue. Des restrictions peuvent également s’appliquer sur la part maximale du contrat pouvant être investie dans certaines unités de compte, les modalités de versement ou les arbitrages.
Pour identifier et comparer les fonds disponibles, consultez notre Liste de supports immobiliers accessibles en assurance-vie.
Avant de sélectionner un support, il convient toutefois d’étudier non seulement sa stratégie immobilière, mais également ses frais, son niveau de risque, son horizon de placement et les règles prévues par le contrat.
Quels sont les avantages d’investir en immobilier via une assurance-vie ?
L’intérêt de cette stratégie ne repose pas seulement sur l’immobilier. L’assurance-vie modifie également la manière dont l’investissement est détenu et peut apporter davantage de souplesse dans la gestion globale de l’épargne.
Accéder à l’immobilier sans gérer directement un bien
Un investissement locatif en direct implique généralement plusieurs tâches : recherche du bien, financement, sélection des locataires, gestion des loyers, travaux et obligations administratives. Avec une SCPI, une SCI ou un OPCI, la gestion est confiée à des professionnels. L’investisseur reste néanmoins exposé aux conséquences de cette gestion : niveau d’occupation des immeubles, évolution des loyers, travaux, acquisitions, ventes ou endettement du fonds. Il s’agit donc de gestion déléguée,non dénué de risque.
Diversifier plus facilement son exposition immobilière
Acheter un seul appartement concentre généralement une part importante du capital sur :
- une ville ;
- un immeuble ;
- une typologie de logement ;
- un ou quelques locataires.
Un fonds immobilier peut répartir ses investissements entre de nombreux actifs et locataires. Il est aussi possible d’investir dans plusieurs fonds au sein d’une même assurance-vie et de compléter cette exposition immobilière avec d’autres classes d’actifs. Cette diversification peut réduire certains risques spécifiques, mais elle n’empêche pas une baisse générale du marché immobilier.
Capitaliser dans le cadre fiscal de l’assurance-vie
L’autre différence importante concerne la fiscalité. Pendant la phase d’épargne, l’épargnant n’est généralement pas soumis à l’impôt sur le revenu à chaque mouvement ou gain réalisé à l’intérieur du contrat. La fiscalité sur les gains intervient principalement au moment d’un rachat. Ce mécanisme peut faciliter une logique de capitalisation et d’arbitrage sur une durée longue. Il ne faut cependant pas raisonner uniquement en fonction de la fiscalité : frais, risque, durée de placement et rendement net doivent également être pris en compte.
Investir avec des montants plus facilement fractionnables
L’achat d’un logement nécessite généralement un investissement important. Les unités de compte immobilières permettent souvent d’allouer des montants plus fractionnés à la pierre, selon les conditions du contrat. L’épargnant peut ainsi construire progressivement une allocation immobilière plutôt que concentrer immédiatement une somme importante dans un seul actif.
SCPI en assurance-vie ou en direct : quelles différences ?
C’est l’une des principales questions lorsqu’un investisseur souhaite acheter des parts de SCPI. Les deux modes de détention permettent une exposition au même univers immobilier, mais leur fonctionnement patrimonial diffère.
| Critère | SCPI en assurance-vie | SCPI en direct |
|---|---|---|
| Mode de détention | Au travers du contrat | Parts détenues directement |
| Choix de SCPI | Limité au référencement de l’assureur | toutes les SCPI du marché (sous réserve de parts disponibles à l’achat) |
| Fiscalité des revenus pour l’investisseur | Cadre de l’assurance-vie | Fiscalité correspondant à la détention directe (revenus fonciers) |
| Crédit immobilier | Non | Oui |
| Frais | SCPI + frais éventuels du contrat | Frais propres à la SCPI et au financement éventuel |
| Revenus | Traitement selon le contrat | Revenus versés au détenteur |
| Transmission | Cadre successoral de l’assurance-vie | Transmission des parts |
| Gestion | Déléguée | Déléguée |
| Liquidité | Dépend notamment du contrat et de l’assureur | Dépend du marché des parts |
Le principal intérêt de la détention en assurance-vie réside donc moins dans la SCPI elle-même que dans l’enveloppe utilisée pour la détenir. À l’inverse, l’investissement en direct peut présenter davantage d’intérêt lorsqu’un investisseur souhaite notamment utiliser le financement à crédit ou accéder à une gamme plus large de SCPI.
Point de vigilance : il est préférable de comparer le rendement potentiel net de l’ensemble des frais et de la fiscalité, plutôt que le seul taux de distribution affiché par la SCPI.
SCPI ou SCI en assurance-vie : comment les distinguer ?
Les acronymes sont proches, mais leur fonctionnement est différent.
| SCPI | SCI / société civile |
|---|---|
| Investit principalement directement dans des actifs immobiliers | Peut investir directement et indirectement dans plusieurs véhicules immobiliers |
| Portefeuille immobilier identifiable | Allocation parfois constituée de plusieurs couches de fonds |
| Peut générer des revenus immobiliers réguliers | Les revenus sont fréquemment capitalisés |
| Frais de souscription potentiellement significatifs | Structure de frais différente selon le fonds |
| Approche principalement immobilière | Peut rechercher une diversification immobilière plus large |
| Horizon généralement long | Horizon dépendant de la stratégie du fonds |
Une SCI peut par exemple détenir simultanément plusieurs SCPI. Elle permet alors de mutualiser plusieurs stratégies immobilières dans une seule unité de compte.
En contrepartie, sa composition peut être moins intuitive à analyser.
La question n’est donc pas de déterminer si la SCI est systématiquement préférable à la SCPI, mais de vérifier quel véhicule correspond le mieux à l’objectif, à l’horizon de placement et au niveau de risque accepté.
Quels sont les risques et inconvénients de l’immobilier en assurance-vie ?
Investir en immobilier à travers une assurance-vie présente certains avantages, mais plusieurs limites doivent être prises en compte.
Le capital n’est pas garanti
Une SCPI, une SCI ou un OPCI proposée comme unité de compte ne bénéficie pas de la garantie en capital du fonds en euros.
La valeur du support peut diminuer.
Elle peut notamment être affectée par :
- une baisse des prix immobiliers ;
- une augmentation de la vacance ;
- une diminution des loyers ;
- la hausse des coûts de financement ;
- des travaux importants ;
- une évolution défavorable des taux ;
- des difficultés propres à certains secteurs immobiliers.
Le DIC du support permet notamment d’identifier son niveau de risque et sa période de détention recommandée.
Les frais du fonds et du contrat peuvent se cumuler
C’est un élément essentiel dans la comparaison.
Un investissement immobilier en assurance-vie peut supporter plusieurs couches de frais.
Le support immobilier possède ses propres frais. L’assurance-vie peut ensuite appliquer des frais de gestion annuels sur les unités de compte et, selon le contrat, d’autres coûts peuvent exister.
L’AMF recommande d’ailleurs de comparer les contrats en tenant compte des différents frais applicables aux unités de compte.
Un placement immobilier ne doit donc pas être évalué uniquement à partir de son rendement brut.
La liquidité n’est pas identique pour tous les supports
L’immobilier est par nature moins liquide qu’un compte bancaire.
La présence d’un support dans une assurance-vie peut modifier les modalités de sortie, mais cela ne signifie pas que tous les fonds immobiliers offrent une liquidité identique.
Il faut notamment vérifier :
- les possibilités d’arbitrage ;
- les délais ;
- les restrictions éventuelles ;
- les conditions prévues par l’assureur ;
- les mécanismes propres au fonds.
L’illiquidité constitue notamment un risque à prendre en compte pour les SCPI.
L’offre dépend du contrat choisi
Un excellent fonds immobilier n’a d’intérêt dans une assurance-vie que s’il est effectivement référencé dans le contrat.
Or la liste des unités de compte varie d’un établissement à l’autre.
Le contrat peut également imposer des conditions particulières aux investissements immobiliers.
Cela explique pourquoi une stratégie immobilière en assurance-vie suppose deux niveaux de sélection :
1. choisir un contrat adapté ;
2. choisir les supports immobiliers adaptés à l’intérieur de ce contrat.
Le recours au crédit est très limité
L’immobilier détenu en direct permet parfois d’utiliser l’endettement pour financer tout ou partie de l’investissement.
Cette logique s’applique difficilement aux unités de compte détenues dans une assurance-vie.
Un investisseur dont la stratégie patrimoniale repose principalement sur l’effet de levier du crédit immobilier pourra donc étudier d’autres modes de détention.
Quelle fiscalité pour l’immobilier en assurance-vie ?
La fiscalité constitue l’une des différences majeures entre une SCPI détenue en direct et une unité de compte immobilière logée dans une assurance-vie.
Fiscalité pendant la phase d’épargne
Tant qu’aucun rachat n’est réalisé, les gains générés à l’intérieur du contrat ne font généralement pas l’objet d’une imposition immédiate à l’impôt sur le revenu entre les mains du souscripteur.
Cela permet notamment de modifier la répartition de son assurance-vie sans déclencher à chaque arbitrage la même fiscalité que lors de la cession de placements détenus hors enveloppe.
Cette logique favorise la capitalisation à long terme.
Fiscalité lors d’un rachat
Lorsqu’un rachat partiel est effectué, celui-ci est composé d’une fraction de capital initialement versé et d’une fraction de gains.
La fiscalité porte sur la part correspondant aux gains.
Les règles dépendent notamment de la date des versements et de l’ancienneté du contrat.
Après huit ans, la législation prévoit notamment un abattement annuel sur les gains retirés de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.
Ces paramètres fiscaux doivent être vérifiés au moment du rachat, la réglementation étant susceptible d’évoluer.
Fiscalité en cas de décès de l’assuré
Au décès, le traitement des capitaux transmis dépend notamment de la clause bénéficiaire, de la date du contrat et des versements, ainsi que de l’âge de l’assuré lors de ces versements. La présence de supports immobiliers ne crée pas à elle seule une exonération particulière. Les bénéficiaires doivent examiner les formalités et les règles applicables à leur situation. Les impôts expliquent comment déclarer les capitaux reçus d’une assurance-vie.
Assurance-vie immobilière et IFI
Un point mérite une attention particulière : investir dans l’immobilier au travers d’une assurance-vie ne permet pas automatiquement d’échapper à l’IFI.
Pour un contrat rachetable exprimé en unités de compte, la fraction de la valeur représentative de certains actifs immobiliers imposables peut entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Pour les contribuables concernés par l’IFI, la composition exacte des unités de compte doit donc être analysée.
Comment choisir son assurance-vie pour investir dans l’immobilier ?
L’un des apports intéressants du contenu d’Avenue des Investisseurs est de rappeler qu’un investisseur ne doit pas seulement rechercher « une bonne SCPI », mais aussi une assurance-vie adaptée à la détention de fonds immobiliers.
Comparer les supports proposés
Le premier critère consiste à examiner l’offre immobilière du contrat.
Il est utile de regarder :
- le nombre de SCPI ;
- la présence de SCI ou sociétés civiles ;
- les OPCI disponibles ;
- l’éventuel accès à des fonds immobiliers cotés ;
- la diversité des sociétés de gestion ;
- les stratégies sectorielles et géographiques proposées.
Une offre très large n’est pas indispensable dans tous les cas. Elle permet néanmoins davantage de possibilités pour construire une allocation diversifiée.
Vérifier les frais
Il convient ensuite d’additionner les différents niveaux de frais. Un investisseur peut notamment rencontrer : les frais du support immobilier, puis les frais annuels sur unités de compte du contrat. Selon les situations, peuvent aussi s’ajouter des frais de versement ou d’arbitrage. Ce cumul doit être intégré dans toute comparaison.
Étudier les conditions propres aux supports immobiliers
Certains contrats prévoient des règles spécifiques. Il faut notamment vérifier :
- le minimum d’investissement ;
- la proportion maximale autorisée en immobilier ;
- les modalités d’investissement ;
- les règles d’arbitrage ;
- le traitement des revenus éventuels ;
- les conditions de désinvestissement.
Ces caractéristiques peuvent modifier significativement l’intérêt d’un même support d’un contrat à l’autre.
Analyser chaque fonds avant d’investir
Enfin, il faut revenir à l’actif sous-jacent. Pour une SCPI, une SCI ou un OPCI, l’analyse peut notamment porter sur :
la stratégie immobilière, la diversification sectorielle et géographique, la qualité des actifs, l’endettement, les frais, la liquidité, les risques et l’horizon de placement recommandé.
Le document d’informations clés (DIC) permet de retrouver plusieurs informations importantes sur les risques, les coûts et les scénarios du placement.
Les performances passées ne permettent pas de prévoir les performances futures.
À quel profil l’immobilier en assurance-vie peut-il convenir ?
L’immobilier en assurance-vie peut notamment mériter d’être étudié par un investisseur qui souhaite s’exposer à la pierre sans acheter ni gérer directement un bien immobilier.
Cette approche peut également convenir à une personne souhaitant compléter une assurance-vie déjà diversifiée ou ajouter une composante immobilière à un patrimoine principalement financier.
Elle nécessite néanmoins un horizon d’investissement suffisamment long et l’acceptation d’un risque de perte en capital.
À l’inverse, elle sera généralement moins adaptée lorsque l’objectif principal consiste à :
disposer d’une épargne de précaution immédiatement disponible, garantir le capital ou utiliser massivement le financement immobilier.
Enfin, un investisseur possédant déjà sa résidence principale, plusieurs biens locatifs ou des parts de SCPI doit regarder son exposition immobilière globale avant d’ajouter une nouvelle unité de compte immobilière à son assurance-vie.
Conclusion
Investir en immobilier en assurance-vie permet d’accéder à la pierre sous une forme différente de l’achat immobilier traditionnel.
SCPI, SCI, sociétés civiles et OPCI permettent de déléguer la gestion des actifs et de construire une exposition immobilière plus facilement fractionnable. Certains contrats donnent également accès aux foncières cotées ou aux fonds immobiliers indiciels.
L’assurance-vie apporte en parallèle son cadre fiscal, ses possibilités d’arbitrage et son fonctionnement patrimonial.
Cette enveloppe ne fait toutefois pas disparaître les caractéristiques de l’immobilier : le capital n’est pas garanti, la valeur des supports peut diminuer, la liquidité varie et plusieurs couches de frais peuvent se cumuler.
Pour apprécier l’intérêt de cette stratégie, il faut donc analyser trois niveaux simultanément : la situation patrimoniale de l’investisseur, le contrat d’assurance-vie et le support immobilier sélectionné.
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