Vendre des parts de SCPI

Quand on est investisseur immobilier, on s’intéresse généralement et à juste titre à l’achat immobiliers avant d’acheter. Le réflexe est souvent le même avant d’investir en SCPI, il est judicieux d’étudier l’achat et la revente de SCPI. Alors voici tout ce que vous devez savoir sur la revente de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).

La revente des parts de SCPI de rendement

Les sociétés de gestion ne garantissent pas contractuellement la revente des parts, c’est d’ailleurs écrit noir sur blanc sur tous les documents réglementaires. Comme pour un investissement immobilier locatif en direct, la vente des parts des sociétés civiles de placement immobilier ne peut pas être effectuée par la société de gestion si personne ne souhaite les acquérir. La liquidité n’est donc pas garantie. En revanche elle est organisée de manière à ce que le porteur de parts puisse récupérer ses capitaux dans les meilleurs délais. Cette organisation ne garantit ni une date de vente ni un délai plus court que pour un bien immobilier détenu en direct.

La Revente des parts de SCPI

La revente des parts de SCPI à capital variable

La revente de ses parts de SCPI quand on est associé dans une SCPI à capital variable s’opère avec un formalisme plus allégé que pour les SCPI à capital fixe. Il suffit pour le cédant de compléter un formulaire de retrait et d’envoyer ce document à la société de gestion qui procédera à la vente des parts au prix de retrait. En cas d’absence de contreparties à l’achat, la société de gestion inscrit la demande sur le registre des demandes de retrait qui seront alors satisfaites par ordre chronologique d’inscription. Par ailleurs, l’assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts. Si le fonds de remboursement ne peut pas couvrir toutes les demandes de retrait, il peut être alors proposé à l’associé un prix inférieur au prix de retrait pour satisfaire sa demande.

La revente des parts de SCPI à capital fixe

Sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, le vendeur transmet un ordre précisant notamment le prix demandé. La vente dépend de la rencontre avec un acheteur ; le prix obtenu peut être inférieur au prix d’achat. Une cession de gré à gré peut aussi être possible, selon les formalités prévues dans la documentation de la SCPI.

La revente des parts de SCPI en assurance-vie

Lorsque la SCPI est détenue comme unité de compte dans une assurance-vie, la demande s’adresse à l’assureur : un arbitrage réaffecte l’épargne au sein du contrat, tandis qu’un rachat permet d’en retirer des fonds. Consultez les conditions du contrat pour connaître la valorisation retenue, les frais et les modalités applicables. Les unités de compte ne garantissent pas la valeur du capital. ABE Infoservice détaille les opérations possibles dans un contrat d’assurance-vie.

Les principales interrogations sur le délais de vente

Comprendre comment vendre des parts de SCPI c’est important, mais les investisseurs se demande souvent dans quel délais il est possible de vendre et qu’est-ce qui peut également impacter le délais de vente.

Quel est le délai moyen de vente ?

Il n’existe pas de délai de vente garanti commun à toutes les SCPI. Une demande complète peut rester en attente lorsqu’il n’y a pas assez d’acheteurs ou de souscriptions permettant de la satisfaire. Demandez à la société de gestion l’état des retraits en attente et les règles applicables à votre SCPI. Le médiateur de l’AMF rappelle qu’une demande de retrait peut être exécutée dans un délai indéterminé.

Le délai de vente est-il lié à la taille de la SCPI et à son taux de rendement ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le délai de revente des parts n’est pas lié à la taille de la SCPI. Ce n’est en effet pas un élément déterminant permettant d’assurer la liquidité des parts.

La taille d’une SCPI et son rendement passé ne suffisent pas à apprécier sa liquidité. Il faut notamment examiner les demandes de retrait en attente, les échanges ou souscriptions permettant de les satisfaire et les règles de cession. Un rendement régulier ne garantit pas la possibilité de revendre rapidement.

Le cas particulier des SCPI fiscales

Revendre les parts d’une SCPI fiscale

Après avoir investi dans une SCPI fiscale, il existe deux façons de revendre ses parts et ainsi de récupérer son capital :

• Attendre la vente des actifs et la liquidation de la SCPI au terme prévu au moment de la souscription (en général, 15 à 16 ans après l’année d’investissement).
• Revendre ses parts en passant par le marché secondaire organisée par la société de gestion.

Les points de vigilance :

Les SCPI fiscales offrent généralement un avantage fiscal en contrepartie d’une durée de détention minimale des parts. Cette durée de détention minimale est elle même fonction du type de SCPI fiscale (déficit foncier, Malraux, Pinel ou Monument Historique). La revente des parts avant le respect de cette durée minimale entraînera une perte de l’avantage fiscal.

Il y a peu d’investisseurs souhaitant acquérir des parts de SCPI fiscales sur le marché secondaire. En effet, en investissant via ce marché, les nouveaux acquéreurs ne bénéficient pas des avantages fiscaux offerts par ces SCPI. Le délais de vente peut-être plus long.

En passant par le marché secondaire, ce n’est pas la société de gestion qui fixe le prix en fonction de la valeur des immeubles, mais le cédant qui fixe sont prix en fonction de la demande. Le cédant peut-être amené à vendre en dessous du prix auquel il aurait pu vendre ses parts lors de la liquidation de la SCPI.

Weelim recommande d’attendre que les actifs de la SCPI soient cédés dans leur intégralité par le gestionnaire pour bénéficier de tous les avantages fiscaux.

Y a-t-il des frais lors de la revente des parts de SCPI ?

“En SCPI, les frais sont payés lors de la revente des parts”. 

Les frais dépendent de la SCPI et du mode de cession. Les frais de souscription sont inclus dans le prix d’acquisition ; ils ne doivent pas être confondus avec les éventuelles commissions de cession, pénalités de retrait anticipé ou droits d’enregistrement. Vérifiez la note d’information pour savoir quels frais s’appliquent, à qui et sur quelle base. L’AMF présente les principales catégories de frais des SCPI.

Vendre ses parts de SCPI sur le marché secondaire

Dans certaines situations, la revente de parts de SCPI peut également s’effectuer sur le marché secondaire, où vendeurs et acheteurs se rencontrent pour échanger des parts déjà existantes. Le fonctionnement, la fixation du prix et les délais de vente peuvent alors différer d’une SCPI à l’autre. La liquidité dépend notamment du nombre d’acheteurs présents et du prix proposé par le vendeur.

Pour mieux comprendre son fonctionnement, les délais à prévoir et les points de vigilance, découvrez notre guide consacré à la vente de parts de SCPI sur le marché secondaire.

Comprendre la valeur de retrait avant de revendre ses parts

Avant de vendre des parts de SCPI, il est essentiel de bien comprendre la notion de valeur de retrait. Ce prix correspond à la somme que perçoit un investisseur lors de la revente de ses parts, après déduction des frais de souscription. Contrairement à un bien immobilier classique, où la plus-value dépend du prix de marché, en SCPI, la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion et peut évoluer en fonction de la valorisation du patrimoine sous-jacent. Pour en savoir plus sur ce mécanisme et son impact sur la revente, consultez notre dossier détaillé sur la valeur de retrait des SCPI.

La fiscalité en cas de revente

Lors de la revente de vos parts de SCPI, si le prix de cession est supérieur au prix de souscription, alors une plus-value est constatée. Cette plus-value est taxée dans la catégorie des plus-value immobilière, dans les mêmes conditions qu’un investissement locatif. Que ce soit pour le taux d’imposition sur le revenu (19%), que pour les prélèvements sociaux (17,2%). Ces impôts s’appliquant après un abattement pour durée de détention permettant une totale exonération d’IR après 22 années révolues, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 années révolues.