Les différents modes d’achat des SCPI

Dans le paysage de l’investissement immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution permettant de diversifier son patrimoine et de percevoir des revenus potentiels issus de l’immobilier, sans avoir à assurer directement la gestion des biens.

Mais avant de procéder à l’achat de parts de SCPI, encore faut-il choisir le mode d’acquisition le plus adapté à sa situation. Achat au comptant, financement à crédit, démembrement de propriété, assurance-vie, PER ou contrat de capitalisation : plusieurs solutions existent et répondent à des objectifs patrimoniaux différents.

Dans ce guide, nous faisons le point sur les différentes façons d’investir en SCPI, leurs principales caractéristiques et les situations dans lesquelles elles peuvent être pertinentes.

Acheter des parts de SCPI en direct

La première possibilité consiste à acquérir directement ses parts auprès d’une société de gestion. L’investisseur devient alors associé de la SCPI et détient ses parts en direct.

Plusieurs modes d’acquisition sont possibles : mobiliser son épargne disponible, recourir au crédit ou encore investir en démembrement de propriété.

Acheter des parts de SCPI au comptant

L’achat de SCPI au comptant est probablement le mode d’acquisition le plus simple. L’investisseur utilise les liquidités dont il dispose pour acheter ses parts, sans avoir recours à un financement bancaire.

Après l’expiration du délai de jouissance prévu par la SCPI, généralement de quelques mois, l’investisseur peut commencer à percevoir les revenus potentiels distribués par la SCPI.

Cette solution peut notamment convenir à un investisseur disposant d’un capital à placer et souhaitant générer des revenus complémentaires potentiels. Elle permet également de diversifier un patrimoine immobilier sans avoir à acquérir et gérer directement un ou plusieurs biens.

L’achat au comptant implique toutefois d’immobiliser immédiatement une partie de son épargne. Il convient donc de conserver une épargne de précaution suffisante et de tenir compte de l’horizon de placement recommandé pour les SCPI.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Il est également possible de financer l’acquisition de parts de SCPI grâce à un crédit immobilier. L’investisseur emprunte alors tout ou partie du capital nécessaire à son investissement.

Le principal intérêt de cette stratégie réside dans l’effet de levier du crédit : elle permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier en mobilisant une capacité d’emprunt plutôt que l’intégralité de son épargne disponible.

Les revenus potentiellement distribués par la SCPI peuvent contribuer au remboursement des mensualités du crédit. Selon la situation fiscale de l’investisseur et les conditions applicables, certains intérêts d’emprunt peuvent également être pris en compte dans le calcul des revenus fonciers imposables.

Cette stratégie nécessite cependant une capacité d’endettement suffisante. Les revenus et la valeur des parts d’une SCPI n’étant pas garantis, l’investisseur doit être en mesure de continuer à rembourser son emprunt en cas de baisse des distributions.

Pour approfondir cette stratégie, retrouvez notre guide consacré au financement des SCPI.

Acheter des SCPI en démembrement de propriété

Une autre possibilité consiste à acquérir des parts de SCPI en démembrement de propriété. La pleine propriété des parts est alors temporairement divisée entre deux investisseurs : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. En contrepartie, ce dernier acquiert ses parts avec une décote par rapport à leur valeur en pleine propriété.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts.

Pourquoi acheter la nue-propriété de parts de SCPI ?

L’achat de SCPI en nue-propriété peut notamment répondre à un objectif de constitution de patrimoine à moyen ou long terme.

Un investisseur qui n’a pas besoin de revenus complémentaires aujourd’hui peut, par exemple, acheter des parts en nue-propriété sur une durée de 5, 10 ou 15 ans afin de préparer une future baisse de revenus, notamment au moment de son départ à la retraite.

Pendant le démembrement, puisqu’il ne perçoit pas les revenus de la SCPI, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur ceux-ci. La nue-propriété n’entre par ailleurs, en principe, pas dans son patrimoine immobilier taxable à l’IFI pendant cette période, sous réserve des règles fiscales applicables à la situation concernée.

Acheter des SCPI au sein d’une enveloppe d’investissement

L’acquisition directe n’est pas la seule manière de s’exposer aux SCPI. Certains contrats permettent également d’intégrer des supports immobiliers dans une enveloppe d’investissement disposant de sa propre fiscalité.

C’est notamment le cas de l’assurance-vie, de certains Plans d’Épargne Retraite (PER) et des contrats de capitalisation.

Dans ce cas, l’investisseur ne détient généralement pas ses parts de la même manière qu’en direct : les conditions d’accès aux SCPI, les frais, la fiscalité, la liquidité ou encore la part des revenus redistribuée dépendent notamment du contrat et de l’assureur.

Acheter des parts de SCPI en assurance-vie

Il est possible d’investir dans certaines SCPI en les intégrant aux unités de compte proposées au sein d’un contrat d’assurance-vie.

L’un des principaux intérêts réside dans la fiscalité de l’assurance-vie : tant qu’aucun rachat n’est réalisé, les gains générés au sein du contrat ne donnent pas lieu à une imposition à l’impôt sur le revenu au niveau de l’épargnant. L’assurance-vie présente également des caractéristiques particulières en matière de transmission grâce à la clause bénéficiaire.

Il faut néanmoins regarder attentivement les conditions proposées par l’assureur. Toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans tous les contrats et certains assureurs limitent la proportion du contrat pouvant être investie sur ces supports.

Aux frais propres à la SCPI peuvent également s’ajouter les frais du contrat d’assurance-vie. Il est donc important de comparer l’intérêt fiscal et patrimonial de l’enveloppe avec son coût global.

Retrouvez toutes les particularités de ce mode de détention dans notre guide consacré aux SCPI en assurance-vie.

Acheter des parts de SCPI dans un PER

Certains Plans d’Épargne Retraite permettent également d’investir sur des supports immobiliers tels que les SCPI.

Cette solution s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant associer investissement immobilier et préparation de la retraite. Les versements volontaires réalisés sur un PER peuvent, dans certaines limites et sous certaines conditions, être déduits du revenu imposable. En contrepartie, les sommes sont en principe destinées à rester investies jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé prévus par la réglementation.

La fiscalité applicable à la sortie dépend notamment du mode de sortie choisi, de l’origine des sommes et du fait d’avoir ou non bénéficié de la déduction fiscale à l’entrée.

Le PER peut donc constituer une enveloppe intéressante pour détenir indirectement des SCPI, mais son intérêt doit être apprécié en tenant compte de la fiscalité à l’entrée comme à la sortie.

Acheter des parts de SCPI dans un contrat de capitalisation

Le contrat de capitalisation constitue une troisième enveloppe permettant, selon les supports référencés, d’investir indirectement dans des SCPI.

Son fonctionnement présente plusieurs similitudes avec celui de l’assurance-vie, notamment concernant la fiscalité applicable aux rachats. Il possède toutefois une différence patrimoniale importante : le contrat de capitalisation ne se dénoue pas au décès de son souscripteur.

Il peut ainsi être intégré dans certaines stratégies de transmission patrimoniale et peut notamment faire l’objet d’une donation, éventuellement dans le cadre d’une donation-partage.

Investir en SCPI via un contrat de capitalisation doit toutefois être étudié dans sa globalité : SCPI disponibles, frais du contrat, conditions de souscription et de sortie, fiscalité et objectifs de transmission sont autant d’éléments à prendre en compte.

Quel mode d’achat de SCPI choisir ?

Il n’existe pas un mode d’acquisition meilleur que les autres dans toutes les situations. Le choix dépend avant tout de l’objectif poursuivi par l’investisseur.

Un achat au comptant peut être adapté pour investir des liquidités disponibles et rechercher des revenus complémentaires. Le crédit peut permettre de profiter d’un effet de levier pour constituer progressivement un patrimoine. Le démembrement répond davantage à une logique de préparation de revenus futurs et d’optimisation patrimoniale.

Les enveloppes comme l’assurance-vie, le PER ou le contrat de capitalisation permettent quant à elles d’intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale plus globale, avec des règles fiscales et successorales qui leur sont propres.

Avant d’investir, il est donc essentiel de prendre en compte sa situation patrimoniale, sa fiscalité, sa capacité d’épargne ou d’endettement, son horizon de placement et ses objectifs afin de sélectionner non seulement les SCPI adaptées, mais également le mode de détention le plus pertinent.