De nombreux investisseurs cherchent à maximiser la rentabilité de leurs placements, tout en minimisant l’impact fiscal. C’est souvent une de leurs préoccupations majeures, et c’est compréhensible. C’est pour cette raison, qu’il est important d’attacher une attention particulière au mode d’achat des SCPI.
Traditionnellement achetées en direct, ces parts peuvent également être souscrites au sein d’un contrat d’assurance-vie, ouvrant la voie à plus d’avantages fiscaux et plus de flexibilité sur la revente des parts notamment (en théorie).
Nous explorons ici en profondeur pourquoi et comment souscrire des parts de SCPI en assurance-vie, en évaluant les implications fiscales, les frais, les risques, et les critères de choix d’une assurance-vie adaptée à cet investissement.
Pourquoi souscrire des parts de SCPI en assurance-vie ?
Historiquement, les épargnants investissent en SCPI en souscrivant directement des parts auprès d’une société de gestion. Après un délai de jouissance généralement compris entre quelques mois, l’investisseur commence à percevoir des revenus issus des loyers collectés par la SCPI.
Cependant, dans certaines situations, intégrer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie peut représenter une stratégie patrimoniale intéressante.
Cette solution peut notamment répondre aux besoins des investisseurs qui ne souhaitent pas percevoir immédiatement les revenus générés par leur placement, mais plutôt les faire capitaliser dans une enveloppe fiscalement avantageuse.
L’investissement en SCPI via une assurance-vie peut également être pertinent pour les contribuables fortement imposés. En effet, les revenus issus d’une SCPI détenue en direct sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est élevée, l’impact fiscal peut donc réduire significativement le rendement net réellement perçu.
Enfin, l’assurance-vie constitue un outil particulièrement apprécié dans les stratégies de transmission patrimoniale grâce à son cadre fiscal spécifique en cas de décès.
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Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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La fiscalité
La fiscalité sur les revenus et les plus-values
L’un des principaux avantages d’investir en SCPI via une assurance-vie réside dans le traitement fiscal des gains générés.
Contrairement à une détention classique en direct, les revenus versés par les SCPI ne sont pas directement imposés chaque année entre les mains de l’investisseur.
Les revenus issus des SCPI sont intégrés au contrat d’assurance-vie et peuvent continuer à produire des intérêts sans fiscalité immédiate tant qu’aucun retrait n’est effectué.
Il s’agit d’un mécanisme de fiscalité différée : l’investisseur ne paie pas d’impôt au fur et à mesure de la capitalisation, mais uniquement au moment où il effectue un rachat sur son contrat.
Cette différence peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant constituer un capital sur le long terme.
La fiscalité applicable lors d’un retrait dépend notamment :
- de l’ancienneté du contrat d’assurance-vie
- du montant des primes versées
- de la date de versement des capitaux
Après huit années de détention, l’assurance-vie bénéficie d’un cadre fiscal plus favorable avec notamment un abattement annuel sur les gains retirés.
La fiscalité en cas de décès
L’assurance-vie est également reconnue comme un outil majeur de transmission patrimoniale.
En cas de décès de l’assuré, les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécifique, différent de celui applicable dans une transmission classique.
Cet avantage explique pourquoi l’assurance-vie est fréquemment utilisée dans les stratégies patrimoniales visant à protéger ses proches ou organiser la transmission d’un capital.
La rédaction de la clause bénéficiaire constitue alors un élément essentiel afin d’adapter le contrat aux objectifs de l’investisseur.
En savoir plus sur la fiscalité en cas de retrait et en cas de décès en assurance-vie.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Les frais
Les frais de souscription
Les frais liés aux SCPI sont généralement intégrés directement dans le prix de souscription des parts.
Dans le cadre d’une assurance-vie, l’assureur peut parfois prendre en charge une partie de ces frais afin de rendre le support plus attractif pour les investisseurs.
Cependant, il est important d’analyser le coût global du contrat car cette absence apparente de frais peut être compensée par d’autres mécanismes :
- frais de gestion annuels du contrat
- frais sur versement
- limitation de la redistribution des revenus générés par les SCPI
L’investisseur doit donc comparer la performance nette réellement obtenue après prise en compte de l’ensemble des frais.
Les frais de gestion du contrat
La performance annoncée d’une SCPI correspond généralement au rendement net des frais de gestion prélevés par la société de gestion immobilière.
Cependant, lorsqu’elle est détenue via une assurance-vie, une couche supplémentaire de frais peut s’ajouter.
L’assureur prélève en effet des frais de gestion annuels sur l’encours du contrat. Ceux-ci peuvent généralement varier selon les contrats et doivent être étudiés avant toute souscription.
Une différence de quelques dixièmes de pourcentage par an peut avoir un impact significatif sur une stratégie d’investissement longue durée.
La revente des parts de SCPI
La liquidité constitue souvent un argument avancé en faveur de l’assurance-vie.
Dans le cadre d’une détention en direct, la revente des parts de SCPI dépend du fonctionnement du marché secondaire et des conditions fixées par la société de gestion.
À l’inverse, dans une assurance-vie, l’investisseur effectue généralement une demande de rachat auprès de l’assureur, qui se charge ensuite de reverser les capitaux selon les conditions prévues au contrat.
Cette simplicité administrative constitue un avantage pour les investisseurs recherchant davantage de flexibilité.
Cependant, il convient de rappeler que la liquidité dépend également des conditions du contrat et de la disponibilité des supports proposés.
Retrouvez plus d’information sur la revente des parts d’une SCPI détenu en direct dans notre guide.
Le délais de jouissance
Le délai de jouissance correspond à la période durant laquelle l’investisseur ne perçoit pas encore de revenus après son acquisition de parts de SCPI.
Ce délai permet notamment à la société de gestion d’investir progressivement les capitaux collectés.
Dans le cadre d’un investissement en direct, ce délai est généralement compris entre quelques mois selon les SCPI.
En assurance-vie, le fonctionnement peut être différent puisque l’assureur détient généralement les parts et peut prévoir des modalités spécifiques.
Le choix des SCPI
L’un des principaux inconvénients de l’assurance-vie réside dans le choix limité des SCPI accessibles.
Contrairement à une acquisition en direct où l’investisseur peut sélectionner parmi un large éventail de SCPI, l’offre disponible dans une assurance-vie dépend des accords conclus entre l’assureur et les sociétés de gestion.
Certains contrats proposent uniquement quelques SCPI, tandis que les contrats les plus ouverts peuvent en référencer davantage.
Cette sélection peut limiter la diversification du portefeuille et empêcher l’investisseur d’accéder aux supports les plus adaptés à sa stratégie.
L’effet de levier du crédit bancaire
L’investissement en SCPI via une assurance-vie ne permet généralement pas de financer l’acquisition de parts de SCPI à crédit.
À l’inverse, l’achat de parts de SCPI en direct peut être réalisé avec un financement bancaire.
Le recours au crédit permet notamment :
- d’utiliser l’effet de levier bancaire
- de conserver son épargne disponible
- de développer plus rapidement son patrimoine immobilier
Pour certains investisseurs, notamment ceux disposant de revenus réguliers et d’une fiscalité maîtrisée, cette stratégie peut être particulièrement pertinente.
Les risques
Investir dans des SCPI comporte des risques qu’il convient d’analyser avant toute décision.
Même lorsqu’elles sont détenues via une assurance-vie, les parts de SCPI restent exposées aux risques liés au marché immobilier :
- les revenus distribués ne sont pas garantis
- la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse
- les performances passées ne préjugent pas des performances futures
- les conditions économiques peuvent influencer les niveaux d’occupation et les loyers
Le choix des SCPI constitue donc une étape déterminante afin de construire une allocation cohérente avec ses objectifs patrimoniaux.
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SCPI en direct ou via une assurance-vie : quel choix privilégier
Il n’existe pas une solution universelle applicable à tous les investisseurs.
L’investissement en SCPI via une assurance-vie peut être particulièrement adapté aux personnes souhaitant :
- capitaliser leurs revenus
- optimiser leur fiscalité
- préparer une transmission
- bénéficier d’une gestion simplifiée
À l’inverse, l’achat en direct peut être préférable pour les investisseurs recherchant :
- davantage de choix dans la sélection des SCPI
- la possibilité d’investir à crédit
- une perception directe des revenus immobiliers
Le choix dépend donc avant tout de la situation personnelle, fiscale et patrimoniale de chaque investisseur. Pour comparer ces deux stratégies et déterminer celle qui vous convient le mieux, consultez notre guide détaillé sur l’investissement en SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie.
Quelle assurance-vie choisir pour investir en SCPI ?
Le choix de l’assurance-vie apparaît souvent comme une évidence une fois que l’on a commencé à s’intéresser aux SCPI. On ne choisi pas les SCPI par défaut, en fonction des possibilités qu’offre telle ou telle assurance-vie. Vous vous rendrez vite compte que les assurances-vie proposées par les réseaux bancaires ont beaucoup de retard en la matière. Elles proposent généralement uniquement les SCPI « maisons » et peu d’alternatives pour se constituer un portefeuille performant à long terme.
Voici les principaux critères pour bien choisir votre assurance-vie :
- S’intéresser aux performances historiques et aux perspectives affichées par les SCPI accessibles au sein du contrat
- Vérifiez la qualité de l’assureur (taille, historique, actionnariat etc)
- Evaluez l’impact des frais de gestion et leur niveau. Fuyez les contrats dont les frais de gestion seraient supérieur à 0,9 %.
- Renseignez-vous sur les options de gestion proposées dans le contrat (gestion pilotée, arbitrages automatiques etc…)
- Étudiez les autres supports accessibles (fonds actions, supports immobiliers, fonds obligataires ect…).
Quelles SCPI sont disponibles en assurance-vie ?
Toutes les SCPI ne sont pas accessibles au sein d’un contrat d’assurance-vie. La sélection dépend de chaque assureur et du contrat choisi. Parmi les SCPI que l’on peut retrouver dans certains contrats figurent par exemple Iroko Zen, Épargne Pierre ou encore Remake Live.
L’offre pouvant varier d’un contrat à l’autre, il est important de vérifier les supports disponibles avant de souscrire. Retrouvez la liste des SCPI disponibles en assurance-vie ainsi que les contrats permettant d’y accéder.
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