Investir en SCPI à Crédit

Le principe

Vous disposez d’une capacité d’épargne régulière que vous souhaitez consacrer au développement de votre patrimoine. Et, vous ne voulez pas vous préoccuper ni de la gestion des investissements immobiliers, ni de la gestion des locataires, vous étudiez les différents modes d’investissement dans les SCPI. Vous allez donc contracter un crédit immobilier auprès d’une banque partenaire de Weelim ou auprès de votre banque habituelle pour acquérir des parts d’une ou plusieurs Société Civile de Placement Immobilier. Les revenus fonciers versés par les SCPI participent au remboursement des mensualités du crédit. Une fois l’emprunt totalement remboursé, vous pouvez soit continuer à percevoir les loyers et ainsi augmenter vos revenus, soit vendre vos parts pour encaisser le fruit de l’opération.

Les avantages

• Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, l’investissement en parts de SCPI à crédit peut-être envisagé à partir de 50 000 €.
• Des taux de crédit SCPI actuellement très attractifs
• Protection des héritiers en cas de décès en cours de vie du prêt
• Une gestion des investissements et des locataires totalement déléguée à des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
• Une risque mutualisé sur plusieurs immeubles et différents locataires
• Possibilité de financer l’opération sans apport.

La fiscalité

Les revenus perçus sont imposés dans la catégories des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après déduction faite de l’ensemble des frais liés à l’emprunt bancaire (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie..). Il n’est pas possible d’opter pour le régime du micro foncier si l’on souhaite déduire ces frais.
En cas de revente des parts, si le prix de vente est supérieur au prix de souscription alors une plus-value imposable est constatée. Elle sera déclarée au régime d’imposition des plus-values immobilières.

Les risques

• Le recours à un crédit bancaire engage sont contractant à le rembourser. Certaines modalité permettant des flexibilités de remboursement peuvent être néanmoins prévues dans les conditions générales des contrats.
• Des revenus non garanties, tout comme la valeur des parts
• Tout comme pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, investir en SCPI nécessite de bien connaître les différents supports.

Les frais

• Les frais d’acquisition inclus dans le prix de souscription des parts.
• Les frais de gestion et d’investissement prélevés par le gestionnaire dans les charges de la SCPI. Le revenu versé est donc net de frais et de charges.
• Les frais liés à l’emprunt (frais de dossier par exemple, assurance, intérêt et frais de garantie)

Aujourd’hui une grande majorité d’établissement bancaire financent ce type de projets avec plus ou moins de contraintes et/ou de contre-parties exigées (domiciliation de revenu ou d’épargne, souscription des SCPI « maisons », etc..) Bien que ce type de financement tende à se démocratiser, reste à trouver les solutions les plus compétitives. Pierre conseil peut vous accompagner dans la recherche d’une solution adaptée.

Exemple d’investissement à crédit

Hypothèses d’investissement

Projet de 100 000 €

Revenus annuels versés par la SCPI = 4,5 %

Emprunt bancaire = 80 000 €

Apport = 20 000 €

Durée de remboursement = 15 ans

Taux d’emprunt sans assurance = 2,00 %

Assurance DC et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) = 0,20 %

Revalorisation des loyers = 0 % (loyer perçus dans 15 ans équivalents à ceux versés en 2018)

Revalorisation du prix des parts : équivalente au montant des frais d’acquisition inclut dans le prix des parts

Synthèse du projet

Capital au terme encaissé en cas de vente des parts =

100 000 €

Effort d’épargne moyen pendant 15 ans = 153 € par mois

Revenus perçus au terme si les parts sont conservées = 375 € par mois

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