Investir en SCPI au comptant

Les chiffres clés

Le principe

Vous disposez d’une épargne disponible dont vous souhaitez soit améliorer la rentabilité, soit mettre à profit afin de vous constituer un complément de revenu sans aucun souci de gestion. Vous envisagez donc d’investir dans l’immobilier d’entreprise en souscrivant des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier. Vous vous êtes interrogé sur les modes de financement des SCPI et avez opté pour les SCPI au comptant.

L’achat au comptant reste la modalité la plus simple : vous réglez l’intégralité de vos parts dès la souscription, sans recourir à l’emprunt, et vous percevez des revenus dès la fin du délai de jouissance propre à chaque société de gestion.

Les avantages

• Facilement accessible : selon les sociétés de gestion, l’accès à une SCPI peut démarrer à quelques centaines d’euros pour certains fonds, ou autour de 1 000 euros pour d’autres, ce qui rend ce type d’investissement ouvert à un large public.
• Un revenu net de charges et de frais de gestion, versé aux associés sous forme d’acomptes trimestriels pour la grande majorité des SCPI, parfois mensuels selon les sociétés de gestion.
• Une gestion totalement déléguée à des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui prennent en charge la sélection des immeubles, la recherche de locataires, l’entretien du patrimoine et le recouvrement des loyers.
• Un risque mutualisé sur un nombre important d’immeubles, eux-mêmes loués à différents locataires, principalement des entreprises, ce qui limite l’impact d’une vacance locative isolée par rapport à un investissement locatif détenu en direct.
• Une diversification possible selon les secteurs d’activité (bureaux, commerces, santé, logistique) et les zones géographiques, y compris à l’échelle européenne pour certaines SCPI, ce qui peut aussi avoir une incidence sur la fiscalité applicable à une partie des revenus.

La fiscalité

Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à 17,2 % sur les revenus fonciers. Il est possible d’opter pour le régime du micro-foncier lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 euros par an, sous réserve de ne pas relever par ailleurs d’un régime foncier spécial. Ce régime ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges, en contrepartie de la renonciation à la déduction des charges réelles.

Pour un investisseur relevant d’une tranche marginale d’imposition élevée, le régime réel, avec déduction des charges effectivement supportées (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt le cas échéant), peut s’avérer plus favorable que le micro-foncier, en particulier lorsque la SCPI a réalisé des travaux importants sur son patrimoine au cours de l’année.

En cas de revente des parts, si le prix de cession est supérieur au prix de souscription, une plus-value imposable est constatée. Elle relève du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement progressif selon la durée de détention : l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 années de détention, et l’exonération des prélèvements sociaux après 30 années.

Point de vigilance. Certaines SCPI investies hors de France peuvent conduire à un traitement fiscal spécifique sur une partie des revenus concernés, avec application de conventions fiscales internationales. Ce point mérite d’être vérifié SCPI par SCPI avec votre conseiller.

Le délai de jouissance

Après la souscription de vos parts, un délai dit « de jouissance » s’écoule avant le versement du premier revenu. Ce délai varie généralement de trois à six mois selon les sociétés de gestion, le temps que les fonds collectés soient investis dans de nouveaux immeubles ou viennent compléter le patrimoine existant de la SCPI.

Ce délai n’est pas une pénalité : il correspond au temps nécessaire pour que votre souscription soit effectivement rattachée à des actifs générateurs de loyers. Il est toutefois utile d’en tenir compte dans votre calendrier d’investissement, en particulier si vous recherchez un complément de revenu à une échéance précise.

Les risques

• Des revenus non garantis, tout comme la valeur des parts, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise.
• Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La sélection des SCPI adaptées à votre profil nécessite l’accompagnement d’un spécialiste. Nos experts sont à votre disposition. Laissez vos coordonnées pour être recontacté.
• Un risque de liquidité, propre à l’immobilier non coté : la revente des parts n’est pas instantanée et dépend de la présence d’une contrepartie acheteuse, ou du rythme de remboursement organisé par la société de gestion selon le type de SCPI.
• Un risque de marché immobilier, sensible notamment à l’évolution des taux d’intérêt, de la demande de bureaux ou de commerces, et au taux d’occupation financier des immeubles détenus par la SCPI. La sélection des meilleures SCPI nécessite l’accompagnement d’un spécialiste. Nos experts sont à votre disposition. Laissez vos coordonnées pour être recontacté.

Les frais

• Les frais d’acquisition : ils sont inclus dans le prix de souscription des parts de SCPI et sont détaillés dans les conditions d’investissement figurant au verso des bulletins de souscription. Ils figurent également dans la documentation que vous transmettra votre conseiller Weelim.
• Les frais de gestion et d’investissement : ils sont prélevés par le gestionnaire dans les charges de la SCPI avant de vous verser votre revenu. Le revenu versé est donc net de frais et de charges. Ils peuvent être soit exprimé en pourcentage de la capitalisation de la SCPI (entre 0,5 % et 0,70 %) soit en pourcentage des recettes locatives (autour de 10 % en général).

Pour les personnes subissant une fiscalité à l’impôt sur le revenu trop importante (tranches d’imposition supérieures à 30 % par exemple), des solutions existent pour optimiser le traitement fiscal des loyers.

Exemple d’investissement au comptant

M. et Mme X. viennent de disposer d’une somme de 100 000 euros à investir en parts de SCPI, à la suite de la vente d’un bien immobilier. Ils souhaitent réutiliser cette somme afin de se constituer un complément de revenu régulier.

Un conseiller Weelim leur a recommandé de répartir cette somme sur plusieurs SCPI, afin de diversifier leur portefeuille entre différentes sociétés de gestion, secteurs d’activité et zones géographiques. Le taux de distribution moyen observé l’année précédente pour les SCPI sélectionnées par le conseiller s’élevait à 4,5 %.

Sur cette base, et si le niveau de loyer versé par les SCPI reste identique, ils percevront environ 4 500 euros par an, soit environ 375 euros par mois, net de charges et de frais de gestion. Ces revenus devront être déclarés sur leur prochaine déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime micro-foncier ou le régime réel en fonction de leur situation fiscale globale.

Comment choisir ses SCPI

Le marché des SCPI compte aujourd’hui plusieurs dizaines de sociétés, aux stratégies très différentes : SCPI de bureaux, de commerces, de santé, de logistique, diversifiées, ou orientées vers un patrimoine européen. Plusieurs critères peuvent guider ce choix :

• le taux de distribution observé sur les derniers exercices, en gardant à l’esprit qu’il ne préjuge pas de sa reconduction future
• la taille et l’ancienneté de la SCPI, qui donnent une indication sur sa capacité à traverser différents cycles immobiliers
• le taux d’occupation financier du patrimoine, qui reflète la vacance locative réelle
• la répartition sectorielle et géographique des actifs détenus
• le niveau d’endettement de la SCPI, lorsqu’elle a recours à l’effet de levier pour ses acquisitions

Conseil de l’expert: Répartir une même enveloppe sur plusieurs SCPI complémentaires, plutôt que de concentrer l’intégralité de la somme sur une seule société de gestion, permet de lisser les écarts de performance et de réduire l’exposition à un secteur ou une zone géographique en particulier.

Points clés à retenir

• L’achat au comptant consiste à régler l’intégralité des parts de SCPI dès la souscription, sans emprunt.
• Les revenus sont versés net de frais et de charges, généralement sous forme d’acomptes trimestriels.
• Un délai de jouissance de trois à six mois s’écoule avant le versement du premier revenu.
• Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et non comme des revenus de capitaux mobiliers.
• Le capital et les revenus ne sont jamais garantis.