Investir en crowdfunding immobilier consiste à participer au financement d’une opération immobilière aux côtés d’autres investisseurs, généralement par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Le capital collecté peut notamment servir à financer une opération de promotion, de rénovation, de marchand de biens ou d’acquisition-revente. L’investisseur ne devient généralement pas directement propriétaire du logement ou de l’immeuble : il finance le plus souvent une société ou un opérateur intervenant dans le projet.
Cette solution se distingue donc de l’investissement locatif ou de l’achat de parts de SCPI. L’objectif est généralement de récupérer son capital à l’issue de l’opération, accompagné des intérêts prévus lorsque le projet se déroule conformément au scénario envisagé. En contrepartie, le capital est exposé à un risque de perte partielle ou totale, à des retards de remboursement et à une liquidité limitée pendant toute la durée du financement. L’investissement doit donc être replacé parmi les différentes formes de crowdfunding avant d’envisager sa place dans une stratégie patrimoniale.
C’est quoi le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, met en relation des investisseurs particuliers et des professionnels ayant besoin de capitaux pour réaliser une opération. Les plateformes sélectionnent des projets puis organisent leur financement auprès d’une communauté d’investisseurs. L’AMF décrit ce mécanisme comme une manière d’investir, via internet, dans un projet immobilier proposé par une plateforme de financement participatif.
Le principe paraît simple, mais la réalité économique est plus proche d’un financement d’entreprise ou de projet que de l’acquisition d’un logement. L’investisseur doit donc s’intéresser autant à la santé financière du porteur de projet et au montage juridique qu’à l’actif immobilier lui-même.
La page « C’est quoi le crowdfunding immobilier ? » permet d’approfondir cette définition et les différentes formes que peut prendre le financement.
Un financement participatif de projets immobiliers
Une opération immobilière nécessite généralement plusieurs sources de financement. Le promoteur ou le marchand de biens peut apporter ses propres fonds, recourir à un crédit bancaire et, dans certains cas, compléter son plan de financement avec des capitaux collectés auprès d’investisseurs particuliers.
Le crowdfunding intervient alors comme une source de financement complémentaire. CAFPI rappelle notamment que les fonds collectés peuvent venir compléter les fonds propres nécessaires à la réalisation d’une opération de promotion ou de réhabilitation.
L’investisseur contribue ainsi indirectement au financement du projet. Le rendement proposé correspond à la rémunération du capital mis à disposition, sous réserve que l’opérateur soit en mesure de respecter ses engagements.
L’investisseur ne devient généralement pas propriétaire du bien
Il s’agit d’une distinction essentielle. Dans un investissement locatif direct, l’investisseur devient propriétaire d’un actif immobilier. Dans une SCPI, il détient des parts d’une société possédant un portefeuille immobilier. Dans le crowdfunding immobilier, il détient le plus souvent une créance sur une société ou une participation dans le véhicule portant l’opération, selon le montage choisi.
L’actif immobilier constitue donc le sous-jacent économique du projet, mais il n’est pas directement détenu par le crowdfunder. En cas de difficulté, le remboursement dépend de la situation financière de la société financée, du déroulement de l’opération et des garanties éventuellement mises en place.
Cette distinction explique pourquoi le crowdfunding immobilier ne doit pas être assimilé à de « l’immobilier locatif simplifié ».
Quels types d’opérateurs utilisent le crowdfunding immobilier ?
Les promoteurs immobiliers figurent parmi les principaux utilisateurs historiques du crowdfunding. Ils peuvent rechercher des capitaux pour financer une partie des fonds propres nécessaires au lancement d’un programme de construction ou de réhabilitation.
Les marchands de biens utilisent également ce mode de financement pour acquérir un actif, réaliser des travaux, diviser éventuellement le bien puis le revendre. D’autres montages peuvent concerner des opérations de rénovation, de transformation ou de refinancement.
Le type d’opérateur influence directement le risque. Un promoteur réalisant une construction neuve ne rencontre pas les mêmes contraintes qu’un marchand de biens achetant un immeuble déjà existant.
Comment ça fonctionne, le guide du crowdfunding immobilier
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier suit généralement plusieurs étapes : un opérateur présente son projet à une plateforme, celle-ci analyse le dossier, puis le propose aux investisseurs lorsqu’il répond à ses critères. Les fonds collectés sont ensuite versés à la société porteuse du projet selon le montage prévu.
Le projet entre alors dans sa phase opérationnelle. Selon sa nature, il peut s’agir de construire, rénover, louer temporairement ou revendre un actif. Lorsque l’opération aboutit et que la société dispose des liquidités nécessaires, les investisseurs peuvent récupérer leur capital et les intérêts prévus.
La page « Comment ça fonctionne, le guide du crowdfunding immobilier » détaille l’ensemble du mécanisme.
La sélection du projet par la plateforme
Avant la collecte, la plateforme étudie normalement le projet et son porteur. Cette analyse peut porter sur l’expérience de l’opérateur, ses comptes, la localisation du bien, le prix d’achat, le budget de travaux, la commercialisation, la marge prévisionnelle et le niveau d’endettement.
Elle examine également le plan de financement et les conditions selon lesquelles les investisseurs seront remboursés. Une opération dont le remboursement dépend exclusivement d’une hypothèse de revente très optimiste n’a pas le même profil qu’un projet déjà largement commercialisé.
L’analyse de la plateforme constitue un filtre, mais elle ne garantit pas la réussite du projet. L’investisseur reste exposé au risque économique de l’opération.
La collecte auprès des investisseurs
Une fois le projet retenu, il est présenté sur la plateforme avec sa durée prévisionnelle, son objectif de collecte, sa rémunération cible et les principaux éléments du dossier. Les investisseurs peuvent alors décider du montant qu’ils souhaitent engager.
Le seuil d’investissement dépend de la plateforme et du projet. L’accessibilité permet de répartir plus facilement son capital entre plusieurs opérations qu’avec un achat immobilier classique, mais le faible ticket d’entrée ne réduit pas le risque économique du placement.
La collecte peut être réalisée rapidement lorsque la demande est forte, ce qui ne doit pas conduire à investir sans analyser les documents disponibles.
Le financement de l’opération immobilière
Une grande partie du marché utilise des émissions obligataires. L’investisseur souscrit alors des obligations émises par la société portant le projet. Ce mode de financement est l’un des montages les plus courants du crowdfunding immobilier.
Le contrat obligataire précise notamment la durée théorique, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement. Certains montages prévoient des paiements d’intérêts périodiques ; d’autres remboursent capital et intérêts à l’échéance.
Le contrat peut également contenir différentes sûretés ou garanties. Leur qualité doit être étudiée, mais aucune garantie ne transforme l’investissement en placement sans risque.
Le remboursement du capital et des intérêts
Lorsque l’opération est terminée, l’opérateur utilise normalement les liquidités issues de la vente, du refinancement ou d’autres ressources prévues dans le montage pour rembourser sa dette.
Le remboursement peut intervenir à la date initialement prévue, mais un projet peut également connaître un retard. L’AMF a justement observé une dégradation du marché sur certains millésimes, avec une progression des retards et des difficultés de remboursement.
Il faut donc distinguer durée prévisionnelle et durée effective. Un investissement prévu pour dix-huit mois peut rester immobilisé beaucoup plus longtemps si le projet rencontre des difficultés.
Les performances du crowdfunding immobilier
Les performances du crowdfunding immobilier attirent naturellement l’attention, car les taux proposés sont généralement supérieurs à ceux de placements moins risqués. Cette rémunération doit toutefois être comprise comme la contrepartie du risque accepté par l’investisseur, et non comme un rendement garanti.
La performance finale dépend du taux contractuel, mais aussi du respect de la durée prévue, de la capacité de l’opérateur à payer les intérêts et du remboursement effectif du capital.
La page « Les performances du crowdfunding immobilier » permet d’approfondir ces indicateurs.
Rendement annoncé et performance réelle
Un projet peut afficher un taux d’intérêt annualisé relativement élevé. Ce chiffre représente une rémunération prévue par le contrat, mais la performance n’est réellement acquise qu’après paiement des intérêts et remboursement du capital.
Si l’entreprise rencontre une difficulté financière, les paiements peuvent être différés, renégociés ou ne pas être réalisés intégralement. Une perte sur un seul projet peut également effacer les gains obtenus sur plusieurs opérations ayant été remboursées normalement.
La performance doit donc être étudiée à l’échelle d’un portefeuille de projets, et non seulement projet par projet.
Les retards peuvent modifier la rentabilité
Lorsqu’un projet est remboursé plus tard que prévu, l’investisseur reste exposé plus longtemps et ne dispose pas de son capital pour un autre investissement.
Selon les conditions contractuelles et les négociations intervenant en cas de difficulté, des intérêts supplémentaires peuvent éventuellement être prévus ou, au contraire, certaines modalités peuvent évoluer. Il ne faut donc pas partir du principe qu’un retard augmente mécaniquement la performance.
Pourquoi les rendements proposés sont-ils élevés ?
Le crowdfunding immobilier répond à des besoins de financement que les sources traditionnelles ne couvrent pas toujours entièrement. Les opérateurs acceptent donc de rémunérer davantage les capitaux apportés par les investisseurs pour compléter leur structure financière.
Pour l’investisseur, ce rendement plus élevé compense en partie plusieurs contraintes : risque de crédit, illiquidité, concentration sur une opération et éventualité d’un retard ou d’une perte.
Un taux élevé ne constitue donc pas en soi un avantage. Il doit toujours être mis en relation avec le risque de l’opération.
À retenir : plus le rendement cible d’un projet semble élevé, plus il est nécessaire de comprendre pourquoi l’opérateur accepte de payer ce coût de financement.
Les principaux indicateurs à surveiller
La performance moyenne d’une plateforme est intéressante, mais elle ne suffit pas. Il faut notamment examiner les retards, défauts, pertes définitives et taux de recouvrement, ainsi que leur évolution dans le temps.
La lecture par millésime est également utile. Les projets récents n’ont parfois pas encore atteint leur échéance et peuvent donner artificiellement une impression favorable lorsqu’on les compare avec des générations plus anciennes déjà confrontées à des difficultés.
L’AMF souligne justement que les indicateurs de défaut et de retard doivent être interprétés avec prudence et replacés dans la maturité réelle des projets.
Les projets de crowdfunding immobilier
Les projets de crowdfunding immobilier peuvent présenter des caractéristiques très différentes. Certains financent des programmes de construction, d’autres des opérations de rénovation, d’acquisition-revente ou de transformation d’immeubles.
Cette diversité permet à l’investisseur de répartir ses investissements, mais elle rend également l’analyse plus technique. Chaque projet possède son propre montage financier, sa propre durée et ses propres risques.
Promotion immobilière
La promotion immobilière consiste à acquérir un terrain ou un actif, développer un programme puis vendre les logements ou locaux réalisés. Le crowdfunding peut compléter les fonds propres du promoteur nécessaires au lancement de l’opération.
Dans ce type de projet, il est pertinent d’étudier notamment le permis de construire, le niveau de précommercialisation, le coût des travaux, le financement bancaire et la marge prévisionnelle.
Un retard administratif ou commercial peut rapidement prolonger la durée de l’opération.
Marchands de biens et opérations de rénovation
Un marchand de biens recherche généralement un actif présentant un potentiel de création de valeur. Il peut acheter un immeuble, réaliser des travaux, modifier sa configuration puis revendre l’ensemble ou plusieurs lots.
Le risque dépend notamment du prix d’achat, de la profondeur du marché de revente, du montant des travaux et de la marge de sécurité. Une hausse des coûts ou une baisse du prix de revente peut réduire fortement la rentabilité du projet.
L’expérience de l’opérateur sur ce type d’opérations mérite donc une attention particulière.
Refinancement et opérations déjà engagées
Certaines collectes interviennent alors que l’opération est déjà avancée. L’argent peut servir à refinancer une dette existante, libérer une partie des fonds propres ou financer une nouvelle phase du projet.
Cette situation n’est ni automatiquement positive ni négative. Un projet déjà avancé peut présenter moins d’incertitudes opérationnelles, mais le motif du refinancement doit être compris.
Une question simple peut être posée : pourquoi l’opérateur sollicite-t-il aujourd’hui des investisseurs en crowdfunding et à quoi servira précisément l’argent collecté ?
Comment analyser un projet avant d’investir ?
Le rendement annoncé constitue seulement l’un des critères. Il faut également comprendre comment l’opérateur prévoit de rembourser la dette.
La marge prévisionnelle constitue un indicateur important. Une marge confortable peut absorber certains imprévus, mais elle doit être vérifiée à partir d’hypothèses réalistes de coûts et de prix de revente.
Il est également utile d’examiner le niveau d’apport de l’opérateur, son historique, son endettement global, le stade d’avancement du projet, les autorisations administratives, la commercialisation et les sûretés prévues.
Point de vigilance : la présence d’un immeuble derrière l’opération ne suffit pas à sécuriser le placement. La priorité reste la capacité économique et financière du projet à rembourser les investisseurs.
Les fonds d’investissement spécialisés en Crowdfunding immobilier
Une autre manière d’accéder à ce marché consiste à passer par des fonds d’investissement spécialisés dans des opérations proches du crowdfunding immobilier. Au lieu de choisir chaque projet individuellement, l’investisseur confie une enveloppe de capital à un gestionnaire qui la répartit entre plusieurs opérations selon une stratégie définie.
Cette approche modifie la logique d’investissement. L’investisseur ne sélectionne plus lui-même chaque programme immobilier mais recherche davantage une mutualisation des opérations et une délégation de la sélection.
Mutualiser plusieurs opérations dans un même véhicule
Un fonds peut répartir son capital entre plusieurs opérateurs, régions ou types de projets. Cette mutualisation peut limiter l’impact d’un défaut isolé sur l’ensemble du portefeuille.
Elle ne supprime cependant pas le risque de marché. Si de nombreux projets sont simultanément affectés par une baisse des prix immobiliers ou par des difficultés de financement, plusieurs lignes du portefeuille peuvent rencontrer des problèmes au même moment.
La diversification réduit surtout les risques spécifiques à une opération ou à un opérateur, pas l’ensemble des risques économiques.
Fonds spécialisé ou investissement projet par projet ?
L’investissement direct permet de choisir précisément les dossiers financés. L’investisseur peut sélectionner les zones géographiques, les opérateurs, les durées et les garanties qu’il souhaite.
Le fonds offre davantage de délégation. Il peut aussi donner accès à un nombre plus important d’opérations, selon sa stratégie. En contrepartie, l’investisseur maîtrise moins directement la sélection et doit analyser le gestionnaire, le fonds, ses frais et ses règles de fonctionnement.
Ces deux approches peuvent donc répondre à des profils différents.
Quels risques analyser ?
La première question porte sur les projets détenus par le fonds. Il faut notamment examiner leur nombre, leur diversification, leur niveau de maturité et la concentration éventuelle sur certains opérateurs.
Il faut ensuite analyser les frais, la durée de vie du fonds, les modalités de distribution et les conditions de sortie. Un fonds immobilier non coté peut être peu liquide et immobiliser le capital pendant plusieurs années.
Enfin, la performance du fonds dépend de celle de ses actifs sous-jacents. La présence d’un véhicule collectif ne fait pas disparaître le risque de perte en capital.
Quels sont les principaux risques du crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier peut offrir une rémunération potentielle élevée, mais celle-ci est indissociable d’un niveau de risque important. L’AMF met notamment en avant les risques de perte du capital, de difficulté du porteur de projet et de faible liquidité.
Ces risques doivent être analysés avant le rendement. Une opération immobilière peut rencontrer des problèmes commerciaux, financiers, administratifs ou techniques, parfois simultanément.
Le risque de perte en capital
Le risque le plus important est la perte partielle ou totale du montant investi. Si le projet ne génère pas suffisamment de liquidités et que la société financée ne peut plus rembourser ses créanciers, l’investisseur peut perdre une partie de sa mise.
Cette perte peut survenir malgré la présence d’un actif immobilier. Le prix de revente peut être inférieur aux prévisions ou les créanciers prioritaires peuvent absorber une part importante des sommes récupérées.
Il ne faut donc jamais considérer le capital comme garanti.
Le risque de retard ou de défaut
Un retard peut provenir d’un permis de construire, d’un recours, d’une hausse des coûts, d’une commercialisation plus lente ou de difficultés de financement.
Dans certains cas, l’opérateur finit par rembourser avec plusieurs mois de décalage. Dans d’autres, le retard révèle une difficulté plus profonde pouvant conduire à une restructuration ou un défaut. L’étude de l’AMF sur le marché français a précisément mis en évidence l’importance croissante des situations de retard sur certains projets.
La durée annoncée doit donc rester considérée comme une estimation et non comme une échéance garantie.
Le risque lié au marché immobilier
Le projet dépend souvent de la capacité à vendre des biens à un certain prix. Une baisse du marché immobilier peut donc réduire la marge de l’opérateur.
Les taux d’intérêt influencent également les acheteurs, les promoteurs et les conditions de financement. Les travaux peuvent parallèlement coûter plus cher que prévu.
Un projet peut ainsi être techniquement réussi tout en devenir financièrement moins rentable que prévu.
Le risque de liquidité
Une fois le capital investi, il n’existe généralement pas de marché secondaire simple permettant de récupérer son argent quand on le souhaite.
Les sommes restent donc bloquées jusqu’au remboursement, qui peut intervenir après la date initialement prévue. Cette caractéristique rend le crowdfunding inadapté à de l’argent susceptible d’être nécessaire à court terme.
L’épargne de précaution doit rester séparée de ce type d’investissement.
Les garanties ne suppriment pas le risque
Une opération peut prévoir une hypothèque, une fiducie-sûreté, une caution ou d’autres mécanismes. Ces dispositifs peuvent améliorer les possibilités de recouvrement en cas de difficulté.
Ils ne garantissent toutefois pas nécessairement le remboursement intégral. La valeur de l’actif peut être insuffisante, certaines créances peuvent être prioritaires et la réalisation d’une sûreté peut nécessiter du temps et des procédures.
Une garantie doit donc être évaluée en fonction de son rang, de sa valeur, de sa structure juridique et des autres créanciers.
Comment investir en crowdfunding immobilier de manière diversifiée ?
La diversification constitue l’un des moyens les plus importants de limiter le risque spécifique d’une opération. Investir tout son budget sur un seul projet rend le résultat du portefeuille entièrement dépendant de celui-ci.
La possibilité d’investir des montants relativement limités sur chaque collecte permet de répartir progressivement le capital entre plusieurs opérations.
Répartir son capital entre plusieurs projets
Si un portefeuille comprend plusieurs projets indépendants, une difficulté sur l’un d’eux aura un impact proportionnellement plus limité que si l’ensemble du capital était concentré sur cette seule opération.
Cette logique ne signifie pas qu’un nombre précis de projets garantit une bonne diversification. Il faut également regarder leur similitude.
Dix programmes portés par le même opérateur et situés dans la même région restent fortement corrélés.
Diversifier les opérateurs et les zones géographiques
La diversification peut porter sur les promoteurs, les marchands de biens, les régions et les types d’opérations. Un investisseur peut ainsi éviter de dépendre exclusivement d’une même société ou d’un même marché immobilier.
Il peut également répartir ses investissements dans le temps. Cette diversification par millésime évite que l’ensemble des projets soit financé dans le même environnement économique.
La diversification reste toutefois incapable d’éliminer un choc affectant l’ensemble du marché immobilier.
Limiter la part du crowdfunding dans son patrimoine
Le crowdfunding immobilier doit être replacé dans une allocation patrimoniale globale. Un investisseur possédant déjà sa résidence principale, plusieurs logements et des SCPI peut avoir une exposition immobilière importante avant même de commencer.
Il faut également tenir compte de l’illiquidité du crowdfunding. Une concentration excessive sur ce placement peut immobiliser une part importante du patrimoine.
L’allocation dépend donc du patrimoine existant, de l’horizon, des besoins de liquidité et de la capacité à supporter une perte.
Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?
La plateforme joue un rôle central puisqu’elle sélectionne et présente les opérations, organise la collecte et assure généralement le suivi administratif du financement.
Le choix ne devrait pourtant pas reposer uniquement sur le nombre de projets proposés ou le rendement moyen affiché. L’investisseur doit également examiner le sérieux de l’analyse et la transparence des informations publiées.
Vérifier le statut réglementaire
Le crowdfunding est encadré par un cadre réglementaire européen. L’investisseur doit vérifier que la plateforme dispose du statut nécessaire pour proposer légalement les investissements concernés. L’AMF fournit des informations spécifiques sur l’investissement via les plateformes de financement participatif et les précautions à prendre.
Cette vérification constitue un préalable, mais un agrément ne garantit pas la réussite des projets.
Le statut réglementaire protège surtout le cadre de commercialisation et impose certaines obligations à la plateforme.
Étudier l’historique et les indicateurs publiés
Le taux de rendement moyen est insuffisant. Il est également utile d’étudier le nombre de projets remboursés, les retards, les défauts et les pertes.
Les chiffres doivent être replacés dans le temps. Une plateforme très récente peut afficher peu de défauts simplement parce qu’une grande partie de ses projets n’est pas encore arrivée à échéance.
La transparence sur les projets en difficulté est donc au moins aussi importante que les statistiques globales.
Examiner la qualité de l’analyse des projets
Une plateforme sérieuse doit permettre à l’investisseur de comprendre les éléments structurants du dossier : opérateur, prix d’achat, financement, travaux, marge, commercialisation, calendrier et garanties.
Un dossier présentant uniquement un taux de rendement élevé et quelques photographies ne permet pas une analyse suffisante.
La qualité de la documentation constitue donc un critère important pour sélectionner une plateforme.
Crowdfunding immobilier ou autres placements immobiliers ?
Le crowdfunding appartient à la famille des solutions permettant d’obtenir une exposition économique à l’immobilier, mais son fonctionnement est très différent de celui d’une SCPI ou d’un investissement locatif.
Cette distinction est essentielle pour déterminer sa place dans un patrimoine.
Crowdfunding immobilier ou SCPI
Avec une SCPI, l’investisseur détient des parts d’une société qui possède généralement un portefeuille composé de nombreux immeubles. L’objectif est principalement de percevoir des revenus issus de la location et de bénéficier éventuellement de l’évolution de la valeur du patrimoine.
En crowdfunding immobilier, l’investisseur finance plutôt une opération temporaire et perçoit des intérêts lorsqu’elle est remboursée. La diversification n’est pas automatiquement intégrée : elle doit souvent être construite en investissant dans plusieurs dossiers.
Les horizons, la liquidité, la fiscalité et les sources de risque sont donc différents.
Crowdfunding immobilier ou immobilier locatif direct
L’investissement locatif permet de devenir propriétaire d’un bien et éventuellement d’utiliser le crédit immobilier pour financer l’acquisition. Le propriétaire conserve le bien au-delà de sa période de financement et peut percevoir des loyers.
En crowdfunding, l’investisseur ne gère généralement ni acquisition, ni locataire, ni travaux. Son investissement s’achève normalement avec le remboursement de l’opération.
Cette simplicité opérationnelle a pour contrepartie une absence de contrôle direct sur le projet et une dépendance importante à l’opérateur.
Une solution de diversification plutôt qu’un substitut universel
Le crowdfunding immobilier peut compléter un patrimoine composé d’épargne financière, d’immobilier ou d’autres classes d’actifs. Son horizon relativement différent et son exposition à des opérations ciblées peuvent présenter un intérêt dans certaines stratégies.
Il serait toutefois excessif de le présenter comme une alternative systématiquement préférable à la SCPI ou à l’immobilier direct. Ces placements répondent à des objectifs très différents.
Conclusion
Investir en crowdfunding immobilier permet de participer au financement de projets immobiliers sans acheter directement un bien. Le plus souvent, l’investisseur souscrit à un financement obligataire ou à un montage comparable porté par une société de projet. Il espère récupérer son capital et percevoir les intérêts prévus lorsque l’opération arrive à son terme.
Cette simplicité apparente ne doit pas masquer la nature du risque. La réussite dépend du porteur de projet, du marché immobilier, du financement, des coûts de travaux, du calendrier et de la capacité de l’opération à générer suffisamment de liquidités pour rembourser les investisseurs. Les retards, défauts et pertes font donc partie des scénarios à envisager.
La sélection d’un investissement doit ainsi aller bien au-delà du taux affiché. Comprendre le projet, analyser la marge, vérifier la structure financière, étudier les sûretés et diversifier entre plusieurs opérations permettent de construire une approche plus rigoureuse. Le crowdfunding immobilier peut alors constituer une poche de diversification au sein d’un patrimoine, à condition que son illiquidité et son risque de perte en capital soient compatibles avec la situation de l’investisseur.