Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif immobilier, est une solution d’investissement accessible aux personnes physiques ou morales qui appartient à la grande famille de la finance participative.

Le crowdfunding immobilier peut prendre plusieurs formes, mais la plus courante (plus de 90 % du marché du crowdfunding immobilier fonctionne de cette façon) consiste pour un investisseur à prêter de l’argent à un opérateur (promoteur immobilier ou marchand de biens par exemple) sous forme de prêt obligataire. C’est plus rarement un investissement en capital. Ce prêt obligataire est généralement prévu sur une durée de 12 à 36 mois et est proposé par des société en ligne (site de financement participatif) bénéficiant statut réglementé de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ou d’Intermédiaire en Financement Participatif délivré par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

L’objet du financement de ce prêt obligataire peut être par exemple la construction de logements neufs sur un terrain à bâtir, la réhabilitation complète d’un immeuble ancien en vue de sa revente “à la découpe” etc.. Toute opération relevant de la construction ou réhabilitation immobilière dans l’immobilier résidentiel ou commercial (bureaux, commerces, logistique etc.).

Comme son nom l’indique, le financement participatif immobilier consiste pour des investisseurs particuliers à participer à des opérations immobilières proposées par des porteurs de projet (emprunteurs) sur un site de crowdfunding. Pour les opérateurs, c’est un nouveau mode de financement. Il s’agit de procéder à une levée de fonds lors d’une campagne de financement pour financer un projet particulier.

Aussi, trois principaux acteurs entrent en jeux pour investir en crowdfunding immobilier sont  :

• L’investisseur (personne physique ou morale)
• La plateforme de crowdfunding
• L’opérateur qui émet les obligations.

Ces acteurs vont ainsi constituer entre eux “le mécanisme du Crowdfunding immobilier”.

Le porteur de projet immobilier (promoteur immobilier ou marchand de biens) va financer une partie d’un programme ou d’un projet en faisant appel à des investisseurs via la plateforme de crowdfunding sur laquelle sont inscrit une communauté d’investisseurs potentiels. Ces investisseurs s’ils le souhaitent pourront alors leur prêter de l’argent pendant une période prévue dès le départ (6 à 36 mois généralement). En contrepartie, ils seront rémunérés par les porteurs de projets qui leur rembourseront au terme de l’opération leur capital avec des intérêts pour rémunérer le prêt participatif. Ces intérêts pourront être versés soit chaque année, soit In Fine (à la fin de l’opération). Ils sont généralement compris entre 8 et 12 % par an. Ce procédé permet donc de financer différents types d’opérations immobilières, comme la construction, mais aussi la rénovation, le viager ou la location.

Pourquoi les opérateurs immobiliers ont-ils besoin de ces capitaux ?

Les opérateurs immobiliers recherchent depuis plusieurs années des solutions alternatives de financement aux banques traditionnelles, dans un contexte où la durée moyenne de leurs opérations s’allonge, tout comme la durée pendant laquelle leurs fonds propres sont immobilisés. Par ailleurs, les conditions d’octroi de crédit par les banques se durcissent de plus en plus. Elles demandent notamment à ce que ces opérateurs apportent plus de fonds propres dans chacun de leurs projets, de l’ordre de 13 à 15 % contre 10% environ auparavant.

Ainsi, ce mécanisme permet au porteur de projet de garder la maîtrise de sa trésorerie, notamment pour conserver la possibilité de se positionner sur plusieurs projets simultanément. C’est donc une alternative au financement bancaire.

Un placement immobilier au rendement moyen de + 9,21%* en 2021

Parmi les acteurs du financement participatif, on retrouve notamment l’ensemble des plateformes de crowdfunding spécialisées ou non sur le financement de projets immobiliers. Ce sont des acteurs de l’épargne en France disposant du statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif) ou IFP (Intermédiaire en Financement Participatif). Grâce à ces agréments, ces sociétés sont habilitées par les pouvoirs publics à collecter des capitaux auprès d’un large public d’épargnants pour financer des projets qu’elles auront sélectionnés. Chaque plateforme dispose de son propre processus de sélection, avec des critères qui leur sont propres. L’AMF ou L’ACPR n’imposent pas de processus de sélection particulier, ni même de critère de sélection.

Les risques

La construction immobilière possède parfois son lot d’aléas : coûts supplémentaires, retard ou mauvaise exécution des prestataires, manque d’acquéreurs en raison d’un prix de vente trop élevé.

Voici donc les principaux risques que nous avons pu identifier:

• Illiquidité de l’investissement durant la vie de l’opération,
• Risque de dépassement de la durée d’investissement,
• Risque de perte en capital, bien qu’encore aujourd’hui le taux de défaut reste faible.
• Risques liés aux actifs immobiliers : l’équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation d’actifs immobiliers.

Investir en crowdfunding immobilier comporte donc des risques. Et pour réduire au maximum ces risques en l’occurrence, il faut bien choisir les projets auquel on décide de prêter une partie de son épargne. Nous vous proposons donc chez Periance de partager avec vous notre grille d’analyse concernant ce type d’offre et de vous donner notre avis.

A lire aussi :

• Le Guide du Crowdfunding Immobilier
• Les performances du Crowdfunding Immobilier