Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et les investissements qu’ils souhaitent réaliser…
Des placements immobiliers qui rapportent entre 7 % et 10 % par an, ça ne court pas les rues. C’est pourquoi le crowdfunding immobilier fait autant parler de lui. Vous trouverez dans ce guide tout ce que vous devez savoir pour bien investir avec votre conseiller Weelim.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Depuis une dizaine d’années en France, le financement participatif permet à des porteurs de projet de collecter de l’argent directement auprès de leurs communautés et du grand public. Le financement participatif ou Crowdfunding ne date pas d’hier. Nombreux sont les exemples de projets financés par la foule au cours de l’histoire. Nous pouvons citer par exemple le financement du socle de la statue de la liberté en 1886 qui a été construit grâce aux 101 091 dollars collectés par Pulitzer auprès de 160 000 Américains. Ce qui change, c’est le fonctionnement du crowdfunding immobilier aujourd’hui et son fort développement grâce au digital.
En effet, avec la démocratisation du web, le financement participatif est devenu un outil de financement alternatif, complémentaire des acteurs traditionnels comme les banques par exemple. Il permet de solliciter un large public pour financer des projets spécifiques grâce à internet. Le crowdfunding s’adresse à tous les secteurs d’activité. C’est donc tout naturellement que l’immobilier, secteur dans lequel la demande de financement est grande, a bénéficié lui aussi de ce mode de financement pour offrir aux investisseurs en contrepartie de leur placement, une rentabilité attractive comparativement à d’autres modes d’investissement.
Les différents type de Crowdfunding
Il existe plusieurs formes de financement participatif possibles : le don (avec ou sans contreparties), le prêt (ou crowdlending) et la prise de participation (via la souscription de titres de capital ou de créances). Mais la finalité reste à chaque fois la même. Mettre à disposition des porteurs de projet un outil en ligne leur permettant de collecter des fonds au cours d’une campagne de crowdfunding auprès de leur communauté et du grand public.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
Fiscalité des revenus et des plus-values :
En Crowdfunding immobilier, dans la plupart des cas les financements se font principalement au travers d’émission obligataire. L’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 %, incluant à la fois le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu, et les 17,2% de contributions sociales. En fonction de sa situation, l’investisseur peut également opter pour le barème progressif de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition.
Pour les revenus de 2023 (déclarés en 2024), les seuils de revenus pour la dispense d’acompte ont été revalorisés à 50 000 € pour une personne seule et 75 000 € pour un couple.
Il y a une particularité pour le crowdfunding immobilier locatif. Cela concerne peu de projets, mais certaines plateformes en ligne peuvent proposer aux investisseurs de participer au financement de l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location pendant une durée déterminée avec pour objectif généralement la cession de l’actif immobilier en question au terme de l’opération. Dans ce cas, les revenus perçus par les investisseurs sont des dividendes et sont donc à ce titre fiscalisés dans cette catégorie. L’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 % ou bien au barème progressif de l’impôt. Dans ce second cas, un abattement de 40% sur le dividende brut perçu sera appliqué par l’administration fiscale pour déterminer l’assiette imposable.
Depuis 2022, il est possible de déduire les pertes en capital sur les investissements en crowdfunding des plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des 10 années suivantes.
L’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les obligations ne sont pas éligibles à l’IFI même si elles ont servi indirectement à financer un projet immobilier dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier. En revanche, dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier locatif, les titres détenus sont éligibles à l’IFI s’agissant de titres d’une société à prépondérance immobilière.
Éligibilité au PEA-PME
Depuis la loi PACTE de 2019, les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), utilisés par les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi bénéficier de son cadre fiscal avantageux tout en investissant sur des projets immobiliers. Il est important de noter que le plafond du PEA-PME a été relevé à 225 000 € en 2019, offrant ainsi plus de flexibilité aux investisseurs.
Les performances
Le Crowdfunding immobilier rapporte en moyenne aux investisseurs plus de 10 % de rendement par an sur une durée moyenne d’investissement de près de 2 années. Les performances sont très attractives, en comparaison avec d’autres solutions d’épargne comme les livrets bancaires traditionnels ou les fonds en euros ou encore les SCPI qui ont tout de même rapportée en moyenne plus de 4,5% de rendement aux investisseurs en 2023.
Mais comme bien souvent, rendement va de paire avec risque. Les risques afférents à une opération de Crowdfunding immobilier sont plus important, c’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par des experts avant de se lancer dans une telle opération.
Les performances 2023
Les garanties
L’occasion de rappeler ici que le Crowdfunding immobilier présente un risque de perte en capital pour l’investisseur. Le rendement n’est donc pas garantie et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Néanmoins, les plateformes de Crowdfunding immobilier ont à leur disposition différents outils permettant de sécuriser les opérations quelles proposent sur leur site internet :
La caution personnelle du porteur de projet
La Garantie à première demande (GAPD)
L’hypothèque
Nantissement des parts de la société émettrice
Quels sont les frais ?
Les frais pour le porteur de projet
Les plateformes de Crowdfunding facturent aux porteurs de projet des frais de collecte qui servent à rémunérer le travail effectuer lors du montage juridique du projet, et l’accompagnement à la levée de fonds sur la plateforme.
Les frais pour l’investisseur
Tout va dépendre de la politique tarifaire de la plateforme, généralement il n’y a pas de frais de souscription pour l’investisseur.
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Questions fréquentes
Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).
Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.
Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.
Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.
Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.
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