Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier permet à des particuliers de financer collectivement des opérations immobilières portées par des professionnels. Ce mode de financement participatif s’est fortement développé ces dernières années en offrant un accès simplifié à des projets immobiliers auparavant réservés aux investisseurs institutionnels ou aux professionnels.

Comprendre son fonctionnement est indispensable avant d’investir en crowdfunding immobilier. Entre la sélection des projets, le rôle des plateformes, les mécanismes de financement, les garanties éventuelles et les risques, plusieurs éléments doivent être analysés avant toute décision d’investissement. Pour approfondir cet aspect, notre page dédiée aux risques du crowdfunding immobilier détaille les points de vigilance à connaître.

Le crowdfunding immobilier constitue aujourd’hui une solution de diversification patrimoniale qui peut compléter d’autres placements immobiliers ou financiers.

Points clés à retenir

• Le crowdfunding immobilier finance des opérations portées par des professionnels.
• Les investisseurs souscrivent généralement des obligations.
• La durée des opérations varie souvent entre 12 et 36 mois.
• Le remboursement intervient généralement à la fin du projet.
• Le capital investi n’est pas garanti.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un mode de financement participatif qui permet à plusieurs investisseurs de participer au financement d’une opération immobilière.

Les fonds collectés servent généralement à compléter :

• les fonds propres du promoteur
• le financement bancaire
• les besoins de trésorerie du projet

L’investisseur ne devient généralement pas propriétaire du bien immobilier. Il finance une opération menée par un professionnel.

Un financement complémentaire à la banque

Dans la majorité des opérations, la banque finance une partie importante du projet. Le crowdfunding intervient en complément afin de renforcer les fonds propres de l’opérateur. Cette combinaison permet au promoteur de lancer son programme immobilier dans de meilleures conditions.

Les acteurs du crowdfunding immobilier

Plusieurs intervenants participent à une opération :

• le promoteur immobilier ou le marchand de biens, qui porte le projet et s’engage à le mener à son terme
• la plateforme de crowdfunding, qui sélectionne les dossiers, collecte les fonds et assure le suivi de l’opération
• les investisseurs, qui apportent les capitaux en contrepartie d’un rendement
• la banque, lorsqu’elle intervient en complément du financement participatif
• un garant ou un fiduciaire, dans les opérations qui prévoient une sûreté spécifique

Chaque acteur possède un rôle spécifique dans la réussite du projet.

Comment se déroule une opération de crowdfunding immobilier ?

Une opération suit généralement cinq étapes.

1. Le montage de l’opération. Le promoteur identifie un projet (construction, rénovation, division foncière, réhabilitation, promotion immobilière) et établit un budget prévisionnel, un calendrier et un plan de financement.

2. L’analyse par la plateforme. La plateforme étudie l’expérience du promoteur, les comptes de la société, le marché immobilier local, la rentabilité prévisionnelle et les autorisations administratives. Tous les dossiers ne sont pas retenus : certaines plateformes n’en sélectionnent qu’une faible proportion après cette analyse.

3. La collecte des investisseurs. Le projet est mis en ligne. Les investisseurs disposent d’une note d’information, d’une présentation du projet, des caractéristiques financières et des risques identifiés, puis peuvent souscrire directement en ligne.

4. Le financement du projet. Une fois la collecte finalisée, les fonds sont versés à la société porteuse du projet, qui peut alors lancer l’opération.

5. Le remboursement. Lorsque l’opération est terminée (bien vendu, logements livrés, recettes encaissées), le promoteur rembourse le capital investi et les intérêts prévus.

Comment suivre un promoteur dans la durée

Un même promoteur peut proposer plusieurs opérations, sur la même plateforme ou sur des plateformes différentes. Avant de souscrire, il peut être utile de regarder :

• le nombre d’opérations déjà menées à leur terme par ce promoteur
• la part de ces opérations remboursée dans les délais initialement annoncés
• l’ancienneté de la structure et son historique en période de marché difficile
• la cohérence entre la taille du projet proposé et les moyens propres du promoteur

Cet historique ne garantit pas le succès de la nouvelle opération, mais il donne une indication sur la capacité du porteur de projet à tenir ses engagements dans la durée.

Peut-on sortir avant l’échéance ?

Le crowdfunding immobilier reste, par construction, un placement bloqué jusqu’au remboursement du projet. Certaines plateformes proposent toutefois un marché secondaire, permettant à un investisseur de céder ses parts à un autre investisseur avant l’échéance. Cette possibilité n’est ni systématique, ni garantie : elle dépend de l’existence d’une contrepartie acheteuse, et la cession peut s’effectuer avec une décote par rapport au montant initialement investi. Elle ne doit donc pas être considérée comme une solution de sortie fiable en cas de besoin de liquidité.

Quel support juridique est utilisé ?

Dans la majorité des cas, les investisseurs souscrivent des obligations. L’obligation représente une créance sur la société qui porte le projet : l’investisseur devient créancier, et non associé.

Ce fonctionnement présente plusieurs avantages :

• durée définie
• rendement connu à la souscription
• remboursement prévu contractuellement

Certaines opérations peuvent également utiliser :

• des actions
• des minibons
• des titres participatifs

Les obligations restent toutefois largement majoritaires.

Exemple concret d’une opération

Imaginons un promoteur qui développe un immeuble de 30 logements.

Éléments	Montant
Coût total du projet	8 000 000 €
Financement bancaire	5 500 000 €
Fonds propres promoteur	1 000 000 €
Crowdfunding immobilier	1 500 000 €

Un investisseur apporte 5 000 €.

Durée prévue :

• 24 mois.

Taux cible :

• 10 % annuel.

À l’issue du projet, si l’opération se déroule conformément aux prévisions, l’investisseur récupère :

• son capital ;
• les intérêts prévus.

Cet exemple reste purement pédagogique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quels types de projets peuvent être financés ?

Le crowdfunding immobilier permet de financer des opérations variées.

La promotion immobilière concerne la construction de logements neufs : immeubles collectifs, lotissements, résidences.

Le marchand de biens consiste, pour l’opérateur, à acheter un bien, réaliser des travaux, puis le revendre avec une plus-value.

La réhabilitation correspond à la transformation ou à la rénovation d’immeubles existants.

L’immobilier tertiaire regroupe les bureaux, commerces, locaux d’activité et actifs hôteliers.

Ces catégories n’ont pas exactement le même profil de risque. Une opération de promotion neuve dépend fortement du rythme de commercialisation des logements, tandis qu’une opération de marchand de biens repose davantage sur la capacité à revendre rapidement un bien déjà existant. La réhabilitation et l’immobilier tertiaire peuvent, quant à eux, être plus sensibles aux aléas techniques du bâti ancien ou à la demande locale pour ce type de locaux.

Quel est le rôle des plateformes ?

La plateforme constitue l’intermédiaire entre investisseurs et promoteurs. Elle intervient à plusieurs niveaux : analyse des dossiers, sélection des opérations, collecte des fonds, suivi administratif et communication auprès des investisseurs.

Certaines équipes disposent d’analystes financiers, d’experts immobiliers et de juristes. La qualité de cette sélection peut avoir une influence importante sur le profil de risque des projets proposés.

Point de vigilance: Depuis l’entrée en application du règlement européen sur le financement participatif (ECSP), les plateformes doivent détenir un agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) pour proposer ce type d’opérations. Vérifier cet agrément fait partie des premiers réflexes avant de souscrire.

Quelles garanties peuvent exister ?

De nombreuses plateformes mettent en place une ou plusieurs garanties sur les opérations qu’elles proposent, généralement présentées dans le document d’information remis à l’investisseur. Ces garanties ne sont toutefois pas systématiques sur l’ensemble des projets : leur présence et leur nature varient selon les opérations.

L’hypothèque offre au prêteur une sûreté réelle sur un actif immobilier. Elle peut être de premier rang ou de second rang, généralement derrière la banque prêteuse lorsqu’un établissement bancaire intervient aussi sur le dossier.

Le nantissement consiste à affecter des titres ou d’autres actifs au remboursement.

La fiducie-sûreté transfère des actifs à un tiers jusqu’au remboursement.

La caution personnelle correspond à un engagement pris à titre personnel par le dirigeant du projet.

Point de vigilance. Une garantie ne supprime jamais totalement le risque de perte en capital. Elle vise principalement à améliorer les perspectives de recouvrement en cas de difficulté.

 

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte plusieurs risques.

Risque de perte en capital

Le remboursement n’est jamais garanti.

Retard de remboursement

Les opérations immobilières peuvent subir :

• des retards administratifs
• des difficultés commerciales
• des problèmes techniques

Défaillance du promoteur

L’opérateur peut rencontrer des difficultés financières.

Risque de marché

La baisse du marché immobilier peut affecter la rentabilité du projet.

Manque de liquidité

L’investisseur ne peut pas revendre son investissement avant l’échéance.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Fiscalité des revenus et des plus-values :

Dans la plupart des cas, le crowdfunding immobilier prend la forme d’une émission obligataire. Les intérêts perçus sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux global de 31,4 %, qui se décompose en 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Selon sa situation, l’investisseur peut également opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les contribuables dont le revenu fiscal de référence reste sous certains seuils peuvent demander une dispense de l’acompte d’impôt sur le revenu (12,8 %), les prélèvements sociaux restant quant à eux dus dans tous les cas. Ces seuils et modalités évoluent au fil des lois de finances successives et méritent d’être vérifiés chaque année auprès de son établissement.

Il existe une particularité pour le crowdfunding immobilier locatif, une formule moins répandue où certaines plateformes proposent de financer l’acquisition d’un bien mis en location, avec pour objectif la cession de l’actif au terme de l’opération. Les revenus perçus dans ce cadre sont alors des dividendes, imposés soit au PFU, soit au barème progressif après un abattement de 40 % sur le montant brut perçu.

Il est par ailleurs possible de déduire une perte en capital constatée sur un investissement en crowdfunding des plus-values de même nature réalisées la même année ou au cours des dix années suivantes.

L’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Les obligations ne sont pas éligibles à l’IFI même si elles ont servi indirectement à financer un projet immobilier dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier.

Éligibilité au PEA-PME

Depuis la loi PACTE de 2019, les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), utilisés par les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi bénéficier de son cadre fiscal avantageux tout en investissant sur des projets immobiliers. Il est important de noter que le plafond du PEA-PME a été relevé à 225 000 € en 2019, offrant ainsi plus de flexibilité aux investisseurs.

Quelle réglementation encadre le secteur ?

Le crowdfunding immobilier est encadré par la réglementation européenne relative au financement participatif. Les plateformes doivent notamment être agréées en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) et respecter les obligations suivantes:

• information des investisseurs
• transparence des risques
• contrôle des conflits d’intérêts
• documentation réglementaire

Ce cadre vise à renforcer la protection des épargnants.

Une présentation détaillée est disponible dans la page consacrée à la réglementation du crowdfunding.

Comparatif avec les SCPI et l’investissement locatif

Critères	Crowdfunding immobilier	SCPI	Immobilier locatif
Durée	12 à 36 mois	Long terme	Long terme
Revenus	À l’échéance	Réguliers	Loyers
Gestion	Déléguée	Déléguée	Directe
Liquidité	Faible	Moyenne	Faible
Capital garanti	Non	Non	Non
Ticket d’entrée	Accessible dès 1€	Accessible dès 1 €	Plus élevé

Ces solutions répondent à des objectifs patrimoniaux différents. Elles peuvent parfois être complémentaires.

Comment analyser un projet avant d’investir ?

Avant toute souscription, plusieurs éléments méritent d’être étudiés :

• expérience du promoteur
• localisation
• niveau de précommercialisation
• marge prévisionnelle
• garanties
• durée
• niveau d’endettement

Notre conseil

La diversification entre plusieurs projets peut permettre de réduire l’impact potentiel d’une défaillance individuelle.