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Crowdfunding Immobilier
Le crowdfunding immobilier permet à des particuliers de financer collectivement des opérations immobilières portées par des professionnels. Ce mode de financement participatif s’est fortement développé ces dernières années en offrant un accès simplifié à des projets immobiliers auparavant réservés aux investisseurs institutionnels ou aux professionnels.
Comprendre son fonctionnement est indispensable avant d’investir en crowdfunding immobilier. Entre la sélection des projets, le rôle des plateformes, les mécanismes de financement, les garanties éventuelles et les risques, plusieurs éléments doivent être analysés avant toute décision d’investissement.
Le crowdfunding immobilier constitue aujourd’hui une solution de diversification patrimoniale qui peut compléter d’autres placements immobiliers ou financiers.
Le crowdfunding immobilier est un mode de financement participatif qui permet à plusieurs investisseurs de participer au financement d’une opération immobilière.
Les fonds collectés servent généralement à compléter :
L’investisseur ne devient généralement pas propriétaire du bien immobilier. Il finance une opération menée par un professionnel.
Dans la majorité des opérations, la banque finance une partie importante du projet.
Le crowdfunding intervient en complément afin de renforcer les fonds propres de l’opérateur.
Cette combinaison permet au promoteur de lancer son programme immobilier dans de meilleures conditions.
Plusieurs intervenants participent à une opération :
Chaque acteur possède un rôle spécifique dans la réussite du projet.
Une opération suit généralement plusieurs étapes.
Le promoteur identifie un projet :
Il établit ensuite :
La plateforme étudie :
Tous les dossiers ne sont pas retenus.
Certaines plateformes sélectionnent moins de 5 % des projets étudiés.
Le projet est mis en ligne.
Les investisseurs disposent :
Ils peuvent alors souscrire directement en ligne.
Une fois la collecte finalisée, les fonds sont versés à la société porteuse du projet.
Le promoteur peut alors lancer l’opération.
Lorsque l’opération est terminée :
Le promoteur rembourse ensuite :
Dans la majorité des cas, les investisseurs souscrivent des obligations.
L’obligation représente une créance sur la société qui porte le projet.
L’investisseur devient créancier et non associé.
Ce fonctionnement présente plusieurs avantages :
Certaines opérations peuvent également utiliser :
Les obligations restent toutefois largement majoritaires.
Dans la majorité des cas, les investisseurs souscrivent des obligations.
L’obligation représente une créance sur la société qui porte le projet.
L’investisseur devient créancier et non associé.
Ce fonctionnement présente plusieurs avantages :
Certaines opérations peuvent également utiliser :
Les obligations restent toutefois largement majoritaires.
Imaginons un promoteur qui développe un immeuble de 30 logements.
| Éléments | Montant |
|---|---|
| Coût total du projet | 8 000 000 € |
| Financement bancaire | 5 500 000 € |
| Fonds propres promoteur | 1 000 000 € |
| Crowdfunding immobilier | 1 500 000 € |
Un investisseur apporte 5 000 €.
Durée prévue :
Taux cible :
À l’issue du projet, si l’opération se déroule conformément aux prévisions, l’investisseur récupère :
Cet exemple reste purement pédagogique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le crowdfunding immobilier permet de financer des opérations variées.
Construction de logements neufs :
L’opérateur :
Transformation ou rénovation d’immeubles existants.
Une page dédiée aux types de projets permettra d’approfondir ces différentes catégories.
La plateforme constitue l’intermédiaire entre investisseurs et promoteurs.
Elle intervient à plusieurs niveaux :
Certaines équipes disposent :
La qualité de cette sélection peut avoir une influence importante sur le profil de risque des projets proposés.
Une page spécifique pourra comparer les différentes plateformes du marché.
Toutes les plateformes mettent en place systématiquement des garanties sur chaque projet quelles proposent. Ce peut même être parfois plusieurs garanties complémentaires. Elles sont systématiquement présentés dans le document de présentation et d’information.
Le prêteur bénéficie d’une sûreté réelle sur un actif immobilier. L’hypothèque peut-être de premier rang ou de second rang (généralement derrière la banque prêteuse quand une banque intervient aussi sur le dossier)
Des titres ou actifs sont affectés au remboursement.
Des actifs sont transférés à un tiers jusqu’au remboursement.
Le dirigeant s’engage personnellement.
Une garantie ne supprime jamais totalement le risque de perte en capital. Elle vise principalement à améliorer la protection des investisseurs. Une page dédiée aux garanties permettra d’expliquer leur fonctionnement détaillé.
Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte plusieurs risques.
Le remboursement n’est jamais garanti.
Les opérations immobilières peuvent subir :
L’opérateur peut rencontrer des difficultés financières.
La baisse du marché immobilier peut affecter la rentabilité du projet.
L’investisseur ne peut pas revendre son investissement avant l’échéance.
En Crowdfunding immobilier, dans la plupart des cas les financements se font principalement au travers d’émission obligataire. L’investisseur sera donc soumis à la Flat tax de 31,4 %, incluant à la fois le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu, et les 18,6% de contributions sociales. En fonction de sa situation, l’investisseur peut également opter pour le barème progressif de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition.
Pour les revenus de 2023 (déclarés en 2024), les seuils de revenus pour la dispense d’acompte ont été revalorisés à 50 000 € pour une personne seule et 75 000 € pour un couple.
Il y a une particularité pour le crowdfunding immobilier locatif. Cela concerne peu de projets, mais certaines plateformes en ligne peuvent proposer aux investisseurs de participer au financement de l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location pendant une durée déterminée avec pour objectif généralement la cession de l’actif immobilier en question au terme de l’opération. Dans ce cas, les revenus perçus par les investisseurs sont des dividendes et sont donc à ce titre fiscalisés dans cette catégorie. L’investisseur sera donc soumis à la FLAT TAX de 30 % ou bien au barème progressif de l’impôt. Dans ce second cas, un abattement de 40% sur le dividende brut perçu sera appliqué par l’administration fiscale pour déterminer l’assiette imposable.
Depuis 2022, il est possible de déduire les pertes en capital sur les investissements en crowdfunding des plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des 10 années suivantes.
Les obligations ne sont pas éligibles à l’IFI même si elles ont servi indirectement à financer un projet immobilier dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier.
Depuis la loi PACTE de 2019, les instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons), utilisés par les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent être logés dans un PEA-PME. L’épargnant peut ainsi bénéficier de son cadre fiscal avantageux tout en investissant sur des projets immobiliers. Il est important de noter que le plafond du PEA-PME a été relevé à 225 000 € en 2019, offrant ainsi plus de flexibilité aux investisseurs.
Le crowdfunding immobilier est encadré par la réglementation européenne.
Les plateformes doivent respecter plusieurs obligations :
Ce cadre vise à renforcer la protection des épargnants.
Une présentation détaillée est disponible dans la page consacrée à la réglementation du crowdfunding.
| Critères | Crowdfunding immobilier | SCPI | Immobilier locatif |
| Durée | 12 à 36 mois | Long terme | Long terme |
| Revenus | À l’échéance | Réguliers | Loyers |
| Gestion | Déléguée | Déléguée | Directe |
| Liquidité | Faible | Moyenne | Faible |
| Capital garanti | Non | Non | Non |
| Ticket d’entrée | Accessible dès 1€ | Accessible dès 1 € | Plus élevé |
Ces solutions répondent à des objectifs patrimoniaux différents. Elles peuvent parfois être complémentaires.
Avant toute souscription, plusieurs éléments méritent d’être étudiés :
La diversification entre plusieurs projets peut permettre de réduire l’impact potentiel d’une défaillance individuelle.
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Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
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Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).
Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.
Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.
Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.
Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.
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CPI 3301 2019 000 041 117
N° 19004224
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