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Crowdfunding Immobilier
Comme dans beaucoup de placement, on confond souvent la notion de rendement, avec celle de performance. Le rendement c’est une composante de la performance. Nous ne pouvions pas réaliser un guide de l’investissement en crowdfunding immobilier sans parler des autres composantes à prendre en compte pour évaluer la performance d’un tel placement.
Depuis le 1er novembre 2017, l’ensemble des plateformes de crowdfunding spécialisées en prêts rémunérés sous forme de minibons ou d’obligations sont invitées à publier les mêmes indicateurs d’activité, de performance et de défaut selon une nomenclature commune adoptée sous l’égide de Financement Participatif France. Cette nomenclature a été améliorée début 2020.
Pour comparer les projets d’investissement entre eux, il faudra analyser la performance financière d’une part, et l’extra financière d’autre part. La performance financière est très rapidement identifiable puisque toutes les plateformes affichent dans les conditions d’investissement :
Pour ce qui est des performances extra-financières, il faudra que l’investisseur se documente en profondeur en lisant dans son intégralité le DIRS (le Document d’Information Réglementaire Synthétique) fourni obligatoirement par la plateforme de Crowdfunding. On y trouve notamment des information sur la localisation précise, le bilan prévisionnel de l’opération, le niveau des sûretés proposés, le porteur de projet, les points positifs et négatifs de l’opération, le marché immobilier local etc…
Description du projet
Le projet Notre Dame consistait en l’acquisition d’un immeuble de 8 logements et 1 commerce pour une surface de 358 m² afin de revendre les lots à la découpe après travaux de rafraichissement des parties communes. Il est situé rue Notre Dame 33000 Bordeaux.
L’opération a été financée au mois de Décembre 2020.
Les conditions d’investissement
Rendement annuel moyen
10.7 %
Durée moyenne du placement
22 mois
Taux de défaut depuis 2012
4 %
Taux de retard* de moins de 6 mois
10 %
Taux de retard* de plus de 6 mois
15 %
* Les chiffres clés du marché au 31/12/2024
Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. La première, c’est que les opérateurs qui viennent chercher des financements sur ces plateformes, sont des opérateurs qui n’ont pas réussi « boucler » leur plan de financement avec les ressources financières « traditionnelles » que sont : leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple le promoteur peut engager la commercialisation de son opération avant ou dès l’acquisition du terrain) et le crédit bancaire. D’autant que ces derniers, pour des question de gestion de leur politique risque, ont durci depuis plusieurs années les conditions d’accès au crédit, même pour les plus importants acteurs du marché de la promotion immobilière. De ce fait, les porteurs de projets sont prêt à accepter de rémunérer plus cher les crowdfunder qui leur donne la possibilité de concrétiser ces opérations. D’autant que ce n’est pas un investissement dénué de tout risque pour les souscripteurs. Il faut que le risque soit rémunéré pour que le placement soit attractif. La deuxième raison, c’est que les opérations de financement participatif immobilier n’ont pas vocation à financer la totalité de l’opération. Les obligations émises représente généralement autour de 10 % des fonds propres que l’opérateur lui même à apporté dans l’opération. En prenant l’exemple d’un projet type, dont le prix de vente serait de 5 M€ :
Pour ce projet, l’opérateur demande un financement à la plateforme de crowdfunding de 300.000 €. La plateforme propose à l’opérateur d’émettre des obligations sur 24 mois au taux annuel de 9%, en conservant la possibilité pour lui de rembourser par anticipation sans frais sa dette à tout moment. Soit un coût financier maximum de : 300.000 € x 9%) x 2 ans = 54 000€. Compte tenu de la marge de départ ( 500.000 €) sur l’opération, le coût d’un tel financement est largement absorbé. L’opérateur reste gagnant et peu mener à bien son projet. Les investisseurs doivent aussi surveiller le taux d’endettement global du porteur de projet, qui peut donner des indications précieuses sur sa capacité à mener l’opération à bien.
Les principaux avantages du crowdfunding immobilier sont :
Que ce soit lors d’un projet de construction ou lors d’une rénovation immobilière, un projet de ce type nécessite l’intervention de différents acteurs : le porteur de projet, les pouvoirs publics, les vendeurs, le notaire etc… Chaque acteur peut avoir une influence sur le bon déroulement du projet. On pourrait donc envisager une multitude de risque pouvant impacter le respect du calendrier initial. Néanmoins, on peut considérer deux risques principaux :
Tous ces risques pouvant ralentir le projet et donc impacter les délais de remboursement des obligations émises sur la plateforme de crowdfunding. Si les délais venaient à augmenter significativement, cela pourrait mettre en danger la situation financière du porteur de projet, qui ne pourrait alors pas rembourser sa dette aux investisseurs.
Pour réussir ses investissements en crowdfunding immobilier, il faudra aller faut surtout prendre en compte les respecter certaines règles.
Le crowdfunding immobilier est un univers de chiffres. Mais ces données doivent être replacées dans leur contexte, car un bon projet ne se résume pas uniquement à un taux de rendement. Il faut s’intéresser de près à la structure de finance mise en place, à la maîtrise des délais, ainsi qu’à la gestion opérationnelle tout au long du projet.
En matière de retards, le marché observe régulièrement des dépassements de quelques semaines à plusieurs mois. Ces retards ne signifient pas toujours une perte, mais ils modifient la rentabilité effective en prolongeant l’immobilisation du capital. Certaines plateformes communiquent leur taux de retards, qui peut servir de repère comparatif entre les acteurs du secteur. Plus la gestion est rigoureuse, plus ces délais tendent à être réduits.
Du côté des rendements, la moyenne observée varie selon les périodes et les plateformes. En 2023, la moyenne des rendements bruts se situait autour de 9 %, sur une durée d’un peu moins de 24 mois. Cette moyenne cache toutefois des écarts importants selon le type d’opération (promotion, réhabilitation, marchand de biens) et la zone géographique concernée.
Sur le plan budgétaire, les projets de crowdfunding immobilier peuvent mobiliser des montants relativement accessibles. Il est fréquent de voir des tickets d’entrée compris entre 1 000 et 5 000 euros, voire plus pour les investisseurs avertis. Les opérations elles-mêmes peuvent représenter quelques centaines de milliers à plusieurs millions d’euros, selon l’envergure du chantier. Dans certains cas, la collecte atteint des sommets, avec des projets à plus de 2 millions d’euros levés en quelques jours seulement. Pour les plateformes, chaque projet implique une structuration en euros constante : analyse de la marge, frais de notaire, coûts de travaux, prix de revente estimé.
La réussite passe aussi par une bonne gestion du poste financier, tant pour le porteur que pour la plateforme. Cela inclut la trésorerie, la capacité à faire face à un imprévu, ou encore à négocier un prêt relais en cas de décalage dans les ventes. Ce volet finance reste souvent invisible pour l’investisseur, mais il est essentiel à la sécurité globale de l’opération.
De manière plus large, la structuration des finances personnelles du souscripteur a aussi son importance. Un projet de crowdfunding immobilier ne doit représenter qu’une fraction de votre allocation globale. Il s’intègre dans une stratégie patrimoniale diversifiée et complémentaire, dans laquelle la notion de finance responsable prend de plus en plus d’ampleur.
Enfin, plusieurs acteurs du secteur développent désormais des indicateurs extra-financiers pour mieux qualifier la durabilité des projets immobiliers. Cette approche vise à concilier performance économique et impact social ou environnemental, dans une logique de finance plus alignée avec les attentes contemporaines.
Vous êtes nombreux à vous interroger sur les bonnes pratiques pour réussir vos investissements en crowdfunding immobilier. Ce type d’investissements permet une mise en action rapide des capitaux, souvent en lien avec des porteurs professionnels expérimentés. Mais pour en tirer pleinement profit, encore faut-il savoir où concentrer votre attention.
D’abord, gardez à l’esprit que la collecte des fonds est une étape déterminante. La réussite de la collecte est souvent un indicateur de confiance du public envers le porteur et le projet. Une plateforme qui affiche un taux de réussite élevé dans ses campagnes inspire généralement davantage confiance et démontre une réelle solidité dans la sélection de ses projets.
Les investisseurs doivent adopter une approche méthodique et éviter de se fier uniquement au rendement affiché. Cette proportion de financement – souvent minoritaire dans la structuration globale du projet – permet aussi de limiter l’exposition des investisseurs à une part trop importante du risque financier. De nombreux investisseurs s’orientent vers ce type de placement pour diversifier leur portefeuille, tout en conservant une certaine visibilité sur les actifs financés.
Ensuite, n’oubliez pas le rôle du marché immobilier. La dynamique du marché régional ou national peut fortement influer sur la réussite du projet, notamment en matière de prix de revente ou de délais de commercialisation. En cas de ralentissement conjoncturel, la demande peut s’éroder et allonger les délais de sortie, exposant davantage le porteur et ses créanciers.
Le modèle participatif répond à un besoin de souplesse que ne permet pas toujours le financement bancaire classique. En ce sens, le financement participatif séduit par sa réactivité, mais repose aussi sur une exigence forte de transparence de la part des plateformes. Celles-ci doivent fournir un niveau d’information élevé pour permettre aux souscripteurs de prendre leur décision en connaissance de cause.
La performance d’un projet ne se résume jamais à un simple taux annoncé. Il convient d’analyser le taux d’endettement du porteur, les garanties réelles proposées et les délais prévus de remboursement. Chaque projet est unique, mais une lecture attentive de l’ensemble des documents fournis permet de se forger une opinion structurée.
Enfin, le bon déroulement des opérations passe par un cadrage précis. Ce financement complémentaire intervient en bout de chaîne, une fois les grandes lignes des opérations déjà structurées sur le plan technique et administratif. Chaque opération immobilière est documentée, chiffrée et validée par des experts indépendants avant sa mise en ligne, afin de garantir une transparence maximale aux investisseurs.
Dans un contexte où les produits immobiliers classiques comme les SCPI ou l’immobilier locatif peuvent présenter des contraintes de gestion ou de fiscalité, le crowdfunding permet d’explorer des stratégies plus ciblées sur des projets immobiliers bien définis.
En résumé, la réussite dans ce type d’investissements dépend autant du sérieux de l’analyse que de la capacité à répartir son capital sur plusieurs projets soigneusement sélectionnés. Grâce à un accompagnement rigoureux, vous pouvez sélectionner les opérations les plus adaptées à votre profil d’investisseur, en optimisant le couple risque/rentabilité. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure.
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Les performances du crowdfunding immobilier
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Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).
Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.
Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.
Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.
Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.
Depuis 2019
CPI 3301 2019 000 041 117
N° 19004224
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