Comment mesurer les performances du crowdfunding immobilier ?
La performance d’un investissement ne se résume pas uniquement au taux de rendement proposé. C’est valable aussi pour le crowdfunding immobilier. Plusieurs indicateurs doivent être étudiés.
Le rendement annuel
Le rendement annuel correspond aux intérêts versés aux investisseurs. Il s’exprime généralement en pourcentage. Les intérêts peuvent être versés In Fine (au termes de l’opération une fois que les fonds ont été remboursés) ou plus régulièrement en cours de vie de l’opération (mensuellement ou trimestriellement)
Le taux de retard
Il mesure la proportion des projets dont le remboursement intervient après l’échéance initiale.
Le taux de défaut
Il correspond aux opérations qui ne remboursent pas totalement les investisseurs.
Le taux de recouvrement
Il permet d’évaluer les montants récupérés après des difficultés.
L’analyse combinée de ces indicateurs offre une vision plus complète des performances.
Quel rendement peut-on attendre ?
Le crowdfunding immobilier a historiquement affiché des rendements supérieurs à de nombreux placements traditionnels. Les projets proposent généralement des objectifs de rendement annualisés. On parle de rendement compris entre 10 et 12% l’an.
Cependant, ces performances restent théoriques jusqu’au remboursement effectif.
Les performances historiques
Les rendements constatés peuvent varier selon :
- la période d’investissement ;
- la plateforme ;
- le type de projet ;
- le contexte immobilier.
Certaines opérations délivrent des performances supérieures aux objectifs initiaux tandis que d’autres connaissent des retards ou des difficultés.
Pourquoi les rendements diffèrent-ils ?
Deux projets peuvent présenter des performances très différentes.
Les écarts s’expliquent notamment par :
- la localisation ;
- le niveau de risque ;
- la durée ;
- la structure financière ;
- le profil du promoteur.
Quels facteurs influencent les performances ?
Les performances dépendent de nombreux paramètres.
La qualité du promoteur
L’expérience du promoteur constitue un facteur majeur.
Un opérateur expérimenté peut mieux maîtriser :
- les coûts ;
- les délais ;
- la commercialisation.
Le marché immobilier
L’évolution des prix immobiliers peut affecter la rentabilité d’une opération. Un marché dégradé peut ralentir les ventes ou diminuer les marges.
Le financement
Des conditions de financement plus restrictives peuvent impacter le bilan financier de l’opération. Un projet qui traîne en longueur peu clairement mettre en difficulté la trésorerie d’un opérateur.
Le coût des travaux
L’augmentation des coûts de construction peut réduire les bénéfices attendus.
Pourquoi les retards influencent-ils les performances ?
Le délai réel de remboursement constitue un indicateur essentiel.
Un projet prévu sur 18 mois mais remboursé après 30 mois peut afficher une rentabilité annualisée inférieure aux prévisions. En effet, bien que les contrats obligaitaires prévoient généralement des pénalités de retard, celles-vi sont rarement appliquées pour permettre à l’opérateur de rembourser sa dette. Et bien souvent, afin de lui permettre le remboursement de sa dette, les intérêts peuvent être renégociés à la baisse en cours de route avec l’accord des investisseurs, qui, pour le bon déroulé de l’opération, n’ont pas d’autres choix que d’accepter.
Les retards peuvent provenir :
- d’autorisations administratives ;
- de recours ;
- de difficultés commerciales ;
- d’aléas techniques.
Comment comparer les plateformes ?
Les plateformes publient :
- le rendement moyen ;
- le taux de retard ;
- le taux de défaut ;
- le montant collecté.
Ces indicateurs permettent d’effectuer un comparatif crowdfunding immobilier pertinent.
Quels indicateurs analyser avant d’investir ?
Plusieurs éléments méritent une attention particulière.
Rendement cible (le coupon)
Le rendement constitue un premier indicateur.
Durée de l’opération
Une durée plus longue peut accroître certains risques.
Marge du projet
Une marge importante peut offrir une meilleure capacité d’absorption des imprévus.
Niveau d’endettement
Une structure financière équilibrée peut renforcer la solidité du projet.
Garanties
Les sûretés peuvent améliorer les perspectives de recouvrement.
Pourquoi les rendements sont-ils aussi élevés ?
Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. La première, c’est que les opérateurs qui viennent chercher des financements sur ces plateformes, sont des opérateurs qui n’ont pas réussi « boucler » leur plan de financement avec les ressources financières « traditionnelles » que sont : leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple le promoteur peut engager la commercialisation de son opération avant ou dès l’acquisition du terrain) et le crédit bancaire. D’autant que ces derniers, pour des question de gestion de leur politique risque, ont durci depuis plusieurs années les conditions d’accès au crédit, même pour les plus importants acteurs du marché de la promotion immobilière. De ce fait, les porteurs de projets sont prêt à accepter de rémunérer plus cher les crowdfunder qui leur donne la possibilité de concrétiser ces opérations. D’autant que ce n’est pas un investissement dénué de tout risque pour les souscripteurs. Il faut que le risque soit rémunéré pour que le placement soit attractif. La deuxième raison, c’est que les opérations de financement participatif immobilier n’ont pas vocation à financer la totalité de l’opération. Les obligations émises représente généralement autour de 10 % des fonds propres que l’opérateur lui même à apporté dans l’opération. En prenant l’exemple d’un projet type, dont le prix de vente serait de 5 M€ :
- Vente de bien immobilier : 5 millions €
- Coût total (hors rémunération de la plateforme) : 4 millions €
- Marge : 500 000 € (soit 10%)
Pour ce projet, l’opérateur demande un financement à la plateforme de crowdfunding de 300.000 €. La plateforme propose à l’opérateur d’émettre des obligations sur 24 mois au taux annuel de 9%, en conservant la possibilité pour lui de rembourser par anticipation sans frais sa dette à tout moment. Soit un coût financier maximum de : 300.000 € x 9%) x 2 ans = 54 000€. Compte tenu de la marge de départ ( 500.000 €) sur l’opération, le coût d’un tel financement est largement absorbé. L’opérateur reste gagnant et peu mener à bien son projet. Les investisseurs doivent aussi surveiller le taux d’endettement global du porteur de projet, qui peut donner des indications précieuses sur sa capacité à mener l’opération à bien.
Les performances face aux autres placements immobiliers
| Placement | Horizon | Revenus | Risque | Liquidité |
|---|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobilier | Court à moyen terme | Intérêts | Élevé | Faible |
| SCPI | Long terme | Revenus potentiels réguliers | Modéré | Moyenne |
| Immobilier locatif | Long terme | Loyers | Variable | Faible |
| Fonds immobiliers | Long terme | Variable | Variable | Moyenne |
Chaque solution répond à des objectifs patrimoniaux différents.
Performance et rendement : quelle différence ?
Le rendement correspond aux intérêts prévus.
La performance réelle intègre :
- les retards ;
- la fiscalité ;
- les défauts ;
- la durée effective.
La distinction entre ces deux notions est essentielle.
Voici notre guide détaillé sur le rendement du crowdfunding immobilier pour approfondir ce sujet.
Comment réussir son investissement en Crowdfunding immobilier ?
Pour réussir ses investissements en crowdfunding immobilier, il faudra aller faut surtout prendre en compte les respecter certaines règles.
- Choisissez la ou les bonnes plateformes de crowdfunding pour investir
- Intéressez-vous de près au projet auquel vous allez participer
- Diversifiez vos investissements pour réduire les risques
- Renseignez-vous sur le porteur de projet (généralement un promoteur ou un marchand de biens professionnel)
- N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
- Privilégiez plutôt des projets bien engagés, notamment dans la phase de pré-commercialisation des biens immobiliers.
- N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
- Etudiez le marché.
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