Les performances du crowdfunding immobilier

Evaluer et comparer les projets de crowdfunding immobilier entre eux

Pour comparer les projets d’investissement entre eux, il faudra analyser la performance financière d’une part, et l’extra financière d’autre part. La performance financière est très rapidement identifiable puisque toutes les plateformes affichent dans les conditions d’investissement :

• le taux de rendement annuel des projets
• la durée prévisionnelle de l’opération
• le montant minimum de souscription
• l’objectif de collecte

Pour ce qui est des performances extra-financières, il faudra que l’investisseur se documente en profondeur en lisant dans son intégralité le DIRS (le Document d’Information Réglementaire Synthétique) fourni obligatoirement par la plateforme de Crowdfunding. On y trouve notamment des information sur la localisation précise, le bilan prévisionnel de l’opération, le niveau des sûretés proposés, le porteur de projet, les points positifs et négatifs de l’opération, le marché immobilier local etc…

Exemple de projet d’investissement en crowdfunding immobilier

Description du projet

Le projet Notre Dame consistait en l’acquisition d’un immeuble de 8 logements et 1 commerce pour une surface de 358 m² afin de revendre les lots à la découpe après travaux de rafraichissement des parties communes. Il est situé rue Notre Dame 33000 Bordeaux.

L’opération a été financée au mois de Décembre 2020.

Les conditions d’investissement

Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. La première, c’est que les opérateurs qui viennent chercher des financements sur ces plateformes, sont des opérateurs qui n’ont pas réussi « boucler » leur plan de financement avec les ressources financières « traditionnelles » que sont : leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple le promoteur peut engager la commercialisation de son opération avant ou dès l’acquisition du terrain) et le crédit bancaire. D’autant que ces derniers, pour des question de gestion de leur politique risque, ont durci depuis plusieurs années les conditions d’accès au crédit, même pour les plus importants acteurs du marché de la promotion immobilière. De ce fait, les porteurs de projets sont prêt à accepter de rémunérer plus cher les crowdfunder qui leur donne la possibilité de concrétiser ces opérations. D’autant que ce n’est pas un investissement dénué de tout risque pour les souscripteurs. Il faut que le risque soit rémunéré pour que le placement soit attractif. La deuxième raison, c’est que les opérations de financement participatif immobilier n’ont pas vocation à financer la totalité de l’opération. Les obligations émises représente généralement autour de 10 % des fonds propres que l’opérateur lui même à apporté dans l’opération. En prenant l’exemple d’un projet type, dont le prix de vente serait de 5 M€ :

• Vente de bien immobilier : 5 millions €
• Coût total (hors rémunération de la plateforme) : 4 millions €
• Marge : 500 000 € (soit 10%)

Pour ce projet, l’opérateur demande un financement à la plateforme de crowdfunding de 300.000 €. La plateforme propose à l’opérateur d’émettre des obligations sur 24 mois au taux annuel de 9%, en conservant la possibilité pour lui de rembourser par anticipation sans frais sa dette à tout moment. Soit un coût financier maximum de  : 300.000 € x 9%) x 2 ans = 54 000€. Compte tenu de la marge de départ ( 500.000 €) sur l’opération, le coût d’un tel financement est largement absorbé. L’opérateur reste gagnant et peu mener à bien son projet.

Retour sur les avantages

Les principaux avantages du crowdfunding immobilier sont :

• Les rentabilités élevés proposées par les plateformes, de l’ordre de 8 à 12 % d’intérêt par an.
• Le ticket d’entrée, 1000 € à 2000 € pour la plupart des plateformes
• La possibilité de choisir les régions où vous souhaitez investir, si d’aventure vous préférez vous investir à côté de chez vous pour suivre évolution du projet
• La possibilité d’investir dans des projets concrets et dans l’économie réelle

Les risques

Que ce soit lors d’un projet de construction ou lors d’une rénovation immobilière, un projet de ce type nécessite l’intervention de différents acteurs : le porteur de projet, les pouvoirs publics, les vendeurs, le notaire etc… Chaque acteur peut avoir une influence sur le bon déroulement du projet. On pourrait donc envisager une multitude de risque pouvant impacter le respect du calendrier initial. Néanmoins, on peut considérer deux risques principaux :

• Le risque opérateur : solidité financière, compétence des équipes etc…
• Le risque opération : montage juridique, assurances, commercialisation du projet, qualité des matériaux, purge du permis de construire, etc…

Tous ces risques pouvant ralentir le projet et donc impacter les délais de remboursement des obligations émises sur la plateforme de crowdfunding. Si les délais venaient à augmenter significativement, cela pourrait mettre en danger la situation financière du porteur de projet, qui ne pourrait alors pas rembourser sa dette aux investisseurs.

Pour réussir ses investissements en crowdfunding immobilier, il faudra aller faut surtout prendre en compte les  respecter certaines règles.

1. Choisissez la ou les bonnes plateformes de crowdfunding pour investir
2. Intéressez-vous de près au projet auquel vous allez participer
3. Diversifiez vos investissements pour réduire les risques
4. Renseignez-vous sur le porteur de projet (généralement un promoteur ou un marchand de biens professionnel)
5. N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
6. Privilégiez plutôt des projets bien engagés, notamment dans la phase de pré-commercialisation des biens immobiliers.
7. N’investissez jamais si vous ne comprenez pas où vous mettez les pieds et si vous n’êtes pas à 100 % convaincu par le projet.
8. Etudiez le marché.

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