Les différentes formes de crowdfunding

Le crowdfunding, aussi appelé financement participatif, permet de financer un projet grâce à la participation d’un grand nombre d’investisseurs ou de contributeurs, généralement par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Il peut prendre différentes formes selon la nature du financement et la contrepartie proposée : don, prêt, investissement en capital ou souscription de titres de créance.

Ces différents mécanismes ne répondent pas aux mêmes objectifs et ne présentent pas les mêmes niveaux de risque. Avant de les détailler, vous pouvez retrouver dans notre guide du crowdfunding toutes les informations essentielles pour comprendre le fonctionnement du financement participatif, ses caractéristiques, ses risques et son cadre réglementaire.

Le crowdfunding immobilier appartient à cette grande famille de la finance participative. Il utilise principalement certains de ces mécanismes, notamment l’investissement sous forme d’obligations, pour permettre le financement de projets immobiliers portés par des professionnels.

Le crowdfunding sous forme de don

Le financement participatif sous forme de don est historiquement l’une des formes les plus connues du crowdfunding. Il existe principalement deux modèles :

• Le donation-based crowdfunding : le contributeur réalise un don sans attendre de contrepartie financière.
• Le reward-based crowdfunding : le contributeur participe au financement du projet et reçoit en contrepartie une récompense, généralement symbolique ou matérielle.

Ce type de crowdfunding est notamment utilisé pour financer des projets associatifs, humanitaires, culturels ou artistiques. Il ne constitue donc pas le mécanisme habituellement utilisé dans le cadre du crowdfunding immobilier.

Le financement par prêt ou crowdlending

Le crowdlending permet à des particuliers de prêter directement des fonds à un particulier ou à une entreprise par l’intermédiaire d’une plateforme de financement participatif.

Pour les entreprises, ce mécanisme peut notamment permettre de financer leur développement ou un projet précis en faisant appel directement à des investisseurs particuliers.

Le financement participatif par prêt peut ainsi concerner :

• les prêts aux particuliers
• les prêts aux entreprises

En contrepartie des sommes prêtées, l’investisseur peut percevoir des intérêts, dont le niveau dépend notamment des caractéristiques du financement et du risque associé au projet.

Le capital est ensuite remboursé selon les modalités et l’échéancier prévus lors de la souscription. Comme pour tout investissement de cette nature, il existe toutefois un risque de retard ou de perte partielle ou totale du capital investi en cas de difficultés de l’emprunteur.

L’investissement en capital : le crowd-equity

Une autre forme de crowdfunding consiste à investir directement dans le capital d’une entreprise.

L’entreprise réalise alors une levée de fonds par l’intermédiaire d’une plateforme et émet des actions ou d’autres titres de capital. Contrairement au prêt, l’investisseur devient alors associé ou actionnaire de l’entreprise.

Le crowd-equity est notamment utilisé pour financer des entreprises ou des start-up en phase de développement. La performance potentielle de l’investissement peut provenir :

• des éventuels dividendes versés par l’entreprise ;
• de la réalisation d’une plus-value lors de la revente des titres.

En contrepartie de ce potentiel de performance, l’investisseur supporte directement le risque lié au développement de l’entreprise et peut subir une perte partielle ou totale de son investissement.

Le financement par obligations

L’investissement participatif peut également prendre la forme d’une souscription à des titres de créance, notamment des obligations.

C’est cette forme de financement qui est particulièrement importante dans le cadre du crowdfunding immobilier.

Qu’est-ce qu’une obligation ?

Une obligation est un titre de créance émis par une entreprise. En souscrivant une obligation, l’investisseur prête indirectement de l’argent à l’entreprise émettrice.

En contrepartie, celle-ci s’engage généralement à verser une rémunération sous forme d’intérêts, également appelés coupons, et à rembourser le capital selon les conditions prévues lors de l’émission.

Contrairement à l’investissement en actions, le souscripteur d’une obligation ne devient pas actionnaire de l’entreprise : il en devient créancier.

L’obligation possède également une échéance. Le remboursement du capital intervient donc normalement à une date déterminée à l’avance, sous réserve que l’émetteur soit en mesure d’honorer ses engagements.

Quelle forme de crowdfunding est utilisée dans l’immobilier ?

Dans le crowdfunding immobilier, les investisseurs participent au financement d’une opération portée par un professionnel de l’immobilier, comme un promoteur ou un marchand de biens.

Les fonds collectés viennent généralement compléter les fonds propres de l’opérateur et le financement bancaire nécessaire à la réalisation du projet.

Dans la majorité des opérations, le financement prend la forme d’une émission obligataire. L’investisseur souscrit des obligations émises par la société qui porte le projet immobilier et devient ainsi son créancier.

Le fonctionnement est relativement simple : la plateforme sélectionne et analyse le projet, celui-ci est proposé aux investisseurs, les fonds sont collectés puis versés à la société porteuse de l’opération. Lorsque le projet arrive à son terme, le capital et les intérêts prévus sont remboursés aux investisseurs, sous réserve de la réussite de l’opération et de la capacité de remboursement de l’émetteur.

Les opérations de crowdfunding immobilier sont généralement réalisées sur des durées relativement courtes, souvent comprises entre 12 et 36 mois. Le capital n’est toutefois pas garanti et l’investissement présente notamment un risque de retard, de défaillance de l’opérateur ou de perte partielle ou totale du capital.

Pour approfondir ces différentes étapes, le rôle de la plateforme, les types de projets financés et les risques associés, consultez notre page dédiée au fonctionnement du crowdfunding immobilier.

Les autres titres de créance

D’autres instruments peuvent également être utilisés dans le cadre du financement participatif.

C’est notamment le cas des obligations convertibles, qui permettent, sous certaines conditions définies lors de l’émission, de convertir les obligations détenues en actions de l’entreprise.

D’autres formes de titres de créance ont également existé ou peuvent être utilisées selon le cadre réglementaire applicable. Leur fonctionnement et leur utilisation dépendent du type de projet financé et du statut de la plateforme.