Crowdfunding Immobilier : réglementation, risques et contraintes

Le statut juridique des plateformes de crowdfunding immobilier

Le statut d’Intermédiaire en Financement Paticipatif (IFP)

Selon l’article L. 548-1 du Code monétaire et financier (CMF), l’activité d’IFP « consiste à mettre en relation, au
moyen d’un site internet, les porteurs d’un projet déterminé et les personnes finançant ce projet (…). ».
L’activité d’IFP porte sur les crédits, les prêts sans intérêts et les dons.
L’article D. 541-8, dans sa version actuelle issue du décret n°2016-1453 du 28 octobre 2016, précise que ces derniers ne peuvent excéder 2 000 euros par prêteur et par projet.

Le décret d’application précise également que la durée d’un tel crédit ne peut dépasser 7 années, que le taux conventionnel ne peut dépasser le taux d’usure que qu’un porteur de projet ne peut emprunter plus d’1 million d’euros par projet.

Ces plateformes sont soumises au contrôle de l’ACPR.

Retrouvez en détail la règlementation entourant le statut d’IFP directement sur le site de l’ORIAS.

Le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP)

Selon les dispositions de l’article L. 547-1-I du Code monétaire et financier, les CIP sont « les personnes morales
exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5 de l’article L.321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret. L’activité exercée par les conseillers en investissements participatifs porte également sur les offres de minibons mentionnés à l’article L. 223-6. Ils exercent alors une activité identique à celle prévue au 5 de l’article L. 321-1
s’agissant des titres financiers. Cette activité est menée au moyen d’un site internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers ».

Ces plateformes sont donc soumises au contrôle de l’AMF.

Le CIP ne peut détenir ni titres, ni fonds pour le compte de ses clients. Le montant maximum par projet était de 2,5 millions d’euros et a été porté à 8 millions par la Loi Pacte de 2019.

Retrouvez en détail la règlementation entourant le statut d’IFP directement sur le site de l’O RIAS.

Le statut de Prestataire en Service d’Investissement (PSI)

La réglementation autorise également l’exercice de l’activité de plateforme de crowdfunding immobilier via le statut de Prestataire en Service d’Investissement (PSI). Dans ce cas, la plateforme est agréée par l’ACPR et soumise au contrôle conjoint de l’AMF et de l’ACPR.

Tout comme le CIP, la plateforme PSI a l’obligation de proposer ses offres via un site internet d’accès progressif, qui comprend plusieurs étapes, avant de permettre à l’investisseur potentiel de souscrire à l’offre. Cette condition indispensable permet au porteur de projet et à la plateforme de s’exonérer de certaines contraintes (ex: publication d’un prospectus nécessitant la validation du régulateur avant chaque lancement de projet). Sous certaines conditions, le PSI peut recevoir des fonds et des titres de sa clientèle (ex: capital statutaire minimum de 125 000 €). Les opérations proposés par le PSI n’ont pas de plafonds maximum.

Les risques et les contraintes

L’investissement en Crowdfunding immobilier présente un risque de perte partielle ou totale en capital et/ou des intérêts.
Votre capital est bloqué pendant une période préalablement déterminée pour le projet, il n’y a pas de possibilité de sortie.

Il existe deux principaux risques :

le risque lié à la promotion immobilière et donc de l’opérateur (sa solvabilité par exemple), les retards liés à la construction et donc à la commercialisation du projet.
Le risque lié au projet en lui même qui sont principalement les risques techniques, juridiques et commerciaux.

Pour limiter ces risques le choix de la plateforme est primordial. Les promoteurs ainsi que leurs projets doivent être analysés avec le plus grand soin. Les compétences et l’expérience de la plateforme de crowdfunding sont donc des éléments clés pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Consultez-nous.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.

Quels sont les risques liés au crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.

Quels sont les garanties offertes par le crowdfunding immobilier ?

Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.