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Crowdfunding Immobilier
Le crowdfunding immobilier attire de nombreux investisseurs grâce à son accessibilité, sa durée d’investissement relativement courte (12 à 36 mois) et ses rendements potentiels élevés (entre 10 et 12% l’an non garantis). Toutefois, comme tout placement financier, il comporte des risques qu’il convient d’identifier avant d’investir.
Comprendre ces risques permet d’évaluer si ce type d’investissement correspond à son profil patrimonial, à son horizon de placement et à sa tolérance au risque. Pour bien appréhender le fonctionnement de ce placement, il est également utile de consulter notre guide consacré au crowdfunding immobilier : comment ça fonctionne ?.
Le risque ne signifie pas nécessairement qu’une perte se produira. En revanche, il implique qu’un scénario défavorable peut affecter le remboursement du capital ou le rendement attendu.
Le crowdfunding immobilier repose généralement sur le financement d’opérations portées par des promoteurs, des marchands de biens ou des sociétés de promotion immobilière. Les investisseurs prêtent des fonds ou souscrivent des obligations qui seront remboursées à l’issue du projet.
Cette structure entraîne plusieurs catégories de risques.
Le principal risque est la perte partielle ou totale des sommes investies.
Si le promoteur rencontre des difficultés importantes, si l’opération échoue ou si la société porteuse devient insolvable, les investisseurs peuvent ne pas récupérer leur capital. Les obligations souscrites ne bénéficient pas d’une garantie de remboursement comparable à celle d’un livret réglementé ou d’un fonds en euros.
La perte peut résulter :
Point de vigilance : un rendement potentiel élevé constitue généralement la contrepartie d’un niveau de risque supérieur.
L’investisseur dépend directement de la solidité financière du porteur de projet.
Une entreprise insuffisamment capitalisée, trop endettée ou confrontée à des difficultés de trésorerie peut ne plus être en mesure de rembourser ses investisseurs.
Les difficultés rencontrées sur certains acteurs du marché immobilier ces dernières années ont rappelé que même des opérateurs expérimentés peuvent être confrontés à un retournement de marché.
Les retards constituent l’un des risques les plus fréquents.
Un projet initialement prévu sur 18 ou 24 mois peut parfois nécessiter plusieurs mois supplémentaires avant son remboursement. Les causes sont nombreuses :
Les retards ne signifient pas systématiquement une perte en capital, mais ils prolongent l’immobilisation des fonds.
Le risque ne provient pas uniquement du promoteur. L’environnement économique et les caractéristiques du projet jouent également un rôle important.
Un projet immobilier dépend des conditions du marché.
Une baisse des prix, un ralentissement des ventes ou une diminution de la demande peuvent affecter la rentabilité de l’opération.
Les programmes neufs sont particulièrement sensibles :
Une commercialisation plus lente que prévu peut retarder les remboursements aux investisseurs.
Chaque opération immobilière comporte des aléas techniques.
Parmi les principaux risques :
Le risque opérationnel peut augmenter les coûts et diminuer la marge du promoteur.
Le niveau d’endettement du promoteur constitue également un indicateur important.
Une opération financée avec un recours important à la dette bancaire et au financement participatif peut être plus sensible à une dégradation du marché.
L’analyse de :
peut contribuer à mieux apprécier le niveau de risque.
Il n’existe aucune méthode permettant de supprimer totalement le risque. En revanche, plusieurs bonnes pratiques peuvent contribuer à le réduire.
Concentrer son épargne sur un seul projet peut augmenter le risque.
La diversification peut s’effectuer :
Cette approche permet d’atténuer l’impact potentiel d’une défaillance isolée.
Conseil de l’expert : certains investisseurs répartissent progressivement leurs investissements sur plusieurs dizaines d’opérations afin de lisser le risque global.
Certaines opérations bénéficient de mécanismes de protection :
Ces garanties ne constituent pas une assurance contre la perte en capital, mais elles peuvent améliorer les perspectives de recouvrement en cas de difficulté.
Le sujet mérite une analyse spécifique qui sera développée dans notre guide consacré aux garanties du crowdfunding immobilier.
La plateforme réalise généralement une sélection des opérations proposées.
Avant d’investir, plusieurs éléments peuvent être examinés :
L’analyse du projet reste également essentielle :
Le crowdfunding immobilier se situe généralement parmi les placements présentant un niveau de risque intermédiaire à élevé.
Le potentiel de rendement plus important s’accompagne d’une exposition au risque de défaut, à l’illiquidité et aux retards de remboursement.
| Placement | Risque | Liquidité | Garantie du capital |
|---|---|---|---|
| Livret réglementé | Faible | Élevée | Oui |
| Fonds euros | Faible à modéré | Élevée | Partielle |
| SCPI | Modéré | Moyenne | Non |
| Crowdfunding immobilier | Modéré à élevé | Faible | Non |
| Actions | Élevé | Élevée | Non |
Le crowdfunding immobilier se distingue par une durée généralement comprise entre 12 et 36 mois, mais les fonds restent immobilisés pendant toute cette période.
Ce placement peut convenir à des investisseurs :
Il peut être moins adapté à un investisseur recherchant une disponibilité immédiate des capitaux ou une garantie de remboursement.
Par ailleurs, de nombreux investisseurs cherchent également à connaître le retour d’expérience des utilisateurs et la qualité des plateformes. Il est necessaire de prendre le temps de se faire avis sur le crowdfunding immobilier avant d’investir, et plus précisemment sur chaque projet proposé par les plateformes en ligne.
Le crowdfunding immobilier peut constituer un outil de diversification intéressant au sein d’un patrimoine. Toutefois, il s’agit d’un placement qui comporte plusieurs risques : perte en capital, retard de remboursement, défaut du promoteur ou manque de liquidité.
L’investisseur doit donc analyser chaque opération, comprendre les mécanismes de financement et veiller à diversifier ses investissements. Le rendement potentiel affiché doit toujours être mis en perspective avec le niveau de risque associé.
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Crowdfunding immobilier : quels sont les risques ?
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Des opportunités pour investir
Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).
Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.
Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.
Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.
Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.
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CPI 3301 2019 000 041 117
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