Investir en SCPI dans un PER

La préparation de la retraite est une préoccupation majeure pour de nombreux Français. Parmi les solutions d’épargne existantes, l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) via un Plan d’Épargne Retraite (PER) apparaît comme une stratégie potentiellement avantageuse. En effet, le PER et les SCPI présentent tous deux des avantages qu’il est possible de cumuler dans votre stratégie de placement pour votre retraite. D’autant que le PER permet de se constituer un capital ou une rente viagère pour la retraite avec un avantage fiscal à l’entrée, sans oublier que les sommes sont bloquées jusqu’à votre départ officiel en retraite (sauf cas exceptionnels de déblocage anticipé). Ce guide vous fournira toutes les informations nécessaires pour comprendre et optimiser ce duo SCPI et PER.

Allier SCPI et PER : une stratégie d’investissement pour la retraite

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure d’investissement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier locatif. En d’autres termes, les épargnants achètent des parts d’une société qui détient des bureaux, des commerces ou d’autres types de biens immobiliers. Les SCPI sont des placements immobiliers permettant d’investir dans l’immobilier d’entreprise, comme le mentionne le site du Crédit Agricole. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux associés, proportionnellement à leur investissement, sous forme de revenus potentiels.

Il existe différents types de SCPI, notamment les SCPI de rendement, axées sur la distribution régulière de revenus, et les SCPI de capitalisation, visant la plus-value à long terme. Les SCPI de rendement se concentrent généralement sur des actifs immobilier tertiaire tels que les bureaux, les commerces, l’immobilier de santé, les entrepôts logistique etc.. Par exemple, certaines SCPI spécialisées dans l’immobilier de santé vont privilégier des investissements dans des résidences séniors, des EHPAD ou des cliniques par exemple.

Le PER : un cadre fiscal avantageux pour l’épargne retraite

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est un dispositif d’épargne à long terme qui permet de se constituer un complément de revenu pour la retraite. Il offre un cadre fiscal avantageux, notamment la possibilité de déduire les versements de son revenu imposable, dans certaines limites. Le PER est un produit flexible permettant de moduler les versements et de choisir son allocation d’actif parmi une multitude de supports d’investissement comme les OPCVM, les ETF, les SC immobilière, les SCPI ou encore des produits structurés. Notons que bien que les fonds soient bloqués jusqu’au départ en retraite du souscripteur, il est tout de même possible de débloquer les fonds de manière anticipé, comme par exemple en cas de fin de droit à chômage ou en cas d’achat de votre résidence principale.

Le PER se décline en plusieurs formes : le PER individuel, le PER d’entreprise collectif et le PER d’entreprise obligatoire. Chaque type de PER présente des caractéristiques spécifiques en termes de fonctionnement et de fiscalité. Le PER individuel est accessible à tous, tandis que les PER d’entreprise sont mis en place au sein des entreprises pour leurs salariés. Il ne faut pas confondre le PER avec l’assurance-vie qui est une autre forme d’épargne retraite, avec d’autres avantages notamment une plus grande liquidité des fonds qui dans ce cadre là ne sont pas bloqués.

L’intérêt de combiner SCPI et PER

Investir en SCPI via un PER permet de cumuler les avantages de ces deux placements. D’une part, les SCPI offrent un potentiel de rendement attractif et une diversification dans l’immobilier. D’autre part, le PER apporte un cadre fiscal favorable à l’entrée. Une combinaison très appréciée des investisseurs.

Les revenus potentiels générés par les SCPI peuvent être réinvestis dans le PER, augmentant ainsi l’épargne disponible à terme. De plus, le fait d’investir dans l’immobilier via un PER permet de diversifier son portefeuille d’actifs, en ajoutant une composante immobilière à des placements financiers plus traditionnels.

Avantages fiscaux et financiers de l’investissement en SCPI via un PER

Optimisation fiscale à l’entrée : la déductibilité des versements

L’un des principaux avantages du PER réside dans la possibilité de déduire les versements effectués de son revenu imposable. Cette déduction est plafonnée, mais elle permet de réaliser une économie d’impôt importante, proportionnelle à sa tranche marginale d’imposition (TMI). Par exemple, un versement de 5 000 euros pour une personne dont la TMI est de 30% générera une économie d’impôt de 1 500 euros.

Cet avantage fiscal à l’entrée s’applique également aux versements destinés à l’achat de parts de SCPI dans le PER. En d’autres termes, l’investissement en SCPI via un PER permet de bénéficier d’une double optimisation : la réduction d’impôt liée au PER et le potentiel de rendement des SCPI. Prenons l’exemple d’un investissement de 10 000 euros en SCPI dans un PER. Si l’épargnant est dans une tranche d’imposition à 30%, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 3 000 euros. Ainsi, le coût réel de son investissement ne sera que de 7 000 euros, pour une valeur de parts de 10 000 euros dans son PER.

Rendements potentiels : performance des SCPI vs fonds euros

Les SCPI affichent des taux de distribution é (TD) historiquement supérieurs à ceux des fonds en euros des contrats d’assurance-vie. En effet, le taux de rendement moyen des SCPI s’est établi entre 4% et 6%, tandis que celui des fonds en euros avoisine généralement les 3% à 4%.

Investir en SCPI dans un PER permet donc de viser un rendement potentiellement supérieur à celui d’un investissement en fonds en euros. Toutefois, il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que l’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital.

Fiscalité avantageuse à la sortie

La fiscalité à la sortie du PER dépend du mode de sortie choisi (rente ou capital) et de la nature des sommes (versements déduits ou non, plus-values). En cas de sortie en capital, les versements qui ont été déduits sont soumis à l’impôt sur le revenu, tandis que les plus-values sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.

En cas de sortie en rente, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. La fiscalité du PER à la sortie dépend de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et peut être avantageuse en cas de baisse de revenus à la retraite (changement de tranche).

Si l’épargnant décède avant la liquidation de son PER, le capital investi que ce soit en fonds en euros ou en parts de SCPI est transmis aux bénéficiaires désignés. La fiscalité alors applicable va dépendre de l’âge du souscripteur au moment de son décès. En cas de décès avant 70 ans, les capitaux transmis bénéficient d’un abattement individuel de 152 500 € par bénéficiaire, et les sommes dépassant cet abattement sont imposées à 20 % jusqu’à 700 000 € puis à 31,25 % au-delà. Si le décès survient après 70 ans, les versements effectués après cet âge sont soumis aux droits de succession avec un abattement global de 30 500 € partagé entre tous les bénéficiaires, mais les gains générés par le contrat, tels que les intérêts et plus-values, restent exonérés de droits de succession.

Fonctionnement et mise en place d’un investissement SCPI dans un PER

Choisir le bon contrat PER pour investir en SCPI

Tous les contrats PER ne permettent pas d’investir en SCPI. Il est donc essentiel de sélectionner un contrat offrant cette possibilité et proposant une gamme diversifiée de SCPI. Les critères de choix incluent la solidité de l’assureur, la qualité de la gamme de supports proposés (SCPI, fonds en euros, autres unités de compte), ainsi que le niveau des frais (frais sur versements, frais de gestion, frais d’arbitrage).

Certains contrats PER se distinguent par leur offre en matière de SCPI.

Voici quelques éléments à comparer :

• La diversité des SCPI proposées (types d’actifs, zones géographiques, capitalisations).
• Les performances historiques des SCPI accessibles dans le contrat.
• Les conditions d’accès aux SCPI (minimum d’investissement, délais de jouissance).
• la quote part des loyers reversés par l’assureur (100 % ou 90 % ou même parfois 85%).

Sélectionner les meilleures SCPI pour son PER

Le choix des SCPI dans lesquelles investir dépend de plusieurs facteurs, tels que l’horizon de placement, le profil de risque de l’épargnant et ses objectifs en termes de revenus et de valorisation du capital. Il est généralement recommandé de diversifier son investissement sur plusieurs SCPI, afin de mutualiser les risques.

Parmi les critères de sélection des SCPI, on peut citer :

• Le taux de distribution (TD) historique et sa régularité.
• Le taux d’occupation financier (TOF), qui reflète la qualité de la gestion locative.
• La granularité du patrimoine de la SCPI (nb d’immeubles versus capitalisation) et sa diversification ( locataires et emplacements géographiques).
• La qualité de la société de gestion et son expérience.
• La stratégie d’investissement de la SCPI et son positionnement sur le marché.

Risques et points de vigilance de l’investissement en SCPI via un PER

Risques liés à l’investissement immobilier

L’investissement en SCPI comporte des risques spécifiques à l’immobilier, tels que le risque de vacance locative, le risque de dépréciation du patrimoine ou le risque de liquidité. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et le rendement n’est pas garantie. L’échelle de risque AMF est généralement de 3 sur 7, ce qui les positionne comme un placement relativement prudent bien que non dénué de risque.

Il est donc important de bien comprendre ces risques avant d’investir et de diversifier son portefeuille sur plusieurs SCPI et classes d’actifs. L’investissement en SCPI est un placement à long terme, recommandé pour une durée minimale de 8 ans.

Contraintes de liquidité du PER

Les sommes investies dans un PER sont en principe bloquées jusqu’à la retraite. Cela signifie que l’épargnant ne peut pas disposer librement de son épargne avant cette échéance, sauf cas de déblocage anticipé prévus par la loi (décès, invalidité, surendettement, expiration des droits au chômage, achat de la résidence principale). Cette contrainte de liquidité doit être prise en compte dans la stratégie d’investissement, en particulier pour les épargnants qui pourraient avoir besoin de récupérer une partie de leur épargne avant la retraite.

Frais et impact sur la performance

L’investissement en SCPI via un PER entraîne différents types de frais, qui peuvent impacter la performance globale du placement. Il convient de prendre en compte les frais liés au contrat PER (frais sur versements, frais de gestion annuels, frais d’arbitrage) ainsi que les frais propres aux SCPI (frais de souscription notamment).

Stratégies pour optimiser son investissement SCPI dans un PER

Diversification au sein du PER

Nous vous recommandons de diversifier votre allocation d’actif à deux niveaux.

Tout d’abord en choisissant de ne pas positionner 100 % de votre épargne dans votre PER sur des supports SCPI. Cette diversification consiste à répartir votre investissement sur différents types d’actifs, afin de réduire le risque global et d’optimiser le couple rendement/risque.

Ensuite, nous vous recommandons la diversification au sein des SCPI. Cette diversification peut se faire selon différents critères :

• La typologie des actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel).
• La zone géographique (Paris, régions, Europe, international).
• La taille et la capitalisation des SCPI.
• La société de gestion.

Cette diversification permet de mutualiser les risques liés à chaque marché et de profiter des opportunités offertes par différents secteurs.

Gestion de l’allocation d’actifs dans le temps

L’allocation d’actifs, c’est-à-dire la répartition de l’épargne entre les différents supports d’investissement, doit être adaptée à l’horizon de placement et au profil de risque de l’épargnant. En général, plus l’horizon de placement est long, plus la part des unités de comptes (comme les SCPI ou les actions) peut être importante.

À l’approche de la retraite, il est conseillé de sécuriser progressivement son épargne en augmentant la part des supports moins risqués, comme les fonds en euros et les SCPI. Cette stratégie, appelée « sécurisation progressive », permet de limiter les risques de perte en capital à un moment où l’épargnant aura moins de temps pour récupérer d’éventuelles moins-values.

Comparaison avec d’autres placements : SCPI-PER vs alternatives

SCPI en direct vs SCPI dans un PER

Investir en SCPI en direct, c’est-à-dire en dehors de tout contrat d’assurance-vie ou de PER, présente des différences notables par rapport à l’investissement via un PER. La principale différence réside dans la fiscalité. En direct, les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers) et aux prélèvements sociaux (17,2%). La plus-value réalisée lors de la revente des parts est quant à elle soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (19% + prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention).

Dans un PER, la fiscalité est différente : les revenus et les plus-values ne sont pas imposés pendant la phase d’épargne, mais uniquement à la sortie, selon le régime fiscal du PER. Le choix entre SCPI en direct et SCPI dans un PER dépend donc de la situation fiscale de l’épargnant, de son horizon de placement et de ses objectifs patrimoniaux.

PER vs assurance-vie pour l’investissement en SCPI

L’assurance-vie est un autre contrat qui permet d’investir en SCPI. Tout comme le PER, l’assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux pour les revenus et les plus-values générés par les SCPI, tant que ceux-ci ne sont pas rachetés. En cas de rachat, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique : les produits (intérêts et plus-values) sont soumis à l’impôt sur le revenu ou, sur option, à un prélèvement forfaitaire libératoire dont le taux dépend de l’ancienneté du contrat.

La principale différence entre le PER et l’assurance-vie, outre le fait que les sommes versées en assurance-vie ne sont pas déductibles du revenu imposable de l’investisseur, réside dans la disponibilité de l’épargne : alors que le PER est bloqué jusqu’à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé), l’assurance-vie permet de récupérer son épargne à tout moment, moyennant une éventuelle pénalité fiscale en cas de rachat avant 8 ans.