Investir en SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance vie

Vous souhaitez investir en SCPI mais hésitez entre un achat en direct et un investissement via une assurance-vie ? Ces deux solutions répondent à des objectifs patrimoniaux différents.

L’investissement en direct offre davantage de liberté dans le choix des SCPI, permet de recourir au financement bancaire et d’envisager le démembrement temporaire. L’assurance-vie offre quant à elle un cadre fiscal avantageux, notamment pour capitaliser, optimiser sa fiscalité ou préparer la transmission.

Le choix dépend donc de votre situation, de votre fiscalité, de votre horizon d’investissement et de vos objectifs patrimoniaux.

SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie, Weelim vous accompagne pour comprendre les différences entre ces deux solutions et identifier l’approche la plus adaptée à votre situation patrimoniale.

SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance vie : que choisir ?

Pour visualiser les principales différences entre ces deux options, vous trouverez ci-dessous un tableau qui recense les principales caractéristiques d’un investissement SCPI en termes de conditions d’acquisition, de vente, de frais, de fiscalité et de transmission. Il ne peut être totalement exhaustif au vu des nombreuses spécificités qui peuvent s’appliquer au cas par cas. Toutefois, il vous permet d’avoir une vision globale.

Tableau comparatif des principales caractéristiques

	Investissement direct en SCPI	Investissement via assurance vie (A-V)
Nombre de SCPI	plus de 111 SCPI sur le marché ouvertes à l’investissement plus de 210 SCPI en tout	environ 40 SCPI éligibles au contrat d’A-V certains contrats n’en proposent qu’une dizaine conditions différentes d’un contrat à l’autre (prix d’acquisition, rétention, etc.)
Montant minimum de souscription *	accessible à partir de 50 € / mois	accessible à partir de 50 € / mois
Frais de souscription *	0 à 12 % maximum	0 à 9 % (car c’est techniquement l’assureur qui devient associé)
Frais de gestion *	10 à 15 % du montant des loyers encaissés par la SCPI : ces frais sont invisibles car ils sont directement déduits par la société de gestion et vous percevez des revenus nets	idem
Rétention de loyer	RAS : perception de loyer net de frais de gestion et c’est tout	possible rétention de loyer pouvant aller jusqu’à 15 % des loyers
Frais d’entrée A-V	non	frais d’entrée à l’A-V de 0 à 4,5 % du montant investi : peuvent être dégressifs en fonction du montant investi
Frais de gestion A-V	non	de 0,7 à 1,20 % des encours : prélevés de manière régulière (mois, trimestre ou année)
Délais de jouissance	entre 3 et 6 mois	“immédiate” dans la majorité des cas
Liquidité des parts	délais variables : ces délais vont dépendre du nombre de cédant, versus nombre de souscripteurs cours du mois	fonds versés sous 30 jours ouvrés maximum par l’assureur du fait de son obligation de garantir la liquidité des fonds de l’AV
Imposition des plus values	IR base de 19 % avec abattements annuels : 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième année et 4 % pour la vingt-deuxième année, donc exonération complète de l’IR à N+22 PS base de 17,2 % avec abattements annuels de 1,65 % de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 pour la vingt-deuxième année et 9 % de la vingt-troisième à la trentième, donc exonération complète de PS à N+30	imposition seulement au retrait (partiel ou total) et seulement sur les gains générés au PFU (12,8 % au titre de l’IR et 17,2 % de PS soit un taux global de 30 %) à N+8 : application d’un abattement** de 4 600 € (ou 9 200 pour un couple) pour le calcul de la base imposable + application d’un taux réduit d’IR à 7,5 % (donc taux global à 24,7 %)
Imposition des revenus fonciers	considérés comme des revenus fonciers (identiques à un investissement immobilier loué nue en achat immobilier direct) : imposition à l’IR (réel ou micro foncier) + PS avantage aux SCPI européennes et internationales : loyers non assujettis aux PS et IR réduit (cf conventions fiscales internationales)	revenus capitalisés dans l’enveloppe fiscale donc imposition au moment du retrait comme pour les revenus
Transmission	intégration de l’ensemble des capitaux dans l’actif successoral (soumis donc aux droits de succession) transmission possible du vivant du titulaire par donation (avec abattements sur droits de donation)	Fiscalité de l’A-V qui dépend de l’âge du souscripteur assuré au moment de son versement : – pas de fiscalité pour le bénéficiaire pour des sommes inférieures à 152 500 € (par bénéficiaire) pour tous les versements effectués avant les 70 ans du souscripteur – abattement de 30 500 € (commun) pour les versements effectués avant les 70 ans du titulaire.

* Les données sont hypothétiques, utilisées dans l’objectif d’illustrer les deux modes d’accession. Les données réelles sont indiquées dans les fiches descriptives de chaque SCPI et contrats d’assurance vie.
** abattement commun pour l’ensemble des contrats d’assurance-vie détenus et applicable chaque année
IR : Impôt sur le Revenus / PS : Prélèvement Sociaux / PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique / TMI : Tranche Marginale d’Imposition

Pour aller plus loin dans l’analyse et comprendre le poids de chaque avantage, il conviendra de mettre ce tableau en corrélation avec vos objectifs, votre profil investisseur, votre horizon de placement, etc. C’est un choix stratégique complexe, pour lequel les conseils neutres et personnalisés d’un conseiller en gestion de patrimoine seront précieux.

SCPI en assurance-vie : fiscalité et transmission

Assurance-vie : fonctionnement et principe de diversification grâce aux unités de compte

L’assurance-vie est l’une des enveloppes d’investissement préférées des Français. Contrairement à ce que son nom peut laisser penser, il ne s’agit pas uniquement d’un produit destiné à protéger ses proches en cas de décès. Il s’agit avant tout d’un outil patrimonial permettant de se constituer une épargne, de faire fructifier un capital et d’organiser sa transmission.

Un contrat d’assurance-vie multisupport permet d’investir sur différents supports :

• les fonds en euros, dont le capital est généralement garanti par l’assureur
• les unités de compte (UC), qui permettent d’accéder à des supports plus dynamiques comme des actions, obligations, fonds immobiliers ou SCPI

Les SCPI peuvent donc être intégrées dans un contrat d’assurance-vie sous forme d’unités de compte. L’investisseur bénéficie alors d’une exposition au marché immobilier tout en profitant du cadre fiscal spécifique de l’assurance-vie.

Cette solution peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de percevoir immédiatement les revenus générés par leurs SCPI. Les loyers peuvent ainsi être conservés dans l’enveloppe et continuer à produire eux-mêmes de nouveaux gains grâce au principe de capitalisation.

Elle peut également répondre aux objectifs des investisseurs fortement imposés. En effet, lorsqu’elles sont détenues en direct, les SCPI génèrent des revenus fonciers imposables chaque année. Pour un contribuable situé dans une tranche marginale d’imposition élevée, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux, la fiscalité peut réduire significativement le rendement net réellement perçu.

Dans certains cas, utiliser une assurance-vie permet donc de privilégier une logique de constitution de capital plutôt qu’une logique de revenus immédiats.

La fiscalité des SCPI en assurance-vie

Fiscalité des revenus et des plus-values

L’un des principaux avantages d’investir en SCPI via une assurance-vie réside dans le traitement fiscal des revenus générés.

Lorsqu’un investisseur détient des parts de SCPI en direct, les revenus distribués par la société de gestion sont imposés chaque année dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du contribuable, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cette fiscalité peut être particulièrement pénalisante pour les investisseurs disposant déjà de revenus importants.

À l’inverse, dans un contrat d’assurance-vie, les gains générés par les supports détenus ne sont pas imposés tant qu’aucun retrait n’est effectué. Les revenus issus des SCPI sont donc capitalisés au sein du contrat et viennent augmenter progressivement la valeur de l’épargne.

L’imposition intervient uniquement lors d’un rachat partiel ou total du contrat. Dans ce cas, seule la part correspondant aux gains est imposée et non le capital initial investi.

Après huit années de détention, l’assurance-vie bénéficie également d’un régime fiscal avantageux avec un abattement annuel sur les gains retirés :

• 4 600 € pour une personne seule
• 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune

Cet avantage permet d’effectuer progressivement des retraits tout en limitant l’impact fiscal.

Concernant les plus-values réalisées lors d’un arbitrage, le fonctionnement est également avantageux. Si l’investisseur revend une unité de compte immobilière pour investir sur un autre support disponible dans son contrat, il n’y a pas d’imposition immédiate puisque l’opération reste réalisée au sein de l’enveloppe fiscale.

Transmission du patrimoine simplifiée grâce à la clause bénéficiaire

Au-delà de son intérêt fiscal pendant la phase d’investissement, l’assurance-vie constitue également un outil majeur dans une stratégie de transmission patrimoniale.

Chaque contrat d’assurance-vie comporte une clause bénéficiaire permettant au souscripteur de désigner librement les personnes qui recevront le capital constitué au moment de son décès. Cette clause offre une grande souplesse puisqu’elle permet de transmettre une épargne à un proche, un membre de la famille ou même une personne extérieure au cercle familial.

Dans le cadre fiscal applicable aux versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire bénéficie d’un abattement de 152 500 € sur les capitaux transmis. Au-delà de ce montant, une fiscalité spécifique s’applique, souvent plus avantageuse que les droits de succession classiques.

Le conjoint survivant ou le partenaire lié par un PACS bénéficie quant à lui d’une exonération totale de droits de succession sur les capitaux transmis.

Pour les versements réalisés après 70 ans, le régime fiscal est différent : les primes versées bénéficient d’un abattement global de 30 500 € réparti entre les différents bénéficiaires. Les gains générés par le contrat restent toutefois exonérés de droits de succession.

Ainsi, l’assurance-vie permet d’organiser efficacement la transmission d’un patrimoine financier ou immobilier indirectement détenu via des SCPI, tout en conservant une grande liberté dans la gestion de son épargne pendant toute la durée du contrat.

Des délais de jouissance réduits

Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI en direct, il doit généralement attendre un délai avant de percevoir ses premiers revenus. Cette période correspond au délai de jouissance.

Ce mécanisme permet à la société de gestion de collecter les capitaux des nouveaux associés, puis de les investir progressivement dans de nouveaux actifs immobiliers générateurs de revenus.

Selon les SCPI, ce délai est généralement compris entre trois et six mois. Pendant cette période, l’investisseur détient bien ses parts mais ne perçoit pas encore de revenus.

Dans le cadre d’une détention via une assurance-vie, ce délai est souvent plus court, voire inexistant selon les conditions prévues par le contrat. L’investisseur peut ainsi bénéficier plus rapidement de la capitalisation des revenus générés par les SCPI.

Cet avantage peut être intéressant pour les investisseurs qui souhaitent immédiatement mettre leur épargne au travail, notamment dans une logique de placement à long terme.

Une meilleure liquidité des parts de SCPI en assurance-vie

La liquidité constitue souvent une question importante lorsqu’un investisseur envisage d’acquérir des parts de SCPI.

En investissement direct, la revente des parts dépend du fonctionnement propre au marché secondaire de la SCPI. Lorsque la demande d’achat est suffisante, la cession peut être réalisée rapidement. En revanche, en période moins favorable, un investisseur peut rencontrer des délais plus importants si le nombre de vendeurs est supérieur au nombre d’acheteurs.

Dans le cadre d’une assurance-vie, le fonctionnement est différent. L’investisseur ne revend pas directement ses parts auprès de la société de gestion, mais réalise une demande de rachat auprès de son assureur.

L’assureur doit alors assurer la disponibilité des fonds selon les conditions prévues au contrat. En pratique, cela apporte davantage de simplicité et de visibilité pour l’épargnant.

Cette liquidité théorique constitue donc un avantage important de l’assurance-vie, notamment pour les investisseurs qui souhaitent conserver une certaine flexibilité dans la gestion de leur patrimoine.

Le principe de capitalisation et des intérêts composés

L’un des grands intérêts d’une détention de SCPI au sein d’une assurance-vie réside dans la possibilité de capitaliser les revenus générés.

Contrairement à un investissement en direct où les revenus sont généralement versés directement sur le compte bancaire de l’investisseur et imposés chaque année, les revenus issus des SCPI détenues en assurance-vie peuvent rester investis dans l’enveloppe.

Cette capitalisation permet de profiter du mécanisme des intérêts composés : les revenus générés viennent augmenter le capital investi, qui pourra ensuite produire lui-même de nouveaux revenus.

Sur une longue période, cet effet cumulatif peut avoir un impact significatif sur la constitution d’un capital.

Cette stratégie est particulièrement adaptée aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitent préparer un objectif futur : retraite, transmission, projet immobilier ou constitution d’un patrimoine financier.

Il est également possible de renforcer progressivement son investissement grâce à la mise en place de versements programmés, permettant d’investir régulièrement et de lisser les points d’entrée sur les marchés.

SCPI en direct : choix et liberté de gestion

Si l’assurance-vie présente des avantages importants, l’investissement en SCPI en direct conserve de nombreux atouts, notamment en matière de liberté et de personnalisation.

Un choix plus large parmi les SCPI disponibles

Le principal avantage d’une acquisition en direct réside dans la liberté de sélection.

Le marché compte aujourd’hui de nombreuses SCPI présentant des stratégies différentes : immobilier de bureaux, santé, éducation, logistique, résidentiel, diversification européenne ou encore fonds spécialisés.

Chaque SCPI possède ses propres caractéristiques :

• stratégie d’investissement
• localisation géographique des actifs
• typologie des immeubles détenus
• qualité des locataires
• niveau d’endettement
• historique de performance

En investissant directement auprès d’une société de gestion, l’investisseur peut construire une allocation immobilière totalement personnalisée.

À l’inverse, dans une assurance-vie, l’accès aux SCPI dépend du référencement effectué par l’assureur. Tous les véhicules disponibles sur le marché ne sont donc pas accessibles.

Certains contrats proposent seulement quelques SCPI, ce qui limite les possibilités de diversification et peut empêcher l’investisseur d’accéder aux supports les plus adaptés à sa stratégie.

Une meilleure transparence sur les frais

Les frais constituent un élément essentiel à analyser avant tout investissement.

Lorsqu’un investisseur acquiert des parts de SCPI en direct, il connaît précisément les conditions financières liées au placement : prix de souscription, frais de souscription, frais de gestion intégrés dans la performance communiquée par la SCPI.

À l’inverse, une détention via assurance-vie implique généralement plusieurs niveaux de frais :

• les frais propres à la SCPI
• les frais de gestion du contrat d’assurance-vie
• éventuellement des frais liés aux versements ou arbitrages

Certains contrats appliquent également une retenue sur les revenus distribués par les SCPI, ce qui peut réduire le rendement réellement perçu par l’investisseur.

L’investissement en direct offre donc une lecture plus simple et plus transparente de la performance réelle du placement.

La valeur de retrait des parts de SCPI

Lorsqu’un investisseur acquiert des parts de SCPI, il est important de comprendre la différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait.

Le prix de souscription correspond au montant payé par l’investisseur pour acquérir une part. Il comprend généralement les frais de souscription permettant notamment de rémunérer la commercialisation du placement et de couvrir certains frais liés à la constitution du patrimoine immobilier.

La valeur de retrait correspond quant à elle au montant récupéré par l’associé lorsqu’il revend ses parts, après déduction des éventuels frais applicables.

Dans la majorité des cas, le fonctionnement est similaire entre une détention en direct et une détention via assurance-vie. Toutefois, certains contrats d’assurance-vie peuvent appliquer des modalités spécifiques de valorisation des parts. Il est donc essentiel d’étudier les conditions du contrat avant toute souscription.

Cette analyse permet d’éviter les mauvaises surprises et de comparer correctement la performance réelle d’un investissement en SCPI selon le mode de détention choisi.

Différents modes de financement et d’accès possibles

L’investissement en SCPI en direct permet de recourir au crédit immobilier, offrant un effet de levier pour développer son patrimoine. Lorsque le rendement de la SCPI est supérieur au coût du crédit, cette stratégie peut améliorer la rentabilité de l’investissement. Les intérêts d’emprunt peuvent également, sous certaines conditions, être déduits des revenus fonciers.

Autre avantage de la détention directe : le démembrement temporaire. L’investisseur peut acquérir la nue-propriété de parts pendant 5 à 10 ans en bénéficiant d’une décote, sans percevoir de revenus pendant cette période. À son terme, il récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans fiscalité supplémentaire.

Une gestion plus libre et un investissement sans plafond

Investir en SCPI en direct permet également de conserver une totale liberté dans la gestion de son patrimoine.

L’investisseur choisit lui-même les SCPI qu’il souhaite acquérir, le montant investi, la répartition entre différents supports et la stratégie qu’il souhaite mettre en place.

Il peut également décider à tout moment d’acquérir de nouvelles parts ou de céder une partie de son portefeuille, selon l’évolution de ses objectifs patrimoniaux.

Cette autonomie peut être particulièrement appréciée par les investisseurs souhaitant construire une stratégie immobilière personnalisée.

À l’inverse, dans une assurance-vie, certaines contraintes peuvent exister. Certains assureurs imposent par exemple une proportion maximale d’investissement en SCPI au sein du contrat ou limitent le montant pouvant être investi sur une seule SCPI.

L’assurance-vie reste une enveloppe très intéressante pour certains objectifs, mais elle ajoute un intermédiaire supplémentaire entre l’investisseur et la société de gestion.

En direct, l’investisseur bénéficie donc d’une plus grande maîtrise de son allocation immobilière.

Les risques liés aux SCPI en direct et en assurance-vie

Quel que soit le mode d’acquisition choisi, investir en SCPI comporte des risques qu’il est indispensable de connaître.

Les revenus distribués par les SCPI ne sont pas garantis. Ils dépendent notamment des loyers réellement encaissés par la société de gestion, du taux d’occupation des immeubles, de l’évolution du marché immobilier et de la stratégie menée.

De la même manière, la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Une SCPI reste un placement immobilier dont la performance dépend du contexte économique et immobilier.

L’investissement doit donc être envisagé avec un horizon de placement long terme, généralement recommandé sur une durée minimale de huit à dix ans.

La diversification, la qualité du patrimoine détenu par la SCPI et l’expérience de la société de gestion sont des critères essentiels dans le choix des supports.

SCPI en direct ou assurance-vie : quelle solution privilégier ?

Le choix entre une acquisition de SCPI en direct et une détention via un contrat d’assurance-vie dépend avant tout de votre stratégie patrimoniale.

La SCPI en direct conviendra davantage aux investisseurs recherchant une grande liberté d’investissement, souhaitant percevoir des revenus complémentaires, utiliser l’effet de levier du crédit ou bénéficier de solutions comme le démembrement temporaire de propriété.

Elle permet également d’accéder à un univers de SCPI plus large et de construire une allocation immobilière totalement personnalisée.

À l’inverse, la SCPI en assurance-vie peut être particulièrement pertinente pour les investisseurs ayant un objectif de capitalisation, souhaitant limiter l’impact fiscal des revenus immobiliers ou préparer efficacement la transmission de leur patrimoine.

L’assurance-vie apporte une enveloppe fiscale avantageuse, une gestion simplifiée et une souplesse importante lors des retraits.

Il n’existe donc pas de réponse unique : le meilleur choix dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre horizon d’investissement.

Dans certains cas, ces deux approches peuvent même être complémentaires. Un investisseur peut par exemple utiliser la SCPI en direct pour générer des revenus complémentaires et une assurance-vie pour capitaliser une partie de son patrimoine sur le long terme.

Dans tous les cas, la sélection des SCPI reste déterminante. Il convient d’analyser la stratégie immobilière de chaque société de gestion, la qualité des actifs détenus, la diversification du patrimoine, le niveau de distribution historique ainsi que les perspectives futures.

L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine permet ainsi de bénéficier d’une analyse globale et personnalisée afin de construire une stratégie cohérente avec vos objectifs.

Nos experts Weelim sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement en SCPI et vous aider à déterminer le mode de détention le plus adapté à votre situation.