Les frais des SCPI dans le cadre d’une assurance-vie

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent un investissement attractif dans le domaine de la pierre papier. Parallèlement, l’assurance-vie s’avère être un outil incontournable en gestion de patrimoine. Mais savez-vous qu’il est possible d’investir dans une SCPI au sein d’une assurance-vie ? L’intérêt est alors de pouvoir combiner leurs avantages respectifs, à savoir, les performances attractives de SCPI et la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Toutefois cette combinaison, bien qu’intéressante en termes de diversification, peut, du fait de l’impact des frais des SCPI et des frais de gestion du contrat d’assurance-vie, ne pas être la meilleure option pour vous. Il s’agit alors d’étudier tout un ensemble de variables afin de voir si c’est une combinaison intéressante au vu de votre profil d’investisseur, des sommes investies et de vos objectifs.

Les fondamentaux de l’assurance-vie

L’assurance-vie (à ne pas confondre avec une assurance décès qui est une assurance pure et non un placement), rencontre toujours un franc succès depuis de nombreuses années. Ceci, du fait de son accessibilité (on peut souscrire une assurance-vie dès 50 euros), de sa fiscalité avantageuse (qui ne s’applique que sur les gains réalisés au sein du contrat) et sur la disponibilité du capital. C’est un placement principalement utilisé pour développer son épargne ou pour préparer sa succession. 

Les sommes dont vous disposez peuvent être placées sur différents supports (on parle d’allocation d’actif ou de portefeuille assurance-vie). En effet, vous n’êtes en rien obligé de “laisser tous vos œufs dans le même panier”. Et c’est dans ce cadre que vous pourrez choisir d’utiliser tout ou partie de votre épargne dans des parts de SCPI, des SCI de rendement, des produits structurés, des fonds de private equity et bien d’autres. Dans ce cas, vous choisissez d’investir dans des “unités de comptes” (UC), qui vous permettent de diversifier vos placements avec des risques et rendements propres à chaque type d’actif, au sein d’un seul et même contrat ou via l’ouverture de plusieurs contrats plus spécifiques. Si vous êtes un profil plus sécuritaire, vous pouvez choisir d’investir dans des “fonds en euros”, qui garantissent les capitaux à 100%.

La gestion de vos placements en assurance-vie peut faire l’objet d’un mandat de gestion entre vous et un expert de la finance, qui va gérer l’ensemble du contrat ainsi que les arbitrages (que faire des fonds et des plus-values) de manière personnalisée ; d’un mandat de gestion pilotée (même principe mais moins personnalisé et automatisée) ou d’un mandat de gestion conseillée (un expert vous conseille mais c’est vous qui avez la main). 

Les principaux frais des assurances-vie

Les frais d’entrée : que l’on paye une seule fois au départ

Ces frais sont généralement compris entre 0 et 4,5 % selon les assurances-vie. Ils servent à rémunérer le conseiller qui a travaillé à vos côtés pour sélectionner votre contrat et les supports utilisés en fonction de votre profil investisseur. C’est pourquoi, certains courtiers en ligne proposent des assurances-vie sans frais d’entrée, car vous être livré à vous même pour cette phase de sélection des supports. Quand vous faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine, ces frais d’entrée sont généralement dégressifs en fonction de la somme à placer. Concrètement, ces frais sont prélevés par l’organisme directement sur le capital investi. Donc si vous souhaitez placer 50 000 € sur une assurance vie avec 1 % de frais d’entrée, ce seront 50 000 € – 1 % soit 49 000 euros qui seront réellement investis. A noter que certains supports spécifiques comme les fonds de Private Equity, les SCPI ou les SCI de rendement en assurance-vie peuvent avoir leur propre frais à l’entrée, qui viennent alors se cumuler avec ceux du contrat d’assurance-vie.

Les frais de gestion annuels : calculés sur le montant des encours

Ces frais de gestion sont prélevés de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Ils sont de l’ordre de 0,7 à 1,20 % par an du montant placé, en fonction des contrats, et selon que votre argent est investi sur le fonds en euro ou sur les unités de compte.
Point important à retenir : Pour les fonds euro, les performances sont exprimées nettes de frais de gestion (donc après déduction des frais de gestion) ; alors que pour les unités de comptes, elles sont exprimées “en brut”, donc, avant déduction des frais de gestion ; ce qui nécessite un petit calcul supplémentaire de votre part pour estimer la performance nette.

Une approche diversifiée et réfléchie de votre portefeuille assurance-vie doit logiquement contribuer à maximiser la rentabilité globale de votre placement, déduction faite des frais de gestion. L’expertise d’un conseiller en investissement financier aura toute sa place pour vous guider et équilibrer les coûts.

Les frais d’arbitrage : pour changer de support au sein de l’assurance-vie

Au cours de la vie de votre placement vous pourriez vouloir modifier vos allocations, “changer vos œufs de paniers”. Dans ce cas, les conditions peuvent grandement différer d’un contrat à l’autre. Certains contrats présentent des frais d’arbitrage, d’autres pas ; quand certains vous offrent quelques arbitrages gratuits, avant de recourir aux options payantes. C’est du cas par cas.
Quand il y a des frais d’arbitrage, il convient donc d’avoir une vision stratégique sur le long terme pour minimiser la fréquence des ajustements s’ils sont payants et pour les optimiser dans tous les cas.

Principes fondamentaux des SCPI

Une SCPI est une société de gestion agréée qui gère un parc immobilier. Ainsi, en tant qu’investisseur dans une SCPI, vous investissez dans la pierre papier, au même titre que pour des investissements immobiliers en direct (pour l’achat de votre résidence principale, secondaire ou locative). Mais le principal intérêt, c’est que vous ne vous occupez de rien, la gestion est totalement déléguée. En outre, vous n’investissez non pas dans un bien unique, mais dans un parc de biens immobiliers (généralement diversifié et prioritairement composé de locaux professionnels). Aussi, vous n’investissez pas seul, mais avec de nombreux autres souscripteurs, ce qui entraîne un partage des risques. Ensuite, à l’instar d’un investissement locatif, vous recevez les loyers perçus par la société de gestion, proportionnellement à vos parts, sous forme de dividendes (ou revenus), généralement versés de manière trimestrielle. Les acquisitions en SCPI sont relativement accessibles, car plusieurs d’entre elles proposent des parts au prix unitaire de 200 €. Enfin, ce sont des placements qui offrent des rendements généreux, avec des taux de distribution entre 4 et 7 %.

Les principaux frais des SCPI en assurance-vie

Comme pour tous investissements immobiliers, une acquisition de parts en SCPI engendrera des frais, qui peuvent être classifiés en deux catégories, à savoir les frais directs (notamment les frais de souscription) et indirects (en particulier les frais de gestion). Les frais inhérents aux SCPI sont totalement transparents et sont consultables dans les statuts de la SCPI ou dans les fiches descriptives disponibles auprès des sociétés de gestion.

Les frais de souscription en direct

La dénomination “frais de souscription” peut porter à confusion. En effet, vous pourriez avoir l’impression de devoir débourser une somme pour avoir “le droit” d’acquérir des parts. Or ce n’est pas réellement le cas, car les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part au départ. Ces frais de souscription sont généralement de l’ordre de 8 à 12 % maximum quand vous investissez dans une SCPI en direct, et ils dépendent de la SCPI choisie (ce qui est relativement proche des divers frais de notaire -et d’agence- lors d’un achat immobilier en direct).
Imaginons que vous achetez une part d’une valeur de 200 €. Cette valeur va être réduite des frais de souscription donc de 20 € (en prenant des frais de 10 % pour simplifier l’exemple). Donc, la valeur de votre part s’élève en réalité à 200 – 20 €, soit 180 €. Ce sont ces 180 € qui vont être investis et qui correspondent aux prix de retrait si vous choisissiez de vendre votre part le jour même. Et c’est ce prix de retrait qui évolue au fil des années en fonction de l’évolution de la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI.

Comme leur nom l’indique, ces frais de souscription sont utilisés par la société de gestion pour financer l’ensemble des démarches administratives de souscription et pour organiser toute la collecte de fonds auprès de ces partenaires distributeurs.

Les frais de souscription liés à l’acquisition de parts de SCPI sont moins importants en passant par un contrat d’assurance-vie qu’en direct

C’est l’un des grands avantages des SCPI en assurance-vie. Les frais de souscription sont généralement moins élevés lorsque les parts de SCPI sont acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, en tant qu’unités de compte, comparativement à l’achat en direct. Comme c’est l’assureur qui souscrit les parts de SCPI et qui devient associé de la SCPI, c’est lui qui décide de refacturer ou non la totalité des frais de souscription à l’investisseur. Généralement les assureurs n’en refacturent qu’une partie. Les frais de souscription des SCPI en assurance-vie sont donc plutôt de l’ordre de 4 à 9 % selon les SCPI et selon les contrats.

Les frais de gestion des SCPI en assurance-vie

Les frais de gestion des SCPI en assurance-vie sont les mêmes que pour les SCPI en direct puisque ce sont les mêmes sociétés de gestion. Ils sont généralement de l’ordre de 10 à 12 % du montant des loyers encaissés par la SCPI. Ils sont directement déduits par la société de gestion et vous percevez ainsi des revenus nets.

Attention à ne pas confondre les frais de gestion des SCPI, et les frais de gestion du contrat d’assurance-vie. Ce sont bien deux choses distinctes. Les frais de gestion de la SCPI servent à rémunérer la société de gestion de SCPI pour le travail de gestionnaire. Ils sont notamment utilisés pour les actions d’acquisitions et cessions de biens au sein du parc immobilier et les taxes inhérentes à la détention de bien ; à la gestion locative (dont la recherche des locataires et les démarches et prestataires liées aux évaluations et publication des performances du parc) ; ainsi que pour le pilotage des travaux nécessaires sur le parc. Ces frais rémunèrent le savoir-faire gestionnaire des sociétés de gestion qui vous permettent de vous détacher de tout cet aspect complexe.
Alors que les frais de gestion de l’assurance-vie sont prélevés par l’assureur.

Les pénalités de retrait anticipé

Autre particularité des SCPI en assurance-vie que l’on peut voir apparaître chez certains assureurs, c’est l’application de pénalités de l’ordre de 3 %, en cas de retrait anticipé pendant les trois ou cinq premières années de détention. Ce n’est pas systématique, ce pourquoi vous devez bien lire les conditions particulières d’investissement au sein de votre assurance-vie. C’est souvent négligé par beaucoup d’investisseurs. L’objectif pour l’assureur étant d’éviter tout effet d’aubaine de la part d’investisseurs mal informés, qui n’auraient pas compris qu’investir en SCPI est un placement de long terme, même dans le cadre d’une assurance-vie.

Certains assureurs prélèvent une partie des revenus

Et oui, autre point de vigilance, les loyers ne sont pas toujours reversés à 100 % par les assureurs. Certains, comme Generali et Suravenir, prélèvent 15 % sur les loyers et n’en versent que 85 % aux associés des SCPI. Comment savoir si un assureur reverse 100 % des revenus ? Consultez, l’avenant spécifique aux supports SCPI dans l’assurance-vie dans lequel sont détaillées les conditions d’investissement. C’est une obligation réglementaire, donc profitez-en !

Pour conclure, une lecture approfondie des conditions d’investissement est indispensable, car soumises à de nombreuses variations en fonction des contrats souscrits. En outre, ce mode d’investissement possède d’autres spécificités et avantages notamment en ce qui concerne la fiscalité.

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