Un investisseur en SCPI (Société civile de Placement Immobilier), tout comme le propriétaire d’un actif immobilier, supporte des frais et charges inhérents à l’acquisition d’un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur le cas échéant…) et à la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens le cas échéant, charges non refacturables, impôts et taxes divers etc.). Ces frais viennent naturellement impacter le taux de distribution. Mais ce qu’il faut souligner en introduction en ce qui concerne le fonctionnement des SCPI et sur le marché de la Pierre Papier en général, c’est que le rendement (le taux de distribution ou TD) affiché par les SCPI ne reflète pas tous les frais et impôts supportés personnellement par l’investisseur. Contrairement à un investissement immobilier locatif classique sur lequel vous devez retirer le montant des charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) pour évaluer le rendement réel de vos actifs immobiliers. En effet, pour des questions de transparence vis à vis des souscripteurs, l’ASPIM (l’ASsociation française des sociétés de Placement IMmobilier) demande à toutes les sociétés de gestion d’exprimer la performance d’une SCPI de rendement à travers le calcul du taux de distribution. Cet indicateur se calcule en divisant le dividende net de frais (brut de fiscalité) versé au titre de l’année n par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n. Il y a donc bien des frais quand on investit en SCPI mais c’est totalement transparent pour l’investisseur. Ces frais sont encadrés par le règlement général de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui ne fixe pas pour autant de plafond maximum. Voici un petit guide pour tout savoir à ce sujet.
Les frais de gestion dans les SCPI
Ce sont l’ensemble des frais supportés par la SCPI dans le cadre de son exploitation afin d’assurer le suivi et les bonnes relations avec les locataires, mais aussi afin de maintenir en état les actifs immobiliers. Nous avons donc regroupé dans cette catégorie les frais listés ci-dessous.
La commission de gestion locative
Cette commission de gestion est calculée en pourcentage des loyers encaissés par la SCPI (ce sont tous les produits locatifs hors taxes encaissés). L’assiette de cette commission peut être étendue aux produits financiers nets à la condition que les investisseurs en soient informés. Les frais de gestion sur les SCPI servent à payer l’ensemble de tous les frais de gestion liés à son exploitation, ainsi que les publications trimestrielles des résultats et performances, à organiser les assemblées générales, à payer les experts indépendants qui, une fois par an, procèdent à une évaluation du parc immobilier.
La commission de suivi et de pilotage des travaux
Les commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier sont calculées sur le montant des travaux effectués. Ces frais servent à rémunérer le travail de maîtrise d’ouvrage pris en charge par la société de gestion pour suivre et gérer le bon déroulement de l’ensemble des travaux d’entretien du patrimoine immobilier. Le niveau de cette commission varie généralement d’une SCPI à une autre, entre 1% et 5% du montant des travaux réalisés.
La commission de cession et d’acquisition des immeubles
Pour les acquisitions et cessions du patrimoine immobilier, la société de gestion est autorisée à facturer une commission applicable sur le prix de cession net vendeur (en cas de vente immobilière) ou sur le prix d’acquisition des actifs et droits immobiliers. Le montant de cette commission varie généralement d’une SCPI à une autre, entre 1% et 3%.
Investissez dans les meilleures SCPI
Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Les frais de souscription
Ce sont les frais dont on entend généralement le plus parlé. On les assimile parfois à tort aux droits d’entrée applicables à certains placements que l’on retrouve en banque notamment comme les assurances-vie par exemple.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Les frais liés à l’investissement à crédit
Au coût des parts peuvent s’ajouter les intérêts de l’emprunt, les frais de dossier, les frais d’intermédiaire et les coûts d’assurance ou de garantie prévus pour le financement. Le taux annuel effectif global (TAEG) aide à comparer le coût des offres de crédit. Intégrez aussi ces dépenses dans le calcul de votre effort d’épargne : les revenus de la SCPI peuvent diminuer alors que les échéances du prêt restent dues.
Comparatif avec d’autres placements
| Type d’investissement | Actifs immobiliers physiques | Placement SCPI | Contrat d’assurance-vie |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription (ou frais d’entrée) | Frais de notaire (entre 7,5% et 8% selon les département) + frais d’agence immobilière (entre 3 et 5%) | Entre 10 et 12 % maximum selon les SCPI | Entre 0% et 3% selon les contrats d’assurance-vie |
| Frais de gestion | entre 7% et 12% selon les agences immobilières l’assurance loyers impayés si vous décidez d’en souscrire une Attention : ces frais sont prélevés sur les loyers encaissés. | Entre 10 et 12% selon les SCPI Attention : ces frais sont prélevés aux encaissements des loyers. La performance annoncée est toujours exprimée nette de frais de gestion. | Entre 0,5% et 1,5 % selon les contrats Attention : ces frais sont prélevés sur les encours placés dans le contrat d’assurance-vie, et non pas sur les gains réalisés. |
| Comparer la performance après frais | Tenir compte des charges, des travaux, de la vacance locative, du financement et du prix de revente. | Lire ensemble les distributions, l’évolution du prix des parts et les frais supportés par l’investisseur, sur une durée comparable. | Distinguer fonds en euros et unités de compte ; consulter les frais et les performances du contrat concerné, sans garantie de performance future. |
Notre avis sur les frais des SCPI
Si l’on fait l’addition de l’ensemble des frais de fonctionnement d’une SCPI, par rapport à ce que l’on a l’habitude de voir dans les placements traditionnels (assurance-vie sans frais d’entrée ou livret A par exemple), cela peut paraître élevé au premier abord. Mais ce qui compte ce n’est pas tant le montant des frais de gestion, mais bel et bien ce que l’investisseur va percevoir… net de tous les frais prélevés.
Si les frais servent à rémunérer un vrai savoir-faire, et qu’au final l’investisseur SCPI est gagnant. Pourquoi s’en plaindre ?
Et c’est généralement en comparant de près l’investissement dans une SCPI avec un investissement dans un bien immobilier classique que l’on se rend compte du travail effectué par le gestionnaire. Par exemple, imaginons que vous avez fait l’acquisition d’un appartement locatif a un très bon rendement, disons 6 à 7%. Au moment de votre acquisition vous avez signé l’acte d’achat définitif devant notaire et vous vous êtes acquitté des droits de mutation ainsi que des émoluments du notaire pour un montant total de 8 % environ (cela dépend des départements). Et si vous êtes passé par une agence immobilière, vous pouvez rajouter 3 à 5 % d’honoraires d’agence. Soit entre 11 et 13 % de frais d’acquisition. Concernant le rendement de 6 à 7%, n’est autre que le rendement brut avant déduction des charges inhérentes à toute détention de bien immobilier :
- La taxe foncière
- Les assurances (incendie, dégâts des eaux)
- Les frais de gestion si vous avez confié la gestion à un professionnel pour gérer votre bien
- Les assurances locatives pour vous couvrir en cas de vacance locative ou d’impayés
- Les travaux d’entretien courants
- Les appels de charges de copropriété
Sans compter l’impact de la vacance locative sur le rendement global du projet. En faisant l’addition de tous ces frais, on arrive vite au même niveau de frais que pour une SCPI de rendement.
Les SCPI sans frais : une alternative aux frais de souscription traditionnels
Depuis quelques années, certaines sociétés de gestion proposent des SCPI sans frais de souscription. Contrairement aux SCPI traditionnelles, pour lesquelles les frais de souscription peuvent représenter une part significative du prix de la part, ces SCPI permettent d’investir sans supporter cette commission à l’entrée. L’objectif est notamment de rendre l’investissement plus accessible et de limiter l’écart entre le montant versé par l’investisseur et le capital effectivement investi.
Attention toutefois : une SCPI sans frais de souscription n’est pas une SCPI sans aucun frais. La société de gestion doit toujours être rémunérée pour la gestion du patrimoine immobilier et peut appliquer des frais de gestion plus importants ou encore des commissions en cas de retrait réalisé avant une certaine durée de détention. Il est donc important de comparer le coût global de la SCPI sur la durée et pas uniquement les frais facturés au moment de la souscription.
Le TRI : l’indicateur de performance qui tient compte des frais de souscription
Le TRI ou Taux de Rendement Interne, est l’indicateur le plus précis en matière d’analyse de la performance passée d’une SCPI. S’agissant d’un investissement immobilier, et donc de moyen long terme, la performance d’une SCPI s’étudie à minima sur 5 ans (c’est souvent bien trop court pour évaluer la pertinence d’investir ou non dans une SCPI) et au mieux sur 10 ans. C’est la raison pour laquelle on retrouve souvent sur les bulletins trimestriels ou les rapports annuels le TRI 5 ans et le TRI 10 ans. Le TRI tient compte de l’évolution du prix de retrait de la part (le prix après déduction des frais de souscription) et des revenus distribués sur la période choisie pour son calcul. C’est la raison pour laquelle c’est un indicateur plus précis que le taux de distribution pour tenir compte de l’impact des frais de souscription.
Y a-t-il des frais de sortie lors de la vente des parts ?
Une sortie peut entraîner des frais selon la SCPI et le mode de cession. Des commissions de cession ou des pénalités de retrait anticipé peuvent s’appliquer ; leur assiette et leur montant figurent dans la documentation de la SCPI. Sur certains marchés secondaires, des droits d’enregistrement s’ajoutent aux frais de transaction. Consultez les conditions propres au placement plutôt que de supposer une sortie sans frais.
Comprendre et optimiser les frais liés aux SCPI
Avant d’investir, il est essentiel de bien appréhender les frais associés aux SCPI, qu’il s’agisse des frais de souscription ou des frais de gestion. Ces coûts impactent directement la rentabilité de l’investissement et sont à prendre en compte dans l’évaluation de la performance sur le long terme. Si certains investisseurs s’interrogent sur la possibilité de déduire les frais de souscription, il est important de noter que ces frais sont intégrés au prix des parts et influencent le calcul du rendement. Par ailleurs, les frais de gestion, qui couvrent l’administration du patrimoine et la gestion locative, varient selon les SCPI et leur politique de gestion. Pour une vision détaillée de leur rôle et de leur impact sur la performance, consultez notre article sur les frais de gestion en SCPI.
Est-ce que je paye moins de frais en passant par un courtier en SCPI ?
Le prix de souscription d’une SCPI est le même, quel que soit le canal par lequel vous investissez. Que ce soit directement auprès du gestionnaire, ou d’un conseiller en gestion de patrimoine, ou par le biais d’une société de conseil en ligne comme Weelim ou encore auprès d’un établissement bancaire. Il n’y a donc aucun frais supplémentaire en passant par un courtier en SCPI.
Les frais sont-ils différents selon les typologies de SCPI
Les frais peuvent être différents d’une SCPI à une autre
. Mais cette différence n’a aucun lien avec la catégorie à laquelle appartient la SCPI (Bureaux, commerces, santé, logistique, ISR ou non ISR etc…). De la même manière, il n’y a pas de lien entre le niveau des frais et l’emplacement des immeubles. Une SCPI internationale ou une SCPI investie en Europe (zone euro) par exemple, n’aura pas forcément plus de frais qu’une SCPI investie principalement en France ou à Paris.
Où trouver la liste de ces frais avant de souscrire à une SCPI ?
Les statuts de la SCPI ou, à défaut, la note d’information mentionnent de façon précise l’assiette et le taux des rémunérations versées à la société de gestion. La société de gestion précise bien les frais qui sont couverts par les commissions de gestion et ceux qui n’entrent pas dans la rémunération de gestion. Généralement, ils sont également résumés dans la fiche synthétique de présentation de la SCPI (le document d’informations clés et/ou la plaquette de présentation).
Quels sont les frais des SCPI en assurance-vie ?
Certaines SCPI peuvent être souscrites dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode d’investissement entraîne une structure de frais différente de celle applicable à un achat direct auprès de la société de gestion. Les frais de souscription peuvent notamment être négociés ou réduits par l’assureur. Selon la SCPI et le contrat choisi, ils se situent généralement entre 4 % et 9 %, contre environ 8 % à 12 % pour de nombreuses SCPI détenues en direct.
Cette solution implique toutefois de prendre en compte plusieurs catégories de frais. Aux frais facturés par la SCPI peuvent s’ajouter les frais de gestion du contrat d’assurance-vie, ainsi que d’éventuels frais d’entrée, d’arbitrage ou de retrait anticipé. Pour évaluer correctement cette solution, il est donc important d’examiner les conditions du contrat et de comparer le coût total d’un investissement en direct avec celui d’une détention via une assurance-vie.
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