Frais de gestion SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’accéder à l’immobilier locatif tout en déléguant la gestion quotidienne à des sociétés spécialisées. L’accès à cet investissement est soumis à des frais, dont les frais de gestion. Il convient de comprendre le fonctionnement et le rôle des différents frais des SCPI, et de savoir les comparer afin de les prendre potentiellement en compte dans vos choix d’investissements. Weelim fait ici pour vous, un focus sur la compréhension des frais de gestion de l’investissement en SCPI.

Généralités sur les SCPI et les frais des SCPI

SCPI : un investissement attractif pour un large cible d’investisseur

Investir dans des parts de SCPI est attractif et adapté à de nombreux investisseurs, qu’ils aient ou non un capital important, et une expérience ou non en investissement ou en immobilier. En effet, cette solution :
est accessible avec différents niveaux de capital (ticket d’entrée de 2 000 euros en moyenne, certaines SCPI sont accessibles dès 200 €, voire 50 € par mois pour d’autres) ;
permet d’investir dans un patrimoine diversifié détenu par la SCPI (bureaux, commerces, entrepôts, locaux de santé, immobilier d’habitation, résidences sénior, etc.), cela dépend de la stratégie de la SCPI ;
peut répondre à deux objectifs distincts, à savoir la constitution et la valorisation d’un patrimoine immobilier à long termes et/ou la perception de compléments de revenus (aussi appelés loyers ou dividendes) ;
offre des rendements particulièrement stables (au-dessus des 4 % depuis plus de cinquante ans, les meilleures du marché offrant des rendements à presque 8 %), tout en s’adaptant aux variations du marché (ce qui augmente les opportunités de croissance du capital investi) ;
ne nécessite pas de gestion personnelle, ce qui simplifie considérablement l’investissement et permet de bénéficier de revenus totalement passifs ;
offre une double dilution des risques, premièrement au niveau du risque de perte en capital et au niveau du risque locatif (grâce à la diversification des types de biens immobiliers et des emplacements géographiques, qui permet de réduire l’impact des vacances locatives ou des fluctuations des marchés sectoriels et locaux).

C’est donc une solution simple et stable pour investir dans l’immobilier locatif, sans les complications de la propriété directe.

Une SCPI est gérée par une société de gestion (SG)

Les SCPI permettent d’investir dans la pierre-papier. Cette dénomination combine l’accès à l’investissement dans la pierre (dans l’immobilier), dans le cadre d’une souscription de parts sociales de société (d’où le terme papier). En effet, et c’est le point essentiel pour comprendre la pertinence des frais de gestion, derrière chaque SCPI, il y a une société de gestion. Cette dernière gère le patrimoine de la SCPI et toutes les tâches annexes qui en découlent. Petite aparté sur le fait qu’une société de gestion peut gérer plusieurs SCPI. Il n’est donc pas anormal, lors de vos comparatifs, de retrouver plusieurs fois le même nom. Cela peut d’ailleurs être le reflet de la force et l’expertise de la société de gestion en question.

Frais de l’investissement en SCPI : trois catégories

Les frais des SCPI se divisent en trois catégories, à savoir, les frais de souscription, les frais de gestion et les frais annexes.

Les frais de souscription

Les frais de souscription ouvrent “le droit à l’accès au placement”. Ils sont “payés” une seule fois et représentent au maximum 12 % de la somme investie. Ils peuvent être comparés aux frais de notaire lors d’un achat en direct. Tout en sachant toutefois, qu’il sont pris en compte lors du calcul du taux de distribution. Ce qui signifie que la performance d’une SCPI de rendement est toujours exprimée nette de frais de souscription.

Les frais de gestion (FG)

Les frais de gestion servent à rémunérer la société de gestion qui gère la SCPI. Vous comprendrez plus en détails juste après. Ils sont de l’ordre de 10 à 12 % des loyers perçus par la SCPI. Ces derniers sont appliqués indirectement plusieurs fois par an, tout au long de la vie du placement. Mais là aussi encore une fois, le revenu que vous percevez sur votre compte bancaire est net de ces frais, et le taux de distribution d’une SCPI est toujours exprimé en toute transparence, net de frais de gestion.

Les frais annexes

Ces derniers sont très variables en fonction des SCPI et du mode de souscription des parts (en direct ou par une assurance-vie notamment -nous parlerons rapidement de la spécificité de la détention en assurance-vie en fin de page-). Il peut s’agir par exemple de frais de retrait anticipé ou de frais de rétention de loyer.

Frais de gestion SCPI : à quoi servent-ils ?

À amortir les frais de fonctionnement et les ressources humaines de la société de gestion (SG)

Mais que fait cette société de gestion ? Et bien elle a de multiples attributions :
elle gère le patrimoine de la SCPI et met en œuvre sa stratégie commerciale en pilotant les acquisitions (en veillant au potentiel de rendement de chaque achat) et les cessions des biens qui composent le parc immobilier. Parallèlement, la SG s’assure du maintien en état du parc et planifie les travaux d’entretien et de rénovation des différents biens ;
elle s’occupe de la gestion locative des biens. Donc recherche de locataires, visites, établissement des baux locatifs, gestion des impayés, etc. ; afin d’optimiser le taux d’occupation des bâtiments (le TOF) et la stabilité des loyers perçus par la SCPI ;
elle a une mission administrative à l’égard des associés : elle organise les assemblées générales, publie les rapports de performances (pour respecter son obligation de transparence régi par l’AMF) et organise les audits patrimoniaux annuels (qui permettent entre-autres choses, d’évaluer la valeur du patrimoine à un moment T).

Ces SG ont besoin de fonds pour effectuer toutes ces démarches, et c’est à cela que servent les frais de gestion ; à couvrir les frais de fonctionnement et la rémunération du savoir-faire des gestionnaires financiers et immobiliers qui composent ces SG.

Comparaisons avec une délégation de gestion ou une gestion en directe

En effet, si vous choisissez d’opter pour un achat locatif en direct, vous devriez effectuer vous-même les tâches de gestion et locatives (chronophages et complexes), ou bien vous les délégueriez à une agence immobilière. Dans la seconde hypothèse, vous auriez des frais à assumer pour payer cette délégation, tout en sachant que les frais de gestion d’une agence immobilière en France sont en moyenne de 10 % des loyers annuels. Ce chiffre vous rappelle-t-il quelque chose ?

Aussi, il faut relativiser le fait qu’en achetant des parts de SCPI, vous achetez des parts d’un ensemble de biens, sans avoir à assumer de frais de copropriété ou encore d’assurance loyers impayés ; qui sont rarement pris en compte dans la rentabilité d’investissements directs mais qui impactent pourtant bel et bien le cash-flow de ce dernier.

Pour conclure, les frais de gestion de la pierre-papier vous permettent de bénéficier de rendements supérieurs à ceux de l’investissement locatif en direct, de manière totalement transparente, et sans assumer physiquement la gestion du patrimoine.

Frais de gestion : propres à chaque SCPI, pourquoi ?

Chaque SCPI est libre de fixer le montant de ses frais de gestion. Si la plupart des SCPI affichent des taux aux alentours de 10 %, vous pouvez tout à fait acheter des parts dans une SCPI qui en propose à 10 ou 18 %.
Les SCPI qui affichent des taux supérieurs à 12 % sont généralement les SCPI dites “sans frais”. Contradictoires nous direz-vous ! Mais non. En effet, depuis le début des année 2020, une nouvelle catégorie de SCPI a émergé, les SCPI dites sans frais. En réalité, il s’agit de SCPI sans frais de souscription. Leur stratégie étant de faciliter l’entrée au capital de la SCPI en se reposant uniquement sur les frais variables (notamment les FG, mais aussi des frais d’arbitrage et de cession d’immeubles).

Frais de gestion : impactent-ils le rendement de l’investissement ?

Frais de gestion et taux de distribution

Lorsque l’on compare les performances des SCPI entre elles, on regarde en premier lieu le taux de distribution (TD) de ces dernières. Et ce TD est toujours net de frais de gestion et de frais de souscription. Cela veut donc dire que quand une SCPI affiche un TD à 5 %, vous percevrez bel et bien 5 % du montant que vous avez investi. C’est le reflet de la transparence des communications sur les performances des SCPI ; pas de calculs à faire sur le montant des FG à déduire, le TD en tient déjà compte.

Clarifions un point, un TD est donc toujours net de frais de gestion, mais ce TD peut-être en lui-même brut ou net. Cette subtilité s’applique seulement aux SCPI européennes et internationales. Un TD, qu’il soit brut ou net, est toujours exprimé net de frais de gestion.

Conclusion, les frais de gestion impactent-ils le rendement ?

Sur le principe oui, car cela reste des frais indirects prélevés sur les revenus ; fondamentalement non, car ils sont dans tous les cas pris en compte dans le TD de chaque SCPI. Il est donc intéressant de connaître le montant des frais de gestion (à titre indicatif), mais ce n’est qu’en comparant les TD entre eux que vous vous rendrez compte de la performance nette de frais -de gestion- d’une SCPI. Les frais de gestion ne sont pas révélateurs d’une performance, ils sont le reflet d’une stratégie (tout comme peuvent l’être le montant du ticket d’entrée par exemple) et il n’y a pas précisément de point de vigilance à avoir dessus. En revanche, d’autres indicateurs sont à analyser lorsque vous voulez choisir la ou les SCPI où investir. Par exemple le TRI (taux de rendement interne), qui est un indicateur complet et permet de comparer plusieurs investissements sur le long terme. Vous pouvez aussi être attentifs aux indicateurs de gestion de risque comme le TOF (taux d’occupation financier) ou bien le RAN (report à nouveau).

Comment payer les frais de gestion ?

Les FG ne sont pas directement payés par les associés. En effet, la société de gestion collecte l’ensemble des loyers locatifs (souvent de manière trimestrielle), déduit les frais de gestion, et les reverse proportionnellement à chaque associé de la SCPI, qui recevra sur son compte bancaire ces dividendes net de FG.

Particularité des parts de SCPI détenues dans une enveloppe fiscale

Nous avons évoqué le fait que des parts de SCPI peuvent être détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie, d’un contrat de capitalisation ou d’un PERin (en tant qu’unités de compte). C’est une stratégie tout à fait pertinente en fonction des objectifs de l’investisseur, notamment en ce qui concerne la transmission pour l’assurance-vie par exemple. Toutefois, les avantages d’une telle stratégie doivent être mis en corrélation avec le cumul des frais. En effet, si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance-vie, vous devrez payer les frais inhérents à la SCPI et ceux inhérents au contrat d’assurance-vie. Sachant que ce dernier comporte lui aussi deux frais principaux, à savoir les frais d’entrée, et les frais de gestion. Ces FG représentent entre 0,7 et 1,2 % du montant des encours placés dans l’enveloppe fiscale. Et à l’inverse des FG de SCPI, Weelim vous recommande d’être vigilant sur les conditions contractuelles, et de ne pas accepter de frais de gestion supérieur à 1 %. Pourquoi ? Car ce 1 % est récurrent et est d’autant plus calculé sur le montant total des encours du contrat (pas sur les bénéfices perçus ou tout autre possibilités). Ce 1 % est donc à prendre en considération pour la rentabilité globale de votre placement pierre-papier.

Pour conclure, bien qu’il puisse varier d’une SCPI à une autre, le taux des frais de gestion ne doit pas être un frein en soi dans votre choix d’investissement. Le TD étant toujours indiqué net de frais de gestion, c’est cet indicateur qui vous permettra de comparer en un coup d’œil les performances de plusieurs SCPI (bien que cela ne soit pas le seul). Vous l’aurez compris, ces frais de gestion sont essentiels pour maintenir la qualité, la performance et les avantages de l’investissement SCPI et sont totalement justifiés. Nous ne pouvons que vous conseiller de diversifier vos investissements et de penser sur le long terme. L’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de faire les choix cohérents avec votre profil investisseur et vos objectifs.