Déduction des frais de souscription des SCPI : est-ce possible ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) séduisent de plus en plus d’investisseurs particuliers et professionnels. Outre leur accessibilité et leur capacité à générer des revenus régulier et stables, elles permettent une diversification du patrimoine dans l’immobilier sans les contraintes de gestion locative directe. Cependant, les frais des SCPI, notamment les frais de souscription, souvent perçus comme un frein initial, suscitent des interrogations sur leur traitement fiscal. Peuvent-ils être déduits des revenus fonciers ou des bénéfices d’une entreprise ? Cet article vous éclaire sur ce sujet.

En plus des frais de souscription, d’autres charges peuvent être déduites des revenus fonciers, ce qui peut optimiser la fiscalité des investisseurs. Pour en savoir plus sur les charges déductibles en SCPI, consultez notre guide détaillé sur les charges déductibles des SCPI.

Comprendre les frais de souscription SCPI

Lorsque vous investissez en SCPI, divers frais s’appliquent, et il est important de les comprendre pour comprendre le rendement réel de votre placement. Les frais de souscription, souvent appelés frais d’entrée, représentent peuvent atteindre pour certaines SCPI jusqu’à 12% du montant investi. Certains diront que ces frais sont élevés. Mais parce qu’ils ne maîtrisent pas vraiment le sous-jacent immobilier. N’oubliez pas qu’investir en SCPI, c’est avant tout investir dans l’immobilier et donc, avec les frais afférents à cette classe d’actif. Si vous voulez investir dans des placements sans frais, l’immobilier n’est peut-être pas le sous-jacent à privilégier.

Les différents types de frais liés aux SCPI : de la souscription à la gestion

Les frais de souscription se situent généralement entre 0% et 12% selon les SCPI. Ces frais, prélevés lors de l’achat des parts, rémunèrent la société de gestion et ses intermédiaires pour l’organisation de la collecte de fonds et également, pour la recherche, la sélection et l’acquisition des biens immobiliers. Ils incluent donc également la commission de commercialisation versée aux distributeurs comme Weelim. Attention à ne pas tomber dans le piège. Les SCPI dites sans frais, ne sont pas véritablement sans frais. Elle ont 0% de frais de souscription mais les autres frais (notamment les frais de gestion souvent et les frais d’acquisition d’immeuble) sont plus importants. Renseignez vous bien sur la politique de frais de chacune des SCPI avant d’investir.

Outre les frais de souscription, il existe des frais de gestion annuels, en moyenne autour de 8% à 12% des revenus locatifs perçus. Ces frais couvrent la gestion courante du patrimoine immobilier (gestion locative, travaux d’entretien, etc.). Il est important de noter que le taux de distribution, indicateur clé du rendement d’une SCPI, est exprimé net de frais de gestion mais brut de fiscalité. On retrouve également des frais de cession, aussi appelés frais de retrait, ou de sortie.

Impact des frais de souscription sur le rendement à long terme des SCPI

Les frais de souscription ont un impact direct sur la performance de votre placement. En effet, ils réduisent le montant réellement investi dans les actifs immobiliers. Prenons un exemple : pour un investissement de 100 000 euros avec des frais de souscription de 10%, ce sont véritablement 90 000 euros effectivement utilisés pour acquérir des biens immobilier au sein de la SCPI. En revanche vous percevrez bien des loyers calculés sur votre investissement de départ incluant les frais à savoir 100 000 euros.

Plus vous garderez les parts longtemps, plus l’impact de ces frais sur la performance globale de votre placement sera minime. En effet, il est acquis que, sur le long terme, leur effet s’amenuise grâce aux revenus locatifs générés et à la valorisation potentielle des parts.

Déductibilité fiscale des frais de souscription SCPI : mythes et réalités

La question de la déductibilité fiscale des frais de souscription SCPI est souvent source de questionnement. Mais en réalité, il n’y a pas de débat. Ces  b ne sont généralement pas déductibles des revenus fonciers. En revanche, ils sont retenus pour leur coût total dans le calcul de la plus-value immobilière imposable au moment de la cession des parts.

Cadre légal de la déduction des frais de souscription SCPI

En France, la fiscalité des SCPI est celle de la « transparence fiscale ». Cela signifie que ce sont les associés qui sont imposés directement sur leur quote-part des revenus de la SCPI, comme s’ils détenaient les biens en direct. Les revenus distribués sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et soumis aux prélèvements sociaux (17,2% en 2024).

Cependant, les frais de souscription ne sont pas considérés comme une charge déductible pour la détermination du revenu foncier imposable. Ils sont inclus dans le prix d’acquisition des parts et ne peuvent donc pas être déduits. Seuls certains frais liés à l’acquisition à crédit, comme les intérêts d’emprunt ou les primes d’assurance emprunteur, peuvent être déduits, sous conditions.

Un impact fiscal positif indirect plus à long terme

Si les frais de souscription ne réduisent pas votre base imposable immédiatement, ils jouent tout de même un rôle lors de la cession de vos parts de SCPI. En effet, ces frais sont intégrés au prix d’acquisition des parts, ce qui permet de réduire la plus-value imposable en cas de revente.

Considérations fiscales lors de la vente de parts SCPI

Lors de la revente de vos parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) et aux prélèvements sociaux (17,2% en 2024), après application d’un abattement pour durée de détention. Cet abattement est progressif : il est de 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention, puis de 4% pour la 22ème année révolue pour l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année, et 9% au-delà.

Ainsi, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux. Il est donc important de prendre en compte la fiscalité applicable au moment de la vente pour optimiser votre investissement. Si vous envisagez de céder vos parts à court ou moyen terme, anticipez l’impact de la fiscalité sur le rendement net de votre placement.

Prenons un exemple concret : Vous achetez 50 000 € de parts de SCPI, dont 10 % de frais de souscription (soit 5 000 €). Si vous revendez vos parts pour 60 000 €, la plus-value brute est bien de 10 000 €. Et non pas 15000 euros si on avait enlevé les frais de souscription de départ.

Comparaison avec la déductibilité des frais d’autres investissements immobiliers

On en revient toujours à la même conclusion. Investir en SCPI, c’est avant tout investir en immobilier, certe collectif et mutualisé, mais de l’immobilier quand même sous format papier (c’est d’ailleurs pour cela qu’on parle de Pierre Papier). Aussi, les règles applicables pour la déductibilité des frais de souscription pour un particulier, sont les mêmes que pour un investissement immobilier locatif en direct, où certains frais d’acquisition (comme les frais de notaire ou les frais d’agence) ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

Stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs en SCPI

Malgré l’absence de déduction directe des frais de souscription, il existe des stratégies pour optimiser la fiscalité de votre investissement en SCPI. Ces techniques s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels.

Techniques d’optimisation fiscale spécifiques aux SCPI pour les particuliers

Une première approche consiste à privilégier l’acquisition de parts de SCPI à crédit. En effet, les intérêts d’emprunt (et aux frais annexes associés au financement bancaire comme les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur et les frais de garantie) sont déductibles des revenus fonciers. Cela permet de réduire l’assiette imposable et donc l’impôt dû.

Une autre technique est d’investir dans des SCPI de déficit foncier. Ces SCPI réalisent des travaux de rénovation importants, générant un déficit foncier déductible du revenu global (dans la limite de 10 700 euros par an).

Vous pouvez également privilégier les SCPI européennes (on pare aussi de SCPI internationales), qui bénéficient d’un traitement fiscal plus avantageux que les SCPI investis 100 % en France. En effet, la fiscalité est optimisée grâce à l’application des conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays où sont situés les immeubles loués par la SCPI. Ces conventions visent à éviter la double imposition en attribuant une partie de la fiscalité au pays d’origine des revenus locatifs. Ce mécanisme profite particulièrement aux investisseurs soumis à des tranches marginales d’imposition élevées en France, car les revenus issus de ces SCPI bénéficient d’une fiscalité très allégée, et ne sont pas sujettent aux prélèvements sociaux.

Enfin, l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est un mode d’investissement qui permet d’optimiser sa fiscalité grâce à plusieurs mécanismes avantageux. En investissant en nue-propriété, l’investisseur achète les droits sur le capital des parts, tandis que l’usufruitier perçoit les revenus locatifs. Cette répartition entraîne l’absence d’imposition sur les revenus pour le nu-propriétaire, car il ne perçoit aucun dividende pendant la période de démembrement, évitant ainsi l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. De plus, la nue-propriété des parts de SCPI n’entre pas dans le champs d’application de l’IFI pour les contribuables concernés. Enfin, au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires ni imposition sur la reconstitution de l’usufruit, ce qui en fait une stratégie attractive pour préparer une retraite ou transmettre un patrimoine de manière optimisée sur le plan fiscal.

Combiner SCPI et autres dispositifs fiscaux pour une stratégie globale

Pour une optimisation plus poussée, il est possible de combiner les SCPI avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Par exemple, l’acquisition de parts de SCPI fiscales (Denormandie, Malraux, etc.) permet de bénéficier de réductions d’impôt, tout en percevant des revenus potentiels. Il faut toutefois respecter les conditions propres à chaque dispositif (durée de détention, plafonds d’investissement, etc.).

L’investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie est une autre option intéressante. Dans ce cadre, les revenus ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux tant qu’ils restent dans l’enveloppe de l’assurance vie. Seuls les retraits (rachats) sont fiscalisés, avec une fiscalité dégressive en fonction de l’ancienneté du contrat. Cette solution peut être particulièrement avantageuse pour les contribuables fortement imposés (TMI élevée) ou ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité sur le long terme.

Voici les avantages clés de cette stratégie :

• Reporter l’imposition des revenus générés par les parts SCPI.
• Bénéficier d’une fiscalité allégée sur les plus-values en cas de rachat après 8 ans.
• Optimiser la transmission de son patrimoine grâce aux abattements spécifiques de l’assurance vie.

Déclarer correctement vos revenus et frais SCPI aux impôts

Une bonne gestion de la fiscalité de votre investissement en SCPI passe par une déclaration précise de vos revenus et frais. Voici les étapes clés et les erreurs à éviter.

Étapes clés pour une déclaration fiscale précise des revenus SCPI

Chaque année, la société de gestion vous fournit un imprimé fiscal unique (IFU) récapitulant les revenus et frais à déclarer. Vous devez reporter ces informations dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042), ainsi que dans la déclaration spécifique des revenus fonciers (formulaire 2044). Les revenus distribués par la SCPI sont à déclarer dans la case « Revenus de parts de SCPI » (4BA).

Si vous avez opté pour le régime micro-foncier (applicable si vos revenus fonciers bruts, SCPI comprises, sont inférieurs à 15 000 euros), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus. Dans ce cas, vous devez indiquer le montant brut des revenus perçus dans la case 4BE. L’abattement sera appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

Erreurs courantes à éviter lors de la déclaration des frais SCPI :

Une erreur fréquente est de vouloir déduire les frais de souscription des revenus déclarés. Comme nous l’avons vu, ces frais ne sont pas déductibles.  Une autre erreur est d’oublier de déclarer les revenus perçus, même s’ils sont faibles. Tous les revenus, y compris ceux issus de SCPI étrangères, doivent être déclarés, même s’ils ont déjà été imposés à la source.

Il est également important de bien distinguer le régime fiscal applicable. Si vous relevez du régime réel, vous devez déclarer l’ensemble de vos revenus et charges foncières, y compris ceux liés à d’autres biens immobiliers détenus en direct. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un de nos conseillers.

Voici une liste d’erreurs courantes à éviter :

• Tenter de déduire les frais de souscription des revenus fonciers.
• Omettre de déclarer les revenus perçus, même minimes.
• Confondre régime réel et régime micro-foncier.
• Ne pas déclarer les revenus de source étrangère.
• Oublier de joindre le formulaire n°2047 en présence de revenus de source étrangère.

L’exception : achat en pleine propriété dans une société soumise à l’IS

Les entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) bénéficient d’un traitement fiscal spécifique qui leur permet d’amortir les frais de souscription

Pourquoi les entreprises à l’IS peuvent déduire les frais de souscription ?

Dans le cadre d’un investissement en pleine propriété par une société à l’IS, les parts de SCPI sont considérées comme des actifs immobilisés.

Les frais de souscription des SCPI  peuvent être déduits dans le bilan d’une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), sous certaines conditions. Ces frais, qui incluent les commissions prélevées par les sociétés de gestion et les frais d’entrée, sont assimilés à des charges liées à l’acquisition d’un actif.

Ils peuvent être comptabilisés :

• soit en charges d’exploitation, ce qui permet une déduction fiscale immédiate au titre de l’exercice concerné,
• soit intégrés au coût d’acquisition des parts de SCPI, augmentant ainsi leur valeur comptable au bilan et reportant leur déduction lors de la cession des parts, où ils viendront diminuer la plus ou moins-value fiscale.

Ce choix dépend de la stratégie comptable et fiscale de la société, entre l’avantage fiscal immédiat d’une déduction en charges et une capitalisation des frais pour refléter la valeur réelle des parts au bilan. Dans tous les cas, les frais doivent être engagés dans l’intérêt de la société et leur réalité doit être justifiable en cas de contrôle fiscal. Par conséquent, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour optimiser ce traitement en fonction des objectifs financiers et fiscaux de la société.

Optimiser votre investissement SCPI : au-delà de la simple déduction des frais

Si la déduction des frais de souscription n’est pas possible, il existe d’autres leviers pour optimiser la rentabilité de votre investissement en SCPI.  Voici quelques stratégies à long terme et les points de vigilance lors de la vente de vos parts.

Stratégies à long terme pour optimiser la rentabilité de vos SCPI

L’investissement en SCPI est un placement de long terme. La durée de détention recommandée est généralement de 8 à 10 ans. Pour maximiser votre investissement, privilégiez les SCPI dont la stratégie d’investissement est en adéquation avec vos objectifs patrimoniaux. Par exemple, si vous visez des revenus réguliers, orientez-vous vers des SCPI de rendement diversifiées, avec un historique de distributions stable.

La diversification est un autre aspect central, comme dans tout placement. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier ! Répartissez votre investissement entre plusieurs SCPI, gérées par différentes sociétés de gestion, et investies dans des typologies d’actifs variées (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.). Cela permettra de mutualiser les risques locatifs et de lisser la performance globale de votre portefeuille.

Voici quelques pistes pour diversifier efficacement votre portefeuille de SCPI :

• Répartir l’investissement entre plusieurs SCPI de différentes typologies (bureaux, commerces, résidentiel, etc.).
• Sélectionner des SCPI gérées par différentes sociétés de gestion pour diversifier les expertises.
• Privilégier des SCPI investies dans différentes zones géographiques (Paris, régions, Europe).
• Combiner des SCPI historiques et SCPI récentes pour diversifier les points d’entrée sur le marché immobilier.