Les SCPI sans frais : est-ce vraiment sans frais ?

Dans l’univers de l’investissement immobilier, l’émergence en 2019 des SCPI sans frais (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), a suscité un vif intérêt chez les investisseurs avertis. Ces véhicules d’investissement, exempts de frais de souscription, représentent une nouvelle alternative pour les épargnants en quête de rendements attractifs et de diversification de leur portefeuille sans l’impact de l’ensemble des frais SCPI classiques.

Les SCPI permettent à des investisseurs (aussi appelés associés ou souscripteurs), de placer leur argent dans un parc immobilier géré par une société de gestion (SG) agréée. Cette formule présente une alternative attractive aux investissements directs dans l’immobilier, offrant des avantages concrets en termes de diversification, de pilotage et de rentabilité.

Le fonctionnement est relativement simple. Les fonds collectés auprès des associés sont utilisés par la SG pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier diversifié. Ce dernier comprenant notamment des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, voire des logements. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux souscripteurs sous forme de revenus réguliers (dividendes) ou réinvestis pour accroître le patrimoine de la société.

Cette méthode de placement se distingue par sa liquidité organisée et son accessibilité. De plus, la diversification du portefeuille d’actifs ainsi que la mutualisation des risques sont des éléments attrayants pour les souscripteurs désirant bénéficier des opportunités offertes par le marché immobilier, sans s’engager dans des achats individuels contraignants.

Éclaircissement sur les frais liés aux SCPI

Les SCPI peuvent être assorties de différents types de frais, regroupés en deux catégories :

• Les frais directs, qui sont payés par l’investisseur et impactent directement son capital investi. Ils incluent les frais de souscription ainsi que de cession de parts ou de retrait prématuré pour certaines (la très grande majorité des SCPI n’ont pas de ces deux derniers frais). Ils sont donc payés par l’investisseur.
• Les frais indirects sont quant à eux, payés par la SCPI (en tant que charges) et diminuent les loyers net versés aux associés. Ils comportent les frais de gestion, les commissions de transaction et le pilotage de la réalisation des travaux.

Ces coûts peuvent varier d’une structure à une autre et ont un impact direct sur la rentabilité globale du placement.

Focus sur les frais de souscription (FS)

Ils sont parfois à tort appelés frais d’entrée, alors qu’il s’agit de deux notions différentes. On parle de frais d’entrée pour les placements assurance-vie par exemple.

Les frais de souscription correspondent aux frais inclus dans le prix de souscription d’une SCPI. Ils sont généralement de 8 à 12 % maximum selon les organismes. Parallèlement, ils sont souvent comparés aux frais que l’on subit lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. En effet, quand on investit dans un bien immobilier, ce que l’on paye réellement est supérieur au net que perçoit le vendeur sur son compte en banque. Le coût d’acquisition inclut lui aussi des frais comme les frais de notaire (de 8 % environ) et, le cas échéant, les honoraires de l’agence immobilière. Dans le cas des SCPI, il n’y a pas ces frais de notaires ou ces frais d’agence, mais il existe des frais de souscription qui servent à rémunérer la SG pour l’organisation et la conduite des souscriptions. Ce sont donc plus des frais de commercialisation en réalité.

Donc, ces frais viennent réduire le montant réellement investi par le souscripteur dans la SCPI et le prix de retrait sera diminué de ces frais, lors de la revente des parts.

Cependant, comme tout projet foncier, l’investissement en SCPI est un placement de long terme ; et ces frais peuvent-être amortis dans la durée. Ceci par l’augmentation potentielle et progressive de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, et par conséquent de la valeur des parts, en plus des dividendes annuels perçus par l’associé.

À titre d’exemple, au 01/01/2023, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100 €. Ses FS sont de 10 %. Le prix de retrait est alors le jour même de 100 € – 10 % = 90 euros.
Cinq ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix unitaire de 110 € (grâce à l’augmentation des prix du marché). Le prix de retrait cinq ans plus tard est donc de 110 € – 10 % = 99 €. En 5 ans, le prix de retrait aura donc augmenté de 10 %.

Accessibilité

Les FS constituent un frein pour bon nombres d’investisseurs en raison de leurs montants. C’est pourquoi certaines SG ont pallié ce problème en proposant des investissements exempts de frais d’acquisition. Cela permet aussi d’attirer un public plus large, plus jeune et moins familiarisé avec ce type de véhicules. En outre, cette accessibilité est boostée par la digitalisation qui démocratise le placement en SCPI en le rendant accessible en quelques clics.

Maximisation du rendement net pour l’investisseur

L’absence de frais de souscription offre la possibilité aux souscripteurs de percevoir des dividendes potentiellement plus élevés, augmentant ainsi le rendement net global de leur investissement foncier. En effet, 100 % du montant investi par le client “travaille” et contribue au développement du patrimoine immobilier de la SCPI et donc de sa rentabilité. Alors que pour les sociétés présentant des FS, seul le capital net investi est utilisé pour générer de nouveaux gains en achetant de nouveaux biens immobiliers. Encore faut-il que la SG réalise de bons investissements, générant une rentabilité durable dans le temps. C’est là que l’on reconnaît le savoir-faire des équipes des SG.

Toutefois, cela n’enlève rien au fait de devoir comparer les performances des véhicules dans lesquels vous souhaitez investir (performances annuelles, stabilité des dividendes, évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI) afin de juger la rentabilité potentielle ; ainsi que la diversification de son portefeuille (variété de types de biens -bureaux, commerces, logements, etc.- et répartition géographique) afin de juger de la solidité du portefeuille (risques liés à un secteur spécifique ou à des fluctuations immobilières locales).

Rentabilité plus transparente

En réduisant les coûts, les résultats obtenus ont un impact plus direct et transparent sur les performances réelles des investissements et les dividendes distribués aux associés.

Bien que très attrayantes et avantageuses, les SCPI à 0 % de FS ont des limites.

Les SCPI sans frais, pas vraiment 100 % exempts de frais

La première d’entre elles, c’est qu’en réalité les SCPI sans frais ne sont pas vraiment dépourvues de frais. Mais bien sans frais de souscription. En effet, pour compenser l’absence de frais au départ et pouvoir tout de même rémunérer leurs équipes et leurs partenaires distributeurs, les SG des SCPI sans frais appliquent des coûts de gestion annuels plus élevés, de 6 à 11 points de plus qu’un véhicule classique. Ces coûts de gestion étant des frais indirects, ils sont prélevés sur les loyers encaissés (généralement trimestriels dans le cas de baux professionnels) et impactent donc le montant des dividendes nets versés.

Ces frais sont donc indéniablement à prendre en compte dans l’évaluation globale de votre projet car ils impactent logiquement son rendement, surtout dans le cadre d’investissements sur le long terme (supérieur à 15 ans).

Toutefois, malgré ces coûts additionnels, les SCPI sans frais affichent de hauts niveaux de performance, depuis leurs lancements récents en 2019 pour la plus vieille d’entre elles, supérieurs aux résultats moyens des sociétés classiques (rendements compris entre 6 et 7,5 % pour les SCPI sans frais contre 3,5 à 6,50 % pour les classiques).

Le risque de liquidité vs les frais de sorties

La pierre papier engage généralement ses souscripteurs sur de longues périodes de placement, d’autant plus lorsque les frais de souscription sont élevés. Le fait de voir ces frais disparaître pourrait donner naissance à des stratégies d’investissement court-termistes, adoptées par des investisseurs opportunistes en quête de rendements élevés à 3 ans. L’absence de FS peut en effet donner aux associés le sentiment qu’il leur ai possible de sortir vite et à tout moment, se précipitant pour vendre à la moindre occasion.

Rappelons que, comme pour tout actif immobilier, si tout le monde décide de vendre en même temps, personne ne vend (liquidité très réduite voire nulle) et les valeurs baissent. Par ailleurs le taux de distribution (rendement) pourrait également être perturbé si les SCPI sont obligées de céder des actifs immobiliers pour assurer la liquidité du placement.

Pour anticiper ce phénomène, des SCPI sans frais imposent des frais de sortie en dessous d’une certaine durée de détention des parts (3 à 5 ans) qui sont calculés en pourcentage du prix de part, en moyenne 5 %.

*Prélevée par la SG tous les ans sur les loyers encaissés par la SCPI
**Prélevée par la SG à chaque achat de nouvel immeuble
***Versé aux associés, net de commissions de gestion et d’acquisition d’immeubles, avant application de la fiscalité étrangère à la source (quand la SCPI détient des immeubles à l’étranger)

La SCPI Remake Live

Lancée avec succès en 2022, Remake Live s’est rapidement hissée au sommet des meilleures SCPI. Elle se distingue de multiples manières, notamment en adoptant une vision opportuniste mais prudente, axée sur la transformation progressive des zones urbaines, notamment dans le secteur du bâti professionnel en dehors de la France.

En plus de l’absence de frais de souscription, elle attire par :

• sa dimension ISR (socialement-responsable) ;
• son taux d’occupation financier optimal ;
• ses performances remarquables, affichant un rendement de 7,65 %, lui permettant d’être la solution la plus rentable du marché ;
• les avantages fiscaux conséquents dus aux investissements à l’étranger ;
• une grande accessibilité avec une souscription minimum de 200 € ;
• un délai de jouissance réduit de 3 mois.

En contrepartie, cette SCPI applique un taux de gestion de 15 % HT soit 18 % TTC sur les revenus locatifs encaissés.

La SCPI Iroko Zen

Bien que ne gérant actuellement qu’une seule SCPI nommée Iroko Zen, la société du même nom lancée en 2020 a pour objectif à long terme de développer des produits performants et simples. Pour cela, cette société adopte une politique d’achat dynamique en France et en Europe, en privilégiant des biens immobiliers récents pour éviter les coûts de rénovation. Elle intègre également des critères environnementaux dans ses choix d’acquisitions, à l’instar de son achat récent à Dublin, un actif de bureaux à haute performance énergétique, privilégiant un emplacement stratégique et respectueux de l’environnement urbain. L’objectif étant d’obtenir rapidement le label ISR. En outre, sa diversification d’actifs en commerces, bureaux et entrepôts s’inscrit dans une volonté de minimiser le risque locatif et d’assurer une stabilité des dividendes.

Ensuite, son taux de distribution de 7,04 % lui permet de se placer naturellement seconde au classement des meilleures SCPI pour l’année 2022.

Enfin, Iroko Zen se veut accessible, mais détermine tout de même une valeur minimum de souscription de 5 000 €, soit 25 parts et impose 12 % HT soit 14,4 % TTC de frais de gestion. Il est intéressant de savoir qu’elle est accessible au comptant et en démembrement de propriété.

La SCPI Novaxia Neo

La SCPI Novaxia Neo, lancée en 2019, s’illustre comme un véhicule novateur centré sur le recyclage de biens immobiliers. Elle use donc d’une stratégie de flip immobilier, en rénovant des biens pour les revendre et accroître leur potentiel de rentabilité. Pionnière en matière de placements responsables, cette société a obtenu le label ISR, s’engageant dans des rénovations respectueuses de l’environnement et se positionnant en tête de cette nouvelle typologie de SCPI. En effet, depuis son lancement, elle a toujours affiché un taux de distribution supérieur à 6 %, 6,33% en 2022, malgré des frais de gestion annuels élevés de 18 % TTC.

Ensuite, elle opte pour une stratégie de développement diversifiée géographiquement répartie en France et à l’étranger, qui confère une fiscalité avantageuse à ses associés. Ces derniers étant principalement des locaux professionnels bénéficiant de positions stratégiques en termes de mobilité (accessibles par des pistes cyclables ou proches de voies de transport).

En ce qui concerne l’accessibilité, la SCPI fixe l’apport minimum à une part de 187 € et applique une commission de 5 à 6 % pour les retraits de parts détenues depuis moins de 5 ans

Enfin, la SG offre à ses associés la possibilité de diversifier leurs placements selon différentes méthodes, de l’investissement au comptant au démembrement en passant par l’assurance vie et prône la digitalisation des investissements.

La SCPI Upeka

La SCPI Upeka, récemment lancée en juillet 2023 par Axipit REP, est la plus récente de toutes les SCPI sans frais. Pour le moment, elle vient de réaliser ses premières souscriptions (déjà plus de 500 associés à fin 2023) et est en cours de déploiement de cette collecte. Elle vise une diversification patrimoniale en acquérant un large éventail d’actifs, incluant des commerces, bureaux, hôtels, résidences, locaux d’activité et de logistique, établissements de santé et d’éducation. Bien qu’elle n’ait pas encore versé de rendement annuel, Upeka s’engage à réaliser un taux de distribution proche de 5,5 % en 2024. Elle se veut accessible en minimisant l’apport minimum à 190 € et impose en parallèle un taux de gestion annuelle de 16 % TTC sur les dividendes encaissés.

Pour conclure, les SCPI sans frais représentent une évolution marquante dans le paysage de l’investissement immobilier. Ces véhicules de l’écosystème pierre papier offrent aux épargnants avertis la possibilité d’accéder à des opportunités attractives sans être grevés par des frais de souscription, à l’instar des quatre présentées ; chacune apportant sa propre vision et stratégie. Ces sociétés particulières se positionnent comme des alternatives avec des perspectives de performances intéressantes sur le long terme. Toutefois, il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre les spécificités de chaque SCPI, leurs avantages, frais et risques inhérents avant de prendre une décision.

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