Les SCPI sans frais : est-ce vraiment sans frais ?

Depuis quelques années, les SCPI sans frais de souscription connaissent un développement important dans l’univers de la pierre-papier. Leur promesse est simple: permettre à l’investisseur d’accéder à l’immobilier collectif sans supporter les frais de souscription traditionnellement appliqués par la majorité des SCPI.

Toutefois, cette appellation peut être trompeuse. Une SCPI sans frais ne signifie pas qu’elle est totalement dépourvue de coûts. Il s’agit principalement de véhicules qui ont choisi un modèle économique différent, en supprimant les frais SCPI classiques.

Avant d’investir, il est donc essentiel de comprendre leur fonctionnement, leurs avantages, mais également leurs limites.

Quelques rappels sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI permettent à des investisseurs (aussi appelés associés ou souscripteurs), de placer leur argent dans un parc immobilier géré par une société de gestion (SG) agréée. Cette formule présente une alternative attractive aux investissements directs dans l’immobilier, offrant des avantages concrets en termes de diversification, de pilotage et de rentabilité.

Le fonctionnement est relativement simple. Les fonds collectés auprès des associés sont utilisés par la SG pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier diversifié. Ce dernier comprenant notamment des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, voire des logements. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux souscripteurs sous forme de revenus réguliers (dividendes) ou réinvestis pour accroître le patrimoine de la société.

Cette méthode de placement se distingue par sa liquidité organisée et son accessibilité. De plus, la diversification du portefeuille d’actifs ainsi que la mutualisation des risques sont des éléments attrayants pour les souscripteurs désirant bénéficier des opportunités offertes par le marché immobilier, sans s’engager dans des achats individuels contraignants.

Éclaircissement sur les frais liés aux SCPI

Les SCPI peuvent être assorties de différents types de frais, regroupés en deux catégories :

• Les frais directs, qui sont payés par l’investisseur et impactent directement son capital investi. Ils incluent les frais de souscription ainsi que de cession de parts ou de retrait prématuré pour certaines (la très grande majorité des SCPI n’ont pas de ces deux derniers frais). Ils sont donc payés par l’investisseur.
• Les frais indirects sont quant à eux, payés par la SCPI (en tant que charges) et diminuent les loyers net versés aux associés. Ils comportent les frais de gestion, les commissions de transaction et le pilotage de la réalisation des travaux.

Ces coûts peuvent varier d’une structure à une autre et ont un impact direct sur la rentabilité globale du placement.

Focus sur les frais de souscription (FS)

Ils sont parfois à tort appelés frais d’entrée, alors qu’il s’agit de deux notions différentes. On parle de frais d’entrée pour les placements assurance-vie par exemple.

Les frais de souscription correspondent aux frais inclus dans le prix de souscription d’une SCPI. Ils sont généralement de 8 à 12 % maximum selon les organismes. Parallèlement, ils sont souvent comparés aux frais que l’on subit lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. En effet, quand on investit dans un bien immobilier, ce que l’on paye réellement est supérieur au net que perçoit le vendeur sur son compte en banque. Le coût d’acquisition inclut lui aussi des frais comme les frais de notaire (de 8 % environ) et, le cas échéant, les honoraires de l’agence immobilière. Dans le cas des SCPI, il n’y a pas ces frais de notaires ou ces frais d’agence, mais il existe des frais de souscription qui servent à rémunérer la SG pour l’organisation et la conduite des souscriptions. Ce sont donc plus des frais de commercialisation en réalité.

Donc, ces frais viennent réduire le montant réellement investi par le souscripteur dans la SCPI et le prix de retrait sera diminué de ces frais, lors de la revente des parts.

Cependant, comme tout projet foncier, l’investissement en SCPI est un placement de long terme ; et ces frais peuvent-être amortis dans la durée. Ceci par l’augmentation potentielle et progressive de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, et par conséquent de la valeur des parts, en plus des dividendes annuels perçus par l’associé.

À titre d’exemple, au 01/01/2023, un épargnant investit dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100 €. Ses FS sont de 10 %. Le prix de retrait est alors le jour même de 100 € – 10 % = 90 euros.
Cinq ans plus tard, ce même souscripteur souhaite se séparer de ses parts qui ont atteint un prix unitaire de 110 € (grâce à l’augmentation des prix du marché). Le prix de retrait cinq ans plus tard est donc de 110 € – 10 % = 99 €. En 5 ans, le prix de retrait aura donc augmenté de 10 %.

Avantages des SCPI sans frais

Accessibilité

Les FS constituent un frein pour bon nombres d’investisseurs en raison de leurs montants. C’est pourquoi certaines SG ont pallié ce problème en proposant des investissements exempts de frais d’acquisition. Cela permet aussi d’attirer un public plus large, plus jeune et moins familiarisé avec ce type de véhicules. En outre, cette accessibilité est boostée par la digitalisation qui démocratise le placement en SCPI en le rendant accessible en quelques clics.

Maximisation du rendement net pour l’investisseur

L’absence de frais de souscription offre la possibilité aux souscripteurs de percevoir des dividendes potentiellement plus élevés, augmentant ainsi le rendement net global de leur investissement foncier. En effet, 100 % du montant investi par le client “travaille” et contribue au développement du patrimoine immobilier de la SCPI et donc de sa rentabilité. Alors que pour les sociétés présentant des FS, seul le capital net investi est utilisé pour générer de nouveaux gains en achetant de nouveaux biens immobiliers. Encore faut-il que la SG réalise de bons investissements, générant une rentabilité durable dans le temps. C’est là que l’on reconnaît le savoir-faire des équipes des SG.

Toutefois, cela n’enlève rien au fait de devoir comparer les performances des véhicules dans lesquels vous souhaitez investir (performances annuelles, stabilité des dividendes, évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI) afin de juger la rentabilité potentielle ; ainsi que la diversification de son portefeuille (variété de types de biens -bureaux, commerces, logements, etc.- et répartition géographique) afin de juger de la solidité du portefeuille (risques liés à un secteur spécifique ou à des fluctuations immobilières locales).

Rentabilité plus transparente

En réduisant les coûts, les résultats obtenus ont un impact plus direct et transparent sur les performances réelles des investissements et les dividendes distribués aux associés.

Les limites des SCPI sans frais 

Bien que très attrayantes et avantageuses, les SCPI à 0 % de FS ont des limites.

Les SCPI sans frais, pas vraiment 100 % exempts de frais

La première d’entre elles, c’est qu’en réalité les SCPI sans frais ne sont pas vraiment dépourvues de frais. Mais bien sans frais de souscription. En effet, pour compenser l’absence de frais au départ et pouvoir tout de même rémunérer leurs équipes et leurs partenaires distributeurs, les SG des SCPI sans frais appliquent des coûts de gestion annuels plus élevés, de 6 à 11 points de plus qu’un véhicule classique. Ces coûts de gestion étant des frais indirects, ils sont prélevés sur les loyers encaissés (généralement trimestriels dans le cas de baux professionnels) et impactent donc le montant des dividendes nets versés.

Ces frais sont donc indéniablement à prendre en compte dans l’évaluation globale de votre projet car ils impactent logiquement son rendement, surtout dans le cadre d’investissements sur le long terme (supérieur à 15 ans).

Toutefois, malgré ces coûts additionnels, les SCPI sans frais affichent de hauts niveaux de performance, depuis leurs lancements récents en 2019 pour la plus vieille d’entre elles, supérieurs aux résultats moyens des sociétés classiques (rendements compris entre 6 et 7,5 % pour les SCPI sans frais contre 3,5 à 6,50 % pour les classiques).

Le risque de liquidité vs les frais de sorties

La pierre papier engage généralement ses souscripteurs sur de longues périodes de placement, d’autant plus lorsque les frais de souscription sont élevés. Le fait de voir ces frais disparaître pourrait donner naissance à des stratégies d’investissement court-termistes, adoptées par des investisseurs opportunistes en quête de rendements élevés à 3 ans. L’absence de FS peut en effet donner aux associés le sentiment qu’il leur ai possible de sortir vite et à tout moment, se précipitant pour vendre à la moindre occasion.

Rappelons que, comme pour tout actif immobilier, si tout le monde décide de vendre en même temps, personne ne vend (liquidité très réduite voire nulle) et les valeurs baissent. Par ailleurs le taux de distribution (rendement) pourrait également être perturbé si les SCPI sont obligées de céder des actifs immobiliers pour assurer la liquidité du placement.

Pour anticiper ce phénomène, des SCPI sans frais imposent des frais de sortie en dessous d’une certaine durée de détention des parts (3 à 5 ans) qui sont calculés en pourcentage du prix de part, en moyenne 5 %.

SCPI sans frais ou SCPI classique : comment choisir ?

Le choix entre une SCPI traditionnelle et une SCPI sans frais dépend avant tout des objectifs de l’investisseur.

Une SCPI sans frais peut être intéressante pour un investisseur qui souhaite :

• maximiser son exposition immobilière dès l’investissement initial
• investir sur une durée longue
• limiter l’impact des frais d’entrée

Une SCPI classique peut également présenter des avantages :

• un historique parfois plus long
• une stratégie immobilière éprouvée
• une société de gestion bénéficiant d’une forte expérience
• un patrimoine immobilier déjà largement constitué

Le critère principal ne doit donc pas être uniquement le niveau de frais, mais l’ensemble des caractéristiques du placement.

Les critères à analyser avant d’investir dans une SCPI sans frais

La qualité du patrimoine immobilier

Avant toute souscription, il est indispensable d’étudier :

• la localisation des immeubles
• les secteurs d’activité concernés
• la diversification géographique
• la qualité des locataires

Un patrimoine diversifié permet généralement de mieux répartir les risques.

La stratégie de la société de gestion

La société de gestion joue un rôle essentiel dans la performance future de la SCPI.

Il convient d’analyser :

• son expérience
• les encours gérés
• sa stratégie d’investissement
• sa capacité à saisir les opportunités du marché

Le taux de distribution et les performances historiques

Le rendement passé constitue un indicateur utile mais ne garantit pas les performances futures.

Il doit être étudié avec :

• l’évolution du prix de part ;
• le taux d’occupation financier ;
• la qualité des actifs détenus ;
• la stratégie future annoncée.

Les risques liés aux SCPI sans frais

Comme tout investissement immobilier, une SCPI sans frais présente des risques.

Un risque de perte en capital

La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction :

• de la valeur des immeubles détenus
• de l’évolution du marché immobilier
• de la situation économique

Le capital investi n’est donc pas garanti.

Des revenus non garantis

Les revenus distribués dépendent notamment :

• du niveau des loyers encaissés
• du taux d’occupation des immeubles
• des charges supportées par la SCPI

Une baisse des revenus locatifs peut entraîner une diminution des distributions.

Une liquidité limitée

Même si certaines SCPI proposent des mécanismes facilitant la revente, les parts de SCPI ne constituent pas un placement garanti liquide.

La revente dépend notamment de l’existence d’acheteurs et des conditions du marché.

Il est donc recommandé d’investir avec un horizon long terme.

Exemples de SCPI sans frais de souscription

Nom	Année de création	Frais de souscription	Commission de gestion annuelle*	Frais de retrait anticipé	TD 2025**
Iroko Zen	2020	0 %	14,4 %	6 % avant 3 ans	7,14 %
Remake Live	2022	0 %	18 %	6 % avant 6 ans	7,05 %
Mistral Sélection	2023	0 %	16,5 %	6 % avant 6 ans	8,07 %
Eden	2024	0 %	15 %	6 % avant 5 ans	8,00 %

*Prélevée par la SG tous les ans sur les loyers encaissés par la SCPI
**Prélevée par la SG à chaque achat de nouvel immeuble
***Versé aux associés, net de commissions de gestion et d’acquisition d’immeubles, avant application de la fiscalité étrangère à la source (quand la SCPI détient des immeubles à l’étranger)

La SCPI Remake Live

Lancée avec succès en 2022, Remake Live s’est rapidement hissée au sommet des meilleures SCPI. Elle se distingue de multiples manières, notamment en adoptant une vision opportuniste mais prudente, axée sur la transformation progressive des zones urbaines, notamment dans le secteur du bâti professionnel en dehors de la France.

En plus de l’absence de frais de souscription, elle attire par :

• sa dimension ISR (socialement-responsable) ;
• son taux d’occupation financier optimal ;
• ses performances remarquables, affichant un taux de distribution de 7,05 % en 2025 ;
• les avantages fiscaux conséquents dus aux investissements à l’étranger ;
• une grande accessibilité avec une souscription minimum de 200 € ;
• un délai de jouissance réduit de 3 mois.

En contrepartie, cette SCPI applique un taux de gestion de 15 % HT soit 18 % TTC sur les revenus locatifs encaissés.

La SCPI Iroko Zen

Bien que ne gérant actuellement qu’une seule SCPI nommée Iroko Zen, la société du même nom lancée en 2020 a pour objectif à long terme de développer des produits performants et simples. Pour cela, cette société adopte une politique d’achat dynamique en France et en Europe, en privilégiant des biens immobiliers récents pour éviter les coûts de rénovation. Elle intègre également des critères environnementaux dans ses choix d’acquisitions, à l’instar de son achat récent à Dublin, un actif de bureaux à haute performance énergétique, privilégiant un emplacement stratégique et respectueux de l’environnement urbain. L’objectif étant d’obtenir rapidement le label ISR. En outre, sa diversification d’actifs en commerces, bureaux et entrepôts s’inscrit dans une volonté de minimiser le risque locatif et d’assurer une stabilité des dividendes.

En 2025, Iroko Zen a affiché un taux de distribution de 7,14 %, confirmant son positionnement parmi les SCPI sans frais de souscription les plus performantes.

Enfin, Iroko Zen se veut accessible, mais détermine tout de même une valeur minimum de souscription de 5 000 €, soit 25 parts et impose 12 % HT soit 14,4 % TTC de frais de gestion. Il est intéressant de savoir qu’elle est accessible au comptant et en démembrement de propriété.

La SCPI Eden

Eden, lancée en décembre 2024 par Advenis REIM, est une SCPI diversifiée européenne qui se concentre sur des zones géographiques et des secteurs en croissance ou en transformation. Sa stratégie vise à tirer parti des dynamiques économiques européennes, à l’exclusion de la France, pour offrir des perspectives de rendement intéressantes.

Son prix de part, fixé à 50 €, en fait l’une des SCPI les plus accessibles du marché. Toutefois, un investissement initial minimum de 20 parts, soit 1 000 €, est requis. Eden ne facture pas de frais de souscription, mais applique des frais de gestion de 15 % TTC, au-dessus de la moyenne du marché. De plus, des frais de retrait anticipé de 6 % TTC s’appliquent en cas de cession avant 5 ans. En 2025, sa première année complète de distribution, Eden a affiché un taux de distribution brut de 8,00 %. La SCPI reste toutefois récente et son historique de performance demeure limité.

La SCPI Mistral Sélection

Créée en décembre 2023 par Swiss Life AM, Mistral Sélection adopte une stratégie d’investissement opportuniste et diversifiée, ciblant les secteurs en mutation au sein de la zone euro. Ce positionnement lui permet de capter les opportunités de marché dans un environnement immobilier évolutif. En 2025, la SCPI a affiché un taux de distribution de 8,07 %, supérieur à son objectif initial de distribution.

Mistral Sélection est accessible dès l’achat d’une part à 180 €, sans frais de souscription. Cependant, elle applique des frais de gestion annuels de 16,5 % TTC et une commission de retrait anticipé de 6 % TTC pour les parts détenues depuis moins de 6 ans.

Pour conclure, les SCPI sans frais représentent une évolution marquante dans le paysage de l’investissement immobilier. Ces véhicules de l’écosystème pierre papier offrent aux épargnants avertis la possibilité d’accéder à des opportunités attractives sans être grevés par des frais de souscription, à l’instar des quatre présentées ; chacune apportant sa propre vision et stratégie. Ces sociétés particulières se positionnent comme des alternatives avec des perspectives de performances intéressantes sur le long terme. Toutefois, il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre les spécificités de chaque SCPI, leurs avantages, frais et risques inhérents avant de prendre une décision.

D’autres SCPI sans frais de souscription

La SCPI Novaxia Neo

La SCPI Novaxia Neo figure également parmi les SCPI sans commission de souscription. Cette absence de frais d’entrée ne supprime pas les autres frais ni les risques. Consultez les documents du gestionnaire pour ses conditions.

La SCPI Upeka

La SCPI Upeka prévoit une commission de souscription nulle, avec d’autres frais de gestion et des conditions de retrait à examiner. Sa présentation officielle des frais permet d’en vérifier le détail.

La SCPI Elevation Tertiom

La SCPI Elevation Tertiom est présentée sans frais d’entrée par son gestionnaire. D’autres catégories de frais peuvent s’appliquer ; la documentation officielle reste à consulter. Cette sélection n’est ni exhaustive ni une garantie de performance.

Conclusion

Les SCPI sans frais constituent une évolution intéressante du marché de la pierre-papier. Elles permettent aux investisseurs de limiter l’impact des frais de souscription et d’investir une part plus importante de leur capital dans l’immobilier dès l’origine.

Toutefois, l’absence de frais d’entrée ne doit jamais être considérée comme un critère suffisant de sélection.

Une SCPI reste avant tout un investissement immobilier dont la performance dépend de nombreux facteurs : qualité du patrimoine, stratégie de gestion, diversification, niveau d’occupation des immeubles et capacité de la société de gestion à créer de la valeur dans le temps.

Avant toute souscription, il est donc essentiel d’analyser l’ensemble des caractéristiques du placement et de comparer les différentes solutions disponibles.

Une SCPI sans frais peut représenter une opportunité pertinente pour certains profils d’investisseurs, mais elle doit être étudiée avec la même rigueur qu’une SCPI traditionnelle afin de vérifier son adéquation avec les objectifs patrimoniaux de chacun.

L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine permet d’analyser ces différents critères et de sélectionner une solution cohérente avec votre situation, votre horizon d’investissement et vos objectifs financiers.