La réglementation des SCPI

Pour protéger les épargnants désireux d’investir en SCPI, le régulateur a construit un certains nombres de règles à travers différents textes pour encadrer le fonctionnement des SCPI. Les SCPI sont soumises à un cadre réglementaire commun, principalement défini par le Code monétaire et financier, le règlement général de l’AMF et la doctrine de l’AMF. Ces règles ont été mises en place au fil des ans et elles constituent aujourd’hui ce que l’on appelle “la règlementation des SCPI”.

Une règlemantation qui a évolué au fil des ans

L’immobilier tertiaire (bureaux et commerces principalement) restait traditionnellement une classe d’actif réservée à une élite (institutionnels ou familles fortunées) disposant de gros moyens financiers. En effet, les tickets d’entrée étant élevés (difficile de trouver un bureau bien placé à moins de 1 à 2 M€ aujourd’hui par exemple), le commun des mortels ne dispose généralement pas des moyens nécessaires pour acheter ce type de biens immobiliers. Pourtant, ils présentent bien souvent des rendements plus élevés que l’immobilier résidentiel (à emplacement équivalent) qui lui fait souvent face à des problématiques de stagnation du pouvoir d’achat des ménages qui n’ont pas la capacité de payer des loyers trop élevés.

Quelles sont les textes qui encadrent l’investissement en parts de SCPI ?

Tout d’abord, investir en SCPI, c’est avant tout devenir associé d’une société civile de placement immobilière qui va pouvoir, à la différence d’une SCI familiale, procéder à une offre au public de ses parts sociales. On parle d’appel public à l’épargne. Aussi, en tant que société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du code civil. C’est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs) régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Aussi, en tant que FIA, la SCPI est régie par :

• le code monétaire et financier (les articles L.214-86 à L.214-125 et suivants)
• le Règlement Général de l’AMF (et plus spécifiquement par les articles 4422-189 à 422-249-5 et suivants) ; et l‘instruction DOC-2019-04 produite par l’AMF également

Au niveau comptable, lui sont également applicables :

• le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016
• et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001

Qui peut constituer et gérer une SCPI ?

Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Pour vérifier qu’une société de gestion fait bien l’objet d’un agrément de la part de l’AMF, vous pouvez consulter le registre GECO (lien https://geco.amf-france.org/).  Pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa qui peut uniquement être délivré par l’AMF car une SCPI est classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non-professionnels.

Les principales règles imposées aux SCPI

Nous n’allons pas vous faire ici un cours de droit sur ce qu’est une société civile par rapport à une société commerciale, ni même vous retranscrire toute la réglementation qui entoure le fonctionnement des SCPI. Mais il nous est apparu utile de vous lister les principales règles imposées par la loi aux SCPI.

Le rôle de l’AMF : l’agrément et le visa

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) joue un rôle central dans la régulation du marché des SCPI. Tout d’abord, une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Et, pour être agréée par l’AMF, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens matériels et humains ainsi que financiers (capital social minimum et fonds propres), l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants. Il est également important de préciser que préalablement à la création et à la commercialisation d’une SCPI, toute société de gestion doit présenter le projet à l’AMF afin d’obtenir un visa (le visa AMF) qui peut uniquement être délivré par l’AMF.

Le statut juridique d’une SCPI

La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une structure hybride, à la fois société et fonds d’investissement. Aussi, comme sa dénomination l’indique, c’est une société civile immobilière mais qui est également un fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM (directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs). Elle est ainsi classifiée par le code monétaire et financier en tant que fonds ouvert à des investisseurs non professionnels et son capital social se doit d’être d’au minimum 760 000 euros.

Quelles sont les limites en matière d’investissement immobilier ?

La SCPI a pour objet social l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location ; et

l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire exclusivement en vue de leur location. Il n’est donc pas possible pour une SCPI de mener des opérations de promotion immobilière ou de marchand de bien. Ces opérations relèvent du private equity immobilier.

Notons qu’une SCPI ne peut pas céder un immeuble si elle n’en est pas propriétaire depuis au moins 5 ans à la date de cession. En revanche, elle peut céder au cours d’un exercice de 12 mois des actifs immobiliers sans respecter ce délai de 5 ans, dans la limite d’une valeur cumulée de 2 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier figurant au bilan du dernier exercice clos.

Les SCPI peuvent néanmoins procéder à des travaux de toute nature dans leurs immeubles, que ce soit pour rénover, entretenir, réhabiliter, mettre aux normes … leur patrimoine. Sous réserve que leur coût TTC n’excède pas, au cours d’un exercice de 12 mois, plus de 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos.

Quels sont les actifs éligibles au portefeuille d’une SCPI ?

Une SCPI peut détenir :

• des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens (nue-propriété/usufruit, terrain nu, vente en l’état futur d’achèvement etc.) ;
• des parts de sociétés de personnes non-cotées à prépondérance immobilière dont l’objet social est identique à celui d’une SCPI ;
• des parts/actions de SCPI, d’OPCI ou d’organismes de droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur forme ;
• des contrats financiers de couverture de taux et de change ;
• des dépôts et des liquidités ; et des avances en compte courant.
• des systèmes de production d’énergies renouvelables

Les SCPI peuvent-elles s’endetter ?

Les SCPI ont la possibilité de recourir à des crédit pour financer une partie de leurs acquisitions quand leurs statuts le prévoit. Elles doivent néanmoins rester dans les limites autorisées par les statuts. Généralement, le plafond est de l’ordre de 15% à 30 % de la capitalisation de la SCPI. Quelques rares SCPI ont un plafond statutaire d’endettement atteignant 40 % de leur capitalisation. Néanmoins, le montant de l’endettement fixé par l’AG des associés, devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et dettes et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.

La fiscalité applicable

La SCPI fiscalement transparente conformément à l’article 239 septies du code général des impôts – CGI, c’est-à-dire que la fiscalité est payée par le porteur de part associé et non par la SCPI elle-même. Sauf dans le cas spécifique des SCPI internationales qui subissent généralement une fiscalité à la source dans le pays de situation des immeubles.

La fiscalité des SCPI pour le porteur de part va donc dépendre de la composition du dividende perçu à savoir :

• revenu foncier
• plus-value de cession d’immeuble détenu par la SCPI
• intérêts financiers sur les placements de trésorerie réalisés par la SCPI.

Cette fiscalité va aussi dépendre de la nature de l’associé à savoir s’il s’agit d’une personne physique (un particulier) ou d’une personne morale (une société ou holding patrimoniale par exemple). Enfin, la fiscalité va aussi dépendre de la résidence fiscale du porteur (en france ou à l’étranger) de part et de l’emplacement des immeubles détenus par la SCPI (en France ou à l’étranger). Heureusement pour tous les associés, les sociétés de gestion transmettent chaque année un imprimé fiscal qui leur simplifie grandement le travail.

Qui sont les acteurs principaux dans l’univers des SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement collectif gérées par des sociétés de gestion régulées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ces sociétés de gestion de SCPI jouent un rôle clé dans la gestion et l’administration des SCPI. Leur responsabilité consiste à collecter des fonds auprès d’investisseurs individuels ou institutionnels, à sélectionner et à acquérir des biens immobiliers variés, tels que des immeubles commerciaux, des bureaux, des logements, ou encore des actifs spécifiques comme des résidences pour personnes âgées (Ehpad) ou des centres de santé.

Une fois les investissements réalisés, les sociétés de gestion assurent la gestion locative, la maintenance des biens, et prennent des décisions en matière d’arbitrage (achat ou vente de biens immobiliers) conformément à la stratégie définie pour la SCPI. Les investisseurs, appelés associés ou porteurs de parts, sont régulièrement informés de la performance et de l’activité de la SCPI par le biais de publications régulières telles que des bulletins trimestriels ou des rapports annuels. C’est l’un des acteurs principaux dans l’ecosytème SCPI.

Il existe d’autres intervenants, tout aussi important mais dont on parle généralement moins. Le dépositaire par exemple,  est une entité distincte de la société de gestion, et sa principale mission est d’assurer la sécurité des actifs détenus par la SCPI. Il vérifie la propriété des biens immobiliers de la SCPI, contrôle la conformité des décisions prises par la société de gestion, conserve les titres financiers détenus par la SCPI, et surveille les mouvements de trésorerie. Les associés jouent également un rôle important dans la gouvernance de la SCPI en participant aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Enfin, d’autres acteurs tels que le conseil de surveillance, l’expert immobilier, et le commissaire aux comptes, contribuent à la transparence et à la régulation des SCPI, garantissant ainsi la protection des intérêts des investisseurs.

Comment bien s’informer sur les SCPI ?

Dans un soucis de transparence, le règlement général de l’AMF impose aux SCPI et aux sociétés de gestion de fournir, avant toute souscription, les documents d’information réglementaires de la SCPI:

• Le Document d’Information Clé (DIC), qui décrit les éléments clés du produit notamment l’échelle de risque, les scénarios de performance et les frais
• Les statuts, qui constituent les règles de fonctionnement de la SCPI et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation
• La note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI
• Le dernier rapport annuel disponible ainsi que le dernier bulletin trimestriel

Le rapport annuel d’activité reprend notamment les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d’évolution. Il reprend les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance.