La fiscalité des SCPI

Les revenus locatifs distribués par les SCPI (généralement par trimestre) sont fiscalement considérés comme des revenus fonciers, comme pour un investissement immobilier locatif non meublé en direct. C’est un aspect de la règlementation des SCPI, à ce titre, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les SCPI sont-elles éligibles au régime du Micro-foncier ?

Oui, les revenus des SCPI sont éligibles au régime avantageux du Micro-foncier à conditions :

• D’avoir un cumul de revenus fonciers annuels inférieur à 15 000 euros
• Que le contribuable déclare déjà des revenus fonciers provenant d’une location nue

Pour les revenus des SCPI, ce régime d’imposition,comme pour l’ensemble des revenus fonciers, est donc celui qui s’applique de plein droit, sauf si le contribuable opte pour le régime réel, ou s’il ne possède pas de bien immobilier loué nue.

Les revenus fonciers des SCPI : l’option pour le régime réel d’imposition

Si vous ne possédez pas de bien immobilier en location nue ou si vos revenus fonciers globaux sont supérieurs à 15 000 €, alors vous devez opter pour le régime réel d’imposition. Cette option est alors irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Il vous faudra alors utiliser alors l’imprimé cerfa n° 2044. Grâce au régime réel d’imposition, le contribuable pourra déduire des revenus fonciers brut déclarés, l’ensemble des charges supportés par la SCPI. Il pourra également, en cas d’investissement à crédit, déduire l’ensemble des frais liés à son emprunt immobilier : intérêts, assurance, frais de dossier et frais de garantie.

Pour mieux comprendre comment déclarer et optimiser vos revenus locatifs, consultez notre guide détaillé sur le revenu foncier.

SCPI et prélèvement à la source

Le prélèvement à la source s’applique aussi aux revenus fonciers, il doit être calculé sur les revenus de l’année antérieure avec une régularisation en septembre de l’année en cours. Pour les nouvelles souscriptions, il est donc directement prélevé par l’administration fiscale sur le compte compte courant de l’associé, tous les mois à compter du mois de septembre de l’année suivant la 1ère année de perception des premiers revenus.

L’imposition des intérêts financiers

Il peut arriver que les SCPI disposent de liquidités placées sur des comptes rémunérés (ex : comptes à termes). Les intérêts alors générés par ces placements de trésorerie sont reversés aux détenteurs de parts. Il peuvent représenter, pour une part détenu, entre 0,1 € et 1 € selon les années et les SCPI. C’est généralement très marginal. Depuis le 1er janvier 2018 les revenus financiers sont en principe soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026) et n’ouvrent pas droit à déduction de la CSG. L’associé peu néanmoins opter pour l’imposition au barème progressif, étant précisé que cette option est globale pour l’ensemble des revenus.

SCPI Européennes : l’imposition des revenus fonciers de source étrangère

Certaines SCPI sont propriétaires d’immeubles situés à l’étranger. Se pose alors, pour les épargnants résidents fiscaux français, la question du traitement fiscal de ces revenus à l’impôt en France (IR et prélèvements sociaux). Il existe dans la plupart des cas une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel le ou les immeubles se situent. Il faudra s’y référer. Cette convention précise notamment quelles sont les modalités d’imposition de ces revenus. Généralement, le pays de situation des immeubles est désigné dans la convention comme percepteur de l’impôt. Ces revenus sont néanmoins également déclarés en France car ils permettent à l’administration fiscale française de calculer l’impôt dû par le contribuable sur ses autres revenus selon la méthode du taux effectif. C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges, irlandaise, finoise ou portugaise. Le calcul de l’impôt en France se fait en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France, sans prendre en compte les revenus fonciers en question. D’autres conventions (c’est le cas de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne par exemple) indiquent que ces revenus sont aussi imposés en France. Dans ce cas là, elles prévoient également l’élimination de cette double imposition par l’application d’un crédit d’impôt.

Revenus des SCPI : bien compléter votre déclaration d’impôt

Chaque année au mois de Mai, les sociétés de gestion adresse aux porteurs de part un document d’information dans lequel elles précisent en détail la procédure à suivre pour déclarer correctement les revenus perçus des SCPI. Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous devez compléter l’imprimé 2044, en complément de votre déclaration d’impôt 2042. Par ailleurs, si une partie des revenus perçu provient de la location de biens immobiliers situés hors de France, vous devez également compléter le formulaire 2047. .

Les SCPI sont-elles assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

Dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’assiette imposable comprend les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement. À ce titre, les parts de SCPI sont susceptibles d’entrer dans l’assiette de l’IFI, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers imposables.

La valeur IFI à déclarer est généralement communiquée chaque année par la société de gestion afin de faciliter les démarches de l’investisseur. Pour mieux comprendre les règles applicables, les modalités de calcul et les éventuelles exonérations, retrouvez notre guide complet sur l’IFI et les SCPI.

La Fiscalité des SCPI lors de la vente des parts

Comme pour l’immobilier en direct, les plus-values lors de la cession des parts de SCPI (Plus-value = Prix d’achat des parts frais inclus – prix de retrait) sont imposables dans la catégories des plus-values immobilières. Cette taxation est prélevée par la société de gestion qui la reverse ensuite au percepteur. En savoir plus sur comment calculer et déclarer les plus-values des SCPI ? 

L’imposition comprend : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

• Le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 % appliquée sur la base imposable. Cette base imposable correspond à la plus-value immobilière après application d’un abattement de 6 % par année de de détention de la 6ème à la 21ème année, et de 4% supplémentaire pour la 22ème année. Soit une exonération totale à compter de la 22ème année.
• Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % avec le même principe d’abattement. Cet abattement est de 1,65 % de la 6ème à la 21ème année, de 1,6 % supplémentaire pour la 22ème année et de 9 % supplémentaire au delà de la 22ème années. Soit une exonération totale de prélèvements sociaux à compter de la 30ème année.

NB : les cessions de moins de 15 000 euros sont exonérés sans conditions de détention.

SCPI et succession

Les parts de SCPI, comme tout bien immobilier, sont intégrées dans l’actif successoral et soumises aux droits de succession. Cependant, elles présentent plusieurs avantages par rapport à la transmission d’un bien immobilier classique. SCPI et succession font souvent bon ménage. En effet, contrairement à un bien immobilier classique, les parts de SCPI permettent une division facilitée entre héritiers, évitant les conflits liés à l’indivision. Par ailleurs, il est possible d’optimiser fiscalement la transmission en anticipant via des donations démembrés de parts de SCPI par exemple. Ce type de donation bénéficient d’abattements fiscaux (voir l’article 669 B du CGI) et permettent de réduire l’assiette imposable du patrimoine transmis du vivant. Enfin, il est aussi possible de couple l’avantage des SCPI avec celui de l’assurance-vie par le biais de la clause bénéficiaire des contrats. Autant de stratégies d’optimisation qui font des SCPI un outil flexible et efficace dans une stratégie patrimoniale globale.