Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Les revenus fonciers occupent une place importante dans la fiscalité immobilière, notamment pour les investisseurs détenant des biens locatifs ou des parts de SCPI. Comprendre leur mode d’imposition, les charges déductibles et les différents régimes fiscaux est donc essentiel pour maîtriser la fiscalité de la SCPI et plus largement celle de ses investissements immobiliers.

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers sont souvent assimilés uniquement aux revenus issus de la location non meublée d’un appartement ou d’une maison. Mais le champs d’application est plus vaste. Il couvre également :

• Les revenus des parts de SCPI
• Les revenus perçus par les associés d’une Société Civile Immobilière à l’IR (SCI)
• la location d’un local commercial ou d’un bureau
• La location de terres agricoles
• Les revenus tirés d’un investissement en déficit foncier, loi Malraux ou loi Denormandie etc.

En revanche, les revenus d’une location meublée (LMNP) sont imposés dans la catégorie des BIC, Bénéfices Industriels et commerciaux.

Les revenus issus des SCPI sont également soumis à une fiscalité spécifique qu’il est important de comprendre avant d’investir. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI.

Comment déclarer les revenus fonciers ?

Le régime d’imposition simplifié (le micro-foncier) s’applique de plein droit si vous remplissez simultanément les conditions suivantes :

• le montant annuel de vos revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année.
• Vous ne percevez pas uniquement des revenus fonciers au travers de sociétés immobilières ou FPI

Dans le cas contraire, vous êtes soumis de plein droit au régime réel d’imposition. Vous devrez alors compléter un formulaire complémentaire à la déclaration d’impôt 2042 : le formulaire cerfa n° 2044. Tout contribuable peut sur option demander à être soumis au régime réel d’imposition plutôt qu’au micro-foncier. Nous verrons plus bas dans quel cas il sera plus pertinent d’opter pour le régime réel d’imposition.

Enfin, si vous avez investi dans un bien immobilier dans le cadre d’un dispositif de réduction d’impôt comme la loi Pinel par exemple, il faudra compléter le formulaire cerfa n°2044-SPE.

Si vous êtes de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier, vous n’avez pas à remplir de déclaration n° 2044 ni de 2044-SPE. Indiquez le montant total de vos revenus perçus (charges non comprises), case 4 BE de votre déclaration des revenus n° 2042.

Le régime micro-foncier

Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € sur l’ensemble de l’année fiscale, alors c’est le régime du micro-foncier qui s’applique de plein droit. Votre revenu foncier imposable est alors automatiquement déterminé par l’administration fiscale après application d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge pour leur montant réel. C’est la raison pour laquelle, si le niveau des charges déductibles des revenus fonciers est supérieur à 30 % du montant des recettes déclarées, alors il sera opportun d’opter pour le régime réel d’imposition. C’est souvent la meilleure option quand on achète un bien immobilier à crédit.

Le régime réel d’imposition

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime qui s’applique de plein droit. Vous pouvez également décider d’opter pour le régime réel des revenus fonciers si vous êtes de plein droit soumis au micro-foncier en déposant une déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044. Cette option est alors irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Toutes les charges engagées par le propriétaire ne sont pas déductible. Il conviendra de suivre attentivement la notice d’information accessible sur le site impot.gouv. La liste complète des charges éligibles est également inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31).

Les revenus fonciers bruts

Les revenus fonciers bruts correspondent aux loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Les provisions pour charges versées par le locataire n’entrent pas dans le calcul des revenus fonciers bruts.

Il également faudra ajouter :

• Les dépenses à la charge du locataire selon convention de travaux visant à valoriser le logement ou bien la taxe foncière si une clause y fait référence dans le contrat de bail ; Cette particularité est plus courante sur les contrats de location autre que d’habitation.
• Les recettes accessoires (par exemple la location d’emplacements d’affichage) ;
• Certaines subventions pour travaux versées par l’Agence nationale de l’habitat.
• Les indemnités d’assurance versées pour loyers impayés ou dommages subis dans le logement.

Attention : Le dépôt de garantie versé à l’entrée des lieux n’est pas imposable sauf s’il est utilisé par le bailleur pour couvrir des charges ou loyers impayés ou encore pour des réparations après le départ du locataire.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Un déficit foncier est constaté lorsque les frais et les charges d’un ou plusieurs appartements loués non meublés sont supérieurs à l’ensemble des revenus fonciers encaissés. Le déficit foncier est un excellent outil pour réduire sa base imposable et donc le montant d’impôt de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cet avantage fiscal n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le solde déficitaire généré par les travaux et les charges (hors intérêts d’emprunt et assurance du crédit) est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros. Il conviendra au contribuable de respecter certaines règles que nous détaillons ici.

Règle 1 : Si les intérêts d’emprunt et l’assurance sont inférieurs aux loyers

Dans ce cas, l’ensemble du déficit est imputable sur le revenu global, dans la limité de 10 700€. S’il dépasse le seuil des 10 700 euros, le solde est alors reportable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.

Règle 2 : Les intérêts d’emprunt et l’assurance sont supérieurs aux loyers

Dans ce cas, il faut mettre de côté la part des intérêts et de l’assurance du crédit dépassant le montant des loyers encaissé par le contribuable. Puis, imputer sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) le déficit généré par les autres frais et charges (ex: travaux, taxe foncière etc…).

La part des intérêts et de l’assurance crédit dépassant le montant des loyers est alors reportable pendant 10 ans, au même titre que le solde du déficit dépassant les 10 700 euros.

Règle 3 : Le revenu global est inférieur au déficit foncier

Le solde du déficit foncier est alors imputable sur le revenu global pendant encore 6 ans.

Règle 4 : L’obligation de louer pendant 3 ans

Vous devez louer le ou les biens qui vous ont généré un déficit foncier jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation de votre dernier déficit.

Le prélèvement à la source et les revenus fonciers

Pour les revenus fonciers, le prélèvement à la source prend la forme d’un système d’acompte mensuel prélevé par l’administration fiscale le 15 de chaque mois. Il est possible d’opter pour un prélèvement trimestriel. Cette option vaut pour l’année entière, et elle prend effet au 1er janvier de l’année suivante lorsqu’elle est exercée avant le 30 septembre. Elle est tacitement reconduite en l’absence d’action contraire de l’usager. Cet acompte comprends à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les acomptes prélevés de janvier à août de l’année en cours (année N) tiennent compte des revenus fonciers déclarés lors de la déclaration d’impôt de l’année précédente (N-1). Ceux prélevés de septembre à décembre de l’année N, sont calculés sur la base des revenus fonciers déclarés lors de la déclaration d’impôt complété au moi d’Avril-Mai de l’année N.