Déficit foncier : investir pour défiscaliser ses revenus

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif permettant à tout investisseur d’acquérir un bien immobilier locatif ancien et de déduire de ses revenus globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à favoriser la modernisation du parc immobilier français, tout en offrant un cadre fiscal avantageux à l’investisseur qui va ainsi pouvoir diminuer le montant de ses impôts.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

L’investissement en déficit foncier s’opère en trois étapes :

1. l’investissement dans un bien immobilier ancien
2. Une phase de travaux réalisés par des professionnels de la réhabilitation de logements anciens
3. Un engagement de location, pendant les 3 années suivant la dernière année d’imputation du déficit.

Pour tout savoir sur la fiscalité des revenus fonciers >>

Une économie d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 62,2 % du montant total de vos revenus fonciers

Les avantages du déficit foncier

Tous les investissements immobiliers locatifs sont éligibles

Premier avantage et pas des moindres, tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier. Il suffit que le logement soit loué nue, à titre d’habitation.

Le déficit foncier n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales

Le déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt soumis au plafonnement des niches fiscales comme la loi Pinel par exemple. C’est un dispositif très efficace fiscalement qui vient diminuer le montant des revenus imposables du contribuable. Les seules limites prévues par la réglementation sont :

• Une déduction illimitée sur les revenus fonciers mais plafonnée à 10 700 € sur les revenus globaux
• Un déficit reportable pendant 10 ans. En cas de report, il ne peut alors venir en déduction uniquement des revenus fonciers imposables des années suivantes.

Ainsi, l’économie d’impôt est la conséquence d’une diminution de l’assiette des revenus imposables soumis au barème de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).

Un effet fiscal immédiat et proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable

L’effet fiscal sera d’autant plus important que le Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur sera élevé. Par ailleurs, l’économie d’impôt sera également plus importante si l’acquéreur dispose déjà de revenus fonciers imposables. En effet, le déficit foncier vient en priorité en déduction des revenus fonciers existants. Ces derniers étant imposés à l’IRPP (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), l’économie d’impôt supplémentaire proviendra ici de la diminution du montant des prélèvements sociaux à régler.

Un engagement de location de 3 ans seulement

Si une partie du déficit foncier a été imputé sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers existants, alors l’investisseur doit louer son logement durant les 3 années qui suivent. Cet engagement de location est très faible en comparaison à d’autres dispositifs fiscaux.

Les conditions d’application du déficit foncier

Pour une location nue relevant du régime réel, il faut distinguer les charges déductibles des revenus fonciers et la part du déficit éventuellement imputable sur le revenu global.

Les travaux et charges à examiner

Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement peuvent être déductibles lorsqu’elles remplissent les conditions fiscales et sont effectivement payées. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclues. La nature des travaux et les justificatifs doivent être examinés avant de retenir une déduction.

Distinguer les intérêts d’emprunt des autres charges

Les intérêts et frais d’emprunt obéissent à des règles propres. La fraction du déficit provenant des intérêts ne s’impute pas sur le revenu global. Elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme la fraction du déficit dépassant la limite d’imputation applicable.

L’imputation et l’engagement de location

La part provenant des autres charges peut, sous conditions et dans les plafonds prévus par les textes, être imputée sur le revenu global. En principe, le logement concerné doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Des régimes particuliers peuvent modifier les règles applicables.

Déclarer avec les documents de l’année concernée

Utilisez la déclaration de revenus fonciers et sa notice correspondant à l’année des dépenses, puis reportez les montants sur la déclaration de revenus. Conservez les factures, les justificatifs de paiement et le suivi des déficits reportables.

Sources : travaux déductibles selon la DGFiP, intérêts d’emprunt et règles d’imputation du déficit foncier au BOFiP.

Exemple d’investissement en déficit foncier

Hypothèses d’investissement

Joris et Hélène ont 38 et 41 ans, ils sont mariés, sans enfants, ont des revenus nets imposables de 61 000€ et 12 500 € de bénéfice foncier (20 000 € de revenus fonciers brut, 5000 € de charges annuelles déductibles et 2 500 € d’intérêts d’emprunt + assurance).

Acquisition : 65 000 €

Budget travaux réparti à hauteur de 1/3 par pan pendant 3 années : 135 000 € (soit 45 000 €/an)

Nouvel emprunt amortissable : coût annuel des intérêts + assurance = 3900 €

Durée d’emprunt : 25 ans

Impôt sur le revenu du couple : 8256€

Prélèvements sociaux : 2150 €

Imposition du couple après opération

Au bout des 3 années, Joris et Hélène ont économisés 23 022 € d’impôt et il reste un solde de déficit à reporter de 77 100 €. De quoi gommer encore pendant plusieurs années l’imposition des revenus de fonciers de Joris et Hélène.

*Le déficit imputable sur le revenu global ne peut pas être supérieur à 10 700€ conformément aux règles d’imposition des revenus fonciers.