Investir en location meublée LMNP

L’investissement en location meublée séduit de nombreux investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un logement équipé et meublé tout en déclarant les revenus générés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Contrairement à certains dispositifs immobiliers comme la loi Pinel ou la loi Malraux, le LMNP n’est pas un dispositif de réduction d’impôt. Il s’agit d’un régime fiscal qui permet de bénéficier d’une imposition souvent plus favorable que celle applicable aux revenus issus d’une location nue.

Le principal intérêt du régime LMNP repose sur la possibilité, sous certaines conditions, de déduire les charges liées à l’exploitation du bien et, au régime réel, d’amortir comptablement le logement et son mobilier. Ce mécanisme peut permettre de réduire la base imposable des revenus locatifs.

L’investissement LMNP peut prendre plusieurs formes : acquisition d’un appartement classique destiné à la location meublée, investissement dans une résidence étudiante, une résidence senior ou encore une résidence médicalisée exploitée par un professionnel.

Avant d’investir, il convient toutefois de bien comprendre le fonctionnement du statut, ses avantages, mais également ses contraintes.

Qu’est ce que l’investissement LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel concerne les particuliers qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés sans exercer cette activité comme une activité professionnelle principale.

La différence avec la location nue repose principalement sur la nature du bail et sur le régime fiscal applicable.

Dans une location classique non meublée, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans le cadre d’une location meublée, les revenus locatifs relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Cette différence est importante puisque le régime BIC permet une prise en compte différente des charges liées à l’activité de location.

Le LMNP concerne notamment :

• les appartements loués meublés à l’année
• les logements étudiants
• certains investissements en résidences services
• les locations saisonnières sous certaines conditions

Le logement doit obligatoirement être équipé avec un mobilier permettant au locataire d’y vivre normalement. La liste des équipements obligatoires est définie par la réglementation et comprend notamment un lit, des éléments de cuisine, des équipements de rangement ou encore du matériel nécessaire à la préparation des repas.

Pour en savoir plus : >> Notre guide complet sur le régime LMNP >>

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être respectées.

Tout d’abord, le propriétaire doit exercer une activité de location meublée à titre non professionnel. Les revenus générés par cette activité doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, comme c’est le cas pour une location nue.

La distinction entre le statut LMNP et le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) dépend principalement du niveau des recettes locatives et de leur importance dans les revenus du foyer fiscal.

Un loueur relève du régime professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 €
• ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

Lorsque ces conditions ne sont pas simultanément remplies, l’investisseur conserve le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

L’investisseur doit également effectuer certaines démarches administratives. Depuis la mise en place du guichet unique des formalités des entreprises, le début d’activité de location meublée doit être déclaré afin d’obtenir un numéro SIRET.

Cette formalité administrative ne transforme pas le propriétaire en professionnel au sens courant du terme. Elle permet simplement d’identifier l’activité de location meublée auprès de l’administration fiscale et de respecter les obligations déclaratives liées aux revenus BIC.

Comment investir en LMNP ?

Il existe plusieurs façons d’investir en LMNP selon les objectifs de l’investisseur et le niveau d’implication souhaité.

Acheter un logement classique et le louer meublé

La première solution consiste à acquérir un appartement ou une maison puis à le proposer en location meublée.

L’investisseur conserve alors la maîtrise complète du projet :

• choix du bien
• sélection du locataire
• fixation du loyer
• gestion quotidienne

Cette approche permet une grande liberté, mais nécessite également davantage de temps et de gestion.

Le choix de l’emplacement reste un élément essentiel. Un logement situé dans une zone avec une demande locative importante, comme une grande ville universitaire ou un secteur économique dynamique, peut présenter davantage de facilité à trouver un locataire.

Investir en LMNP dans une résidence de services

Une autre possibilité consiste à investir dans une résidence de services.

Dans ce cas, le propriétaire acquiert un logement situé dans une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel. Un bail commercial est généralement signé entre le propriétaire et l’exploitant.

L’exploitant prend alors en charge la gestion quotidienne de la résidence :

• recherche des occupants
• entretien
• gestion administrative
• fonctionnement de la résidence

Les revenus sont versés au propriétaire selon les conditions prévues dans le bail commercial.

Cette solution peut convenir aux investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier avec une gestion plus déléguée.

Il convient néanmoins d’analyser attentivement la solidité financière de l’exploitant, les conditions du bail commercial et la qualité de l’emplacement.

Pour en savoir plus : >> voir notre focus sur l’investissement LMNP en résidence de service >>

Quelle fiscalité pour un investissement LMNP ?

L’un des principaux intérêts du LMNP réside dans son régime fiscal.

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux principaux existent:

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est accessible lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas les plafonds prévus par la réglementation.

Il permet d’appliquer un abattement forfaitaire sur les recettes locatives afin de tenir compte des charges.

Ce régime est simple à gérer mais ne permet pas de déduire précisément les dépenses réellement engagées.

Le régime réel et l’amortissement

Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées par l’activité :

• intérêts d’emprunt
• taxe foncière
• frais de gestion
• assurances
• charges de copropriété
• frais comptables

Il permet également de pratiquer un amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier.

L’amortissement correspond à la constatation comptable de la perte théorique de valeur d’un actif liée à son usage et au temps.

Dans le cadre du LMNP, cet amortissement peut réduire le résultat fiscal imposable. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’un mécanisme permettant de diminuer le montant des revenus soumis à l’impôt.

Exemple d’investissement LMNP Amortissement

Prenons l’exemple de Marc et Christine, mariés avec deux enfants, disposant de revenus nets imposables de 64 900 €.

Ils souhaitent acquérir un logement exploité en location meublée.

Hypothèses du projet :

• Acquisition HT : 167 000 €
• Financement à crédit sur 20 ans
• Mensualité de crédit assurance comprise : 915 €
• Charges et frais mensuels : 114 €
• Revenus locatifs mensuels HT : 520 €

Dans cette configuration, l’effort d’épargne mensuel correspond à la différence entre les loyers perçus et les dépenses liées au financement et à l’exploitation du bien.

L’intérêt du régime réel LMNP réside dans la possibilité de comptabiliser l’amortissement du logement et du mobilier afin de limiter l’imposition sur les revenus générés.

À terme, Marc et Christine peuvent disposer d’un actif immobilier financé progressivement par les loyers encaissés, avec la possibilité de conserver le bien pour générer des revenus complémentaires ou d’envisager une revente selon leur stratégie patrimoniale.

Synthèse du projet au terme :

Avec les seules hypothèses mensuelles affichées, l’effort de trésorerie est de 915 € + 114 € − 520 € = 509 € par mois, avant fiscalité et avant toute variation des loyers, des charges ou des dépenses non comprises dans l’exemple. L’amortissement peut réduire le résultat imposable dans les conditions applicables, mais ne garantit pas treize années de revenus non fiscalisés. Cet exemple n’est pas une prévision de rentabilité.

Ils prennent leur retraite à 65 ans et continueront à percevoir des revenus complémentaires non fiscalisés pendant 13 ans!

Ils peuvent faire appel à Weelim pour être éventuellement accompagnés dans la revente de ce bien immobilier afin de disposer du capital pour réaliser d’autres investissements.

L’investissement LMNP Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard a longtemps été associé aux investissements LMNP réalisés dans certaines résidences services.

Il permettait aux investisseurs remplissant les conditions prévues par la réglementation de bénéficier d’une réduction d’impôt ainsi que de récupérer la TVA sous certaines conditions.

Toutefois, le dispositif Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022. Il n’est donc plus accessible pour les nouveaux investissements.

Les investisseurs ayant réalisé un investissement avant cette date peuvent néanmoins continuer à bénéficier du régime applicable à leur opération.

À titre historique, un investissement Censi-Bouvard pouvait fonctionner de la manière suivante :

• Acquisition d’un logement en résidence services ;
• Mise en location via un exploitant professionnel ;
• Engagement de location pendant une durée définie ;
• Application de l’avantage fiscal prévu par le dispositif.

Aujourd’hui, les nouveaux investisseurs intéressés par la location meublée en résidence services se tournent principalement vers le régime LMNP classique.

Les avantages de l’investissement LMNP

L’investissement LMNP présente plusieurs caractéristiques qui peuvent répondre aux objectifs de certains investisseurs.

Il permet notamment :

• de développer un patrimoine immobilier
• de percevoir des revenus locatifs
• de bénéficier d’un régime fiscal spécifique
• d’utiliser l’effet du crédit immobilier
• de diversifier ses sources de revenus

Le LMNP peut également trouver sa place dans une stratégie de préparation de la retraite grâce à la création potentielle de revenus complémentaires.

Conclusion

L’investissement LMNP constitue une solution immobilière permettant de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique.

Son intérêt repose principalement sur l’imposition des revenus en BIC et sur les possibilités offertes par le régime réel, notamment grâce au mécanisme d’amortissement.

Cependant, comme tout investissement immobilier, la réussite d’un projet LMNP dépend avant tout de la qualité du bien choisi, de son financement, de son emplacement et de son adéquation avec les objectifs patrimoniaux de l’investisseur.