Qu'est ce que l'investissement LMNP ?

Le régime LMNP n’est pas un dispositif de réduction d’impôt contrairement à la loi pinel ou la loi malraux par exemple. C’est un régime d’imposition particulier applicable aux revenus tirés de la location d’un appartement ou d’une maison en meublée. La fiscalité alors applicable est celle des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cette fiscalité est moins lourde que celle des revenus fonciers . Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter un certain nombre de conditions, au risque de s’exposer à une requalification fiscale. Parmi ces conditions figure notamment la nécessité d’équiper et de meubler le logement. Mais ce n’est pas tout. La réglementation encadrant la rédaction du bail est différente de celle de la location nue, tout comme les formalités administratives à engager afin de rendre le logement éligible au dispositif LMNP. Parmi ces formalités, on retrouve notamment l’inscription au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce du lieu où est situé le bien.

Pour en savoir plus : >> Notre guide complet sur le régime LMNP >>

Comment investir en LMNP ?

Il existe deux façons d’investir en LMNP. Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez nue, vous pouvez le meubler et effectuer toutes les démarches pour pouvoir vous enregistrer comme loueur meublé non professionnel. Ou vous pouvez investir dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire professionnel. Cette option est moins contraignante car vous n’aurez pas à vous préoccuper de la location de votre bien immobilier. Quel que soit le taux d’occupation de la résidence, l’exploitant professionnel vous verse un loyer mensuel ou trimestriel, définit dans le cadre d’un bail commercial généralement fixé pour une durée de 9 ans renouvelable à l’échéance. Il existe plusieurs typologies de résidence de services :

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences pour sénior
  • Les EPHAD
  • Les résidences de tourisme (loisir ou affaires)

Pour en savoir plus : >> voir notre focus sur l’investissement LMNP en résidence de service >>

L’imposition des BIC

Grâce au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur déclarera les revenus perçus dans la catégorie des BIC. Dans cette catégorie, deux choix s’offrent à lui. En tant que loueur en meublé, l’investisseur peut déclarer les revenus LMNP au régime Réel Simplifié ou au régime Micro BIC. Grâce au régime du micro Bic, très simple à mettre en place, l’investisseur bénéficiera d’un abattement de 50 % sur ses revenus de loueur en meublé. Cependant il est généralement beaucoup moins avantageux que le régime Réel Simplifié, en terme d’imposition. En effet, en optant pour le régime réel simplifié, l’investisseur pourra amortir dans le temps la valeur de son bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement génère une charge « fictive » puisque non décaissé par le propriétaire, qui viendra en déduction du montant des revenus déclarés. C’est toute la force de ce dispositif.

Pour en savoir plus  >> voir en détail la fiscalité du régime LMNP >>

Ce dispositif a pris fin au 31.12.2022.

Le montant de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est de 11 % de la valeur du bien étalée sur 9 années. Cette durée correspondant à l’engagement de location pris par l’investisseur. Elle est néanmoins plafonnée à 300 000 € d’investissement (prix du bien immobilier hors taxes, la valeur du mobilier est exclus du calcul).

Comment bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ?

Tout d’abord, il est important de préciser que l’investisseur ne pourra pas bénéficier de cette réduction d’impôt et en même temps cumuler l’avantage de l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Sauf cas particulier où la valeur du bien dépasse le plafond de la réduction d’impôt qui est fixé à 300 000 €.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le logement doit être situé dans une résidence de services pour personnes âgées ou handicapées ou pour étudiants. Les résidences de tourisme sont exclues du dispositif.

Exemple d'investissement LMNP Amortissement

Hypothèses d’investissement

Marc et Christine ont 43 ans, ils sont mariés, 2 enfants, ont des revenus nets imposables de 64 900 €.

Acquisition H.T. : 167 000 €

Emprunt à 110 % au TEG de 2,65 % (1)

Durée d’emprunt : 240 mois

Mensualité de l’emprunt assurance comprise : 915 €

Frais et charges mensuels : 114 € (2)

Revenu locatif H.T. mensuel : 520 € (3)

Financement des dépenses sur la durée de l’emprunt

Synthèse du projet au terme :

Marc et Christine ont, pendant toute la durée de l’emprunt, contribué à cette opération à hauteur de 408 € par mois.

Ils prennent leur retraite à 65 ans et continueront à percevoir des revenus complémentaires non fiscalisés pendant 13 ans!

Ils peuvent faire appel à Weelim pour être éventuellement accompagnés dans la revente de ce bien immobilier afin de disposer du capital pour réaliser d’autres investissements.

Exemple d'investissement LMNP Censi-Bouvard

Hypothèses d’investissement

  • Alain et Sophie, mariés, 2 enfants, ont des revenus nets imposables de 64 900 €.
  • Acquisition H.T. : 130 000 €
  • Emprunt à 110 % au TEG de 3,50 % (1)
  • Durée d’emprunt : 240 mois
  • Mensualité de l’emprunt assurance comprise : 769 €
  • Frais et charges mensuels : 94 € (2)
  • Revenu locatif H.T. mensuel : 404 € (3)

Financement des dépenses sur la durée de l'emprunt

Synthèse du projet au terme :

Alain et Sophie ont économisé 25 781 € d’impôt (récupération de TVA + réduction IR)

Ils bénéficient d’un revenu mensuel supplémentaire qui vient compléter leurs revenus professionnels.

S’ils le souhaitent, ils peuvent revendre le bienavec Weelim pour disposer du capital et ainsi réaliser d’autres investissements.

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LMNP

Investir en location meublée LMNP

Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

Nos certifications

Depuis 2019

Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine

CPI 3301 2019 000 041 117

CCI Bordeaux Gironde : Carte T

N° 19004224

Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance

Diversité de l’offre

La diversité des solutions que nous analysons et référençons nous permet d’adapter nos recommandations en toute objectivité.

Des frais optimisés

Aucun surcoût pour l’investisseur dans son projet d’investissement. Nous ne facturons aucun honoraire de conseil.

Un conseil sur-mesure

Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.

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