Investir en LMNP : le guide pour réussir son investissement en location meublée

La location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles. En d’autres termes, un logement dit meublé est un logement équipé du mobilier et de l’électroménager permettant à son occupant d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Il existe trois formes de location meublée :

• La location meublée à titre de résidence principale
• La location meublée saisonnière
• La location meublée en résidences de services

Chacune présente ses propres spécificités et particularités. Voici tout ce qu’il faut savoir pour louer votre appartement en location meublée à titre de résidence principale pour le locataire. Pour en savoir plus sur l’investissement en LMNP au sein d’une résidence de services c’est par ici

Définition de la location meublée

Avant la loi Alur a loi ALUR du 24 mars 2014, la location meublée à titre de résidence principale était auparavant peu définie par la loi mais plutôt développée par la jurisprudence. C’est ainsi que l’article 25-4 de la loi Alur est venue apporter la définition suivante :

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Il résulte des dispositions de la loi ALUR que le logement meublé loué à titre de résidence principale est soumis aux mêmes règles que les baux d’habitation, comme :

• La réalisation d’un état des lieux et délivrance d’un diagnostic technique
• Le plafonnement des frais d’agence
• L’encadrement des loyers des logements situés en zone tendue
• L’institution d’une durée de 1 an pour le bail renouvelable de plein droit

La réglementation précise également très clairement, par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la liste des équipements obligatoire pour que le logement soit éligible au régime de la location meublée.

Les équipements obligatoires en location meublée

Le mobilier d’un logement loué meublé comporte au minimum les éléments suivants :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Les caractéristiques du bail en location meublée

La durée minimum du bail en location meublée est de 9 mois s’il s’agit d’un étudiant et de 1 an dans les autres cas de figure. Ce bail étant renouvelable tacitement à l’échéance. Le dépôt de garantie est au maximum de 2 mois de loyer hors charges et le préavis de départ pour un locataire est de 1 mois. Notons que le propriétaire peut récupérer l’appartement s’il donne congé 3 mois avant la fin de bail dans les cas suivants :

• Vente de l’appartement. Dans ce cas, le locataire n’a pas de droit de préemption contrairement à la location nue.
• Reprise de l’appartement pour lui-même, pour son conjoint ou partenaire de PACS, son concubin depuis au moins 1 an, pour ses descendants ou ascendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Par ailleurs, la révision du loyer est possible annuellement, suivant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Il existe un modèle de bail type avec état des lieux (décret 2015-587 du 29/05/2015) pour les logements destinés à la résidence principale du locataire.

La première chose à faire, c’est de s’inscrire gratuitement au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce du lieu où est situé le bien. Pour ce faire, il vous faut compléter et envoyer le formulaire de déclaration d’activité : le P0i.

Le formulaire cerfa P0i vous permet d’obtenir un numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé. Attention, ce formulaire n’est pas valable pour une création en indivision : il faudra remplir le formulaire FCMB.

Pour obtenir le formulaire P0i >>>  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748

La déclaration de début d’activité doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé. Ce formulaire doit ensuite être envoyé dans son intégralité au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien loué est rattaché. Notez néanmoins que le formulaire P0 i de déclaration de début d’activité de location meublée n’est pas adapté si vous avez acheté un appartement neuf et que vous souhaitez récupérer la TVA.

Pour les locations saisonnières, il faudra déclarer l’activité à la Mairie du lieu où est situé le bien (article L324-4 du code du tourisme)

La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, les revenus sont donc soumis aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et également aux impôts suivants :

• La CFE, Cotisation Foncière des Entreprises (sauf cas d’exonérations listés plus bas).
• La CVAE, Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises si le chiffre d’affaires est supérieur à 152 500 euros
• La taxe foncière

S’agissant de la fiscalité sur les revenus, le contribuable pourra soit être imposé au régime du micro BIC, soit au régime réel. Lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 €, le contribuable est soumis de fait au régime du micro-BIC. Il peut sur option demander l’application du régime réel et ainsi bénéficier du principe d’amortissement du bien.

Le régime Micro Bic :

C’est le régime le plus simple. Il sera appliqué un abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme sur les revenus que vous déclarez. A titre indicatif, en location nue, l’abattement est seulement de 30% pour le micro foncier.

Le régime Réel Simplifié

Ce régime est généralement plus intéressant car l’investisseur LMNP peut amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc). Toujours à titre indicatif, en location nue, avec le régime réel, seules certaines de ces dépenses sont déductibles et il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien immobilier.

Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre dans la rubrique fiscalité de la Location meublée.

Le propriétaire bailleur est éligible au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), dès lors qu’il loue sont appartement dans le cadre de la location meublée en respectant la liste des équipements obligatoires. Si les recettes locatives annuelles pour un même foyer fiscal concernant l’activité de loueur en meublé dépassent 23 000 euros TTC (prorata temporis pour calcul du seuil applicable à une activité qui commence en cours d’année), et qu’elles sont supérieures à 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR), alors le propriétaire bailleur devient Loueur Meublé Professionel (LMP). Il doit s’inscrire à la chambre du commerce et de l’industrie (CCI) pour l’obtention d’un numéro SIRET. Attention, pour pouvoir comparer les recettes locatives aux autres revenus, il faut retenir les revenus nets de chaque catégorie (après déduction des charges et abattements) avant déduction des déficits antérieurs.

Voici comment calculer les recettes locatives annuelles :

Recettes locatives annuelles = Total des loyers acquis charges comprises augmentées le cas échéant des indemnités d’assurance loyers impayés.

Le statut LMP procure alors des avantages supplémentaires, notamment celui pour le loueur en meublé de ne pas être assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Par ailleurs, le loueur meublé professionnel pourra également imputer ses déficits annuels s’il en a de l’ensemble de ses revenus globaux et pas seulement de ses revenus tirés de la location meublée.

Bon à savoir :

L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) évite la majoration de 25 % des revenus déclarés et permet au propriétaire bailleur de bénéficier une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) dès lors qu’il est imposé à l’impôt sur le revenu selon un régime réel d’imposition.

Par ailleurs, le propriétaire bailleur qui loue dans le cadre d’une location meublée dans une résidence de services n’est pas éligible à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) s’agissant d’un bail commercial signé avec un exploitant professionnel. C’est l’exploitant de la résidence qui doit régler cette cotisation.

Sont concernés par la TVA :

• Les prestations d’hébergement dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agrées et, sous certaines conditions les résidences de tourisme classées et villages résidentiels de tourisme.
• Les prestations d’hébergement dans un immeuble meublé avec au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.

A ce titre, la location meublée à titre de résidence principale n’est pas soumise à TVA. La location saisonnière et la location meublée en résidence de service peut l’être si elle propose 3 des prestations listées précédemment.

Toute activité commerciale comme la location meublé non professionnelle est éligible à la CFE sauf si:

• Cette activité n’est pas habituelle
• Lorsqu’il s’agit d’une ou des pièces de la résidence principale du bailleur ou le locataire a établi sa résidence principale (une annexe indépendante avec cuisine salle d’eau ne rentre pas dans cette exonération).
• Si le chiffre d’affaire est inférieur à 5000 euros
• Si cette activité est gérée par un exploitant via un contrat de bail commercial

Sur ce dernier point, l’investisseur qui souhaite investir dans la location meublée sans avoir à s’en occuper, peut déléguer l’exploitation du bien à un professionnel de l’immobilier par l’intermédiaire d’un bail commercial. On parle alors d’investissement en location meublée au sein d’une résidence de services.