La fiscalité des SCPI pour les personnes morales

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont ouvertes aux entreprises et autres entités juridiques (SCI, holdings, associations), ce qui offre à ces dernières une solution d’investissement immobilier indirect aux avantages financiers spécifiques. Cependant, la fiscalité des SCPI pour les personnes morales diffère nettement de celle des particuliers. Ce guide vous explique ces particularités fiscales, leurs avantages et obligations, ainsi que des stratégies d’optimisation.

Comprendre les différences fondamentales entre la fiscalité des SCPI pour les particuliers et les personnes morales

Pour les personnes physiques, les revenus issus des SCPI sont imposés en tant que revenus fonciers. Cela signifie que les dividendes perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (défini en fonction de la TMI), ainsi qu’aux prélèvements sociaux (de 17,2 %). En fonction du montant des revenus fonciers, deux régimes peuvent s’appliquer :

• le régime micro-foncier : régime simplifié qui applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % pour les investisseurs avec des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, sans possibilité de déduction des charges ;
• le régime foncier au réel : régime qui permet la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) pour des revenus supérieurs à 15 000 € (ou en cas d’option volontaire : souvent avantageux pour les acquisitions à crédit).

En cas de revente des parts de SCPI, les plus-values sont imposées selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Le taux d’imposition de base est fixe à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) et ne dépend ni des revenus du contribuable, ni de sa tranche marginale d’imposition. Des abattements progressifs en fonction de la durée de détention s’appliquent automatiquement à partir de la sixième année de détention des parts. Notons que, lorsque le montant de la plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’applique.

Cette fiscalité diffère totalement de celle appliquée aux personnes morales, pour lesquelles l’imposition dépend du statut juridique de l’entité et de son régime fiscal.

Statuts fiscaux des personnes morales qui investissent en SCPI

La fiscalité applicable aux investissements en SCPI pour les personnes morales dépend avant tout du régime d’imposition de base de la structure : qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), plutôt que de la nature de la structure elle-même (entreprise, SCI, SARL, holding, etc.). Notons qu’une personne morale ne peut pas choisir un régime micro qui est une option seulement disponible pour les particuliers. En tant que personne morale, l’imposition est obligatoirement au réel.

Les structures soumises à l’IS

Les SARL, SAS, et SA, sont automatiquement soumises à l’IS. Les revenus de SCPI sont alors intégrés aux résultats de la société qui sont imposés au taux de l’IS (15 % pour le taux d’IS réduit et 25 % au-delà d’un certain seuil, 42 500 euros en 2023). Ce régime permet la déduction des charges qui viennent réduire le résultat imposable.

Les structures soumises à l’IR

Les revenus de SCPI sont alors traités comme des revenus fonciers et imposés directement aux associés au titre de l’Impôt sur le Revenu. Les associés sont imposés selon leur propre tranche marginale d’imposition (TMI) et des déductions de charges (frais d’emprunt, gestion) peuvent s’appliquer dans le cadre du régime réel. Parmi les structures les plus communes à l’IR se trouvent les SCI (Société Civile Immobilière) et les EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).

Par défaut, ces structures sont soumises à l’IR. Cependant, elles peuvent dans certains cas, si cela peut être plus avantageux, opter pour l’imposition à l’IS. L’EURL ou la SCI à l’IR sont souvent privilégiées si l’associé unique souhaite que les bénéfices soient imposés en son nom propre, tandis que l’EURL ou la SCI à l’IS sont souvent choisi par les contribuables les plus taxés, pour mieux gérer la fiscalité applicable au foyer, tout en réinvestissant les bénéfices. Attention toutefois, car ce choix est irrévocable.

Focus sur l’imposition des plus-values

Le choix de l’IS ou de l’IR a un impact sur le traitement des plus-values. En effet, si vous êtes soumis à l’IS, les plus-values de cession de parts SCPI sont soumises au régime des plus-values mobilières pour les personnes morales, à savoir au taux d’IS en vigueur et dès le premier euro, sans bénéficier d’abattements pour durée de détention. Tandis que si vous êtes soumis à l’IR, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières, régime qui applique des abattements pour durée de détention (comme pour les particuliers).

Zoom sur des configurations d’investissement spécifiques

Les holdings et leurs différences avec les SCI

Une SCI est spécifiquement conçue pour gérer des biens immobiliers (comme des immeubles, terrains, ou parts de SCPI) et est utilisée par des particuliers ou des familles pour organiser la détention collective d’un patrimoine immobilier et pour simplifier sa transmission. En revanche, une holding est une société mère qui peut détenir des participations dans d’autres entreprises ou dans actifs financiers variés, pas uniquement de l’immobilier. C’est LE “couteaux suisse” pour piloter ses investissements tout en organisant sa fiscalité et en travaillant petit à petit sur la transmission de son patrimoine.

Cas de l’usufruit temporaire de parts de SCPI

Investir dans l’usufruit temporaire de parts de SCPI repose sur l’acquisition du droit exclusif de percevoir les revenus locatifs pendant une durée limitée, sans acquérir la pleine propriété des parts. L’un des principaux atouts de cette stratégie pour les personnes morales, réside dans le principe de l’amortissement linéaire de l’usufruit temporaire. En comptabilité, la dépense engagée pour acquérir l’usufruit peut être amortie de manière régulière sur la durée du placement (généralement sur 5, 7 ou 10 ans), car considérée comme une charge pour l’entreprise. Ce traitement fiscal permet de fait, d’alléger la charge fiscale annuelle de la société, tout en lui offrant un rendement attractif et supérieur à celui des placements de trésorerie traditionnels.

Cas des SCPI internationales pour les personnes morales

Pour les personnes morales, l’imposition des revenus issus de SCPI internationales (ou de SCPI Européennes) repose sur des principes spécifiques, souvent encadrés par les conventions fiscales internationales. Ces conventions, établies entre la France et d’autres pays, visent à éviter la double imposition des revenus. Lorsque la SCPI détient des biens immobiliers à l’étranger, les revenus générés sont généralement imposés dans le pays où les actifs sont situés, conformément à la législation locale. Toutefois, ces revenus doivent également être déclarés en France par la personne morale. Les conventions fiscales permettent alors d’appliquer un mécanisme d’élimination de la double imposition. Dans le cas d’une personne morale à l’IS, les revenus issus de l’étranger sont uniquement imposés à la source dans le pays concerné. Il n’y a pas d’impôts supplémentaires en France.

Obligations fiscales et comptables des personnes morales

Chaque année, les sociétés de gestion de SCPI envoient aux investisseurs (y compris les personnes morales) un document fiscal détaillé (l’IFU) qui récapitule les revenus perçus et les charges associées, ainsi que les modalités de déclaration. Il est impératif de conserver ces documents pour faciliter la justification des montants déclarés et pour répondre aux éventuels contrôles fiscaux. En effet, vous devez être en mesure de justifier vos choix.

Dans le cadre de l’IR, les revenus et charges associés à vos SCPI doivent être reportés dans votre déclaration fiscale annuelle. La façon de déclarer ces revenus ne sera pas la même si vous avez choisi le régime du micro foncier ou le régime réel. Il faudra également compléter un formulaire spécifique (le cerfa 2047) si vous percevez des revenus de source étrangère.

Dans le cadre d’une personne morale à l’IS, les parts de SCPI doivent être inscrites chaque année au bilan en tant qu’immobilisations financières, à leur valeur d’achat.

Les avantages d’investir en SCPI en tant que société

Diversification des actifs de la société

L’investissement en SCPI permet à une société d’accéder à des marchés immobiliers variés (bureaux, commerces, santé, logistique) et à des zones géographiques diversifiées (France, Europe, États-Unis), souvent inaccessibles en investissement direct. Cela offre une protection contre les aléas économiques locaux ou sectoriels, sans les contraintes de gestion.

Pour les sociétés qui disposent d’un excédent de trésorerie, placer une partie de ces liquidités dans des SCPI offre une alternative attractive aux produits classiques comme les comptes à terme ou les livrets, souvent peu rémunérateurs. Les SCPI permettent de générer des rendements supérieurs, stables et réguliers, tout en offrant comme nous venons de l’évoquer, une diversification sectorielle et géographique.

Transmission et stratégie patrimoniale

Lorsqu’une société investit en SCPI, elle peut faciliter la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers ou associés. En structurant ces investissements dans une holding familiale ou une SCI, il est possible de transmettre progressivement les parts de la société, souvent de manière fiscalement avantageuse grâce aux abattements liés aux donations.

Optimisation fiscale

Lorsque des parts de SCPI sont détenues par une société soumise à l’IS, les revenus locatifs perçus s’intègrent aux résultats de la société et sont de fait imposés au taux de l’IS. Ce régime fiscal s’avère souvent plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers pour une personne physique, notamment grâce à la possibilité de déduire certaines charges, comme les intérêts d’emprunt.

Investir en SCPI à travers une société offre donc une flexibilité fiscale et des options de gestion qui peuvent répondre à des besoins variés, qu’il s’agisse de rentabiliser une trésorerie excédentaire, d’optimiser un portefeuille d’investissement, ou de structurer son patrimoine pour mieux le gérer et le transmettre à terme. Toutefois, pour maximiser les bénéfices et éviter les écueils, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales et de planifier chaque étape avec un conseiller spécialisé, en tenant compte des objectifs patrimoniaux et financiers à long terme.