Investir en SCPI, c’est avant tout s’appuyer sur un écosystème structuré d’experts qui assurent la gestion et le bon fonctionnement de ces placements immobiliers. Au-delà des sociétés de gestion, qui sélectionnent les actifs et administrent le patrimoine immobilier, d’autres acteurs interviennent, comme les commissaires aux comptes, les experts immobiliers ou encore l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille à la régulation du secteur.
Pour mieux comprendre le rôle de chaque intervenant et leur impact sur la performance des SCPI, consultez notre guide détaillé sur les acteurs des SCPI.
Qu’est-ce qu’une société de gestion de SCPI ?
Une SCPI doit obligatoirement être gérée par une société de gestion disposant d’un agrément délivré par l’AMF. Pour obtenir cet agrément, la société de gestion doit présenter des garanties suffisantes concernant son organisation, ses moyens matériels, humains et financiers (capital social minimum et fonds propres), ainsi que l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants.
Investissez dans les meilleures SCPI
Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Quel est le rôle d’une société de gestion de SCPI
Une société de gestion de SCPI a pour mission :
- d’administrer la SCPI et de décider de sa politique d’investissement
- d’assurer la gestion locative, comptable et financière du patrimoine
- de répartir la distribution des revenus locatifs entre les associés
- d’informer les associés de la SCPI sur la vie et les résultats du véhicule
Décider de la stratégie d’investissement
Chaque société de gestion dispose d’une équipe dédiée à la stratégie d’investissement, qui tranche notamment :
- quels actifs immobiliers cibler selon le contexte de marché (bureaux, commerces, locaux d’activité, résidentiel, Ehpad,hôtels, centres médicaux, etc.)
- quels emplacements privilégier, en France ou à l’étranger
- quels biens arbitrer, c’est-à-dire acheter ou céder
Ces choix jouent un rôle déterminant dans la capacité de la SCPI à maintenir, voire à augmenter au fil des ans, les loyers versés aux porteurs de parts.
Assurer la gestion locative
En SCPI, la proximité avec les locataires est essentielle. Plus les équipes de gestion sont proches de leurs locataires, mieux elles peuvent anticiper d’éventuels départs et limiter la progression de la vacance locative. Ce sont ces équipes qui négocient les baux commerciaux et répondent aux attentes des locataires au quotidien.
Ventiler la distribution des revenus locatifs
Chaque année, la société de gestion doit arbitrer entre :
- le revenu distribué aux porteurs de parts
- le montant des loyers mis en réserve, appelé report à nouveau (RAN)
- le montant des provisions pour gros entretien (PGE) à constituer
Ces arbitrages dépendent des recettes locatives de la SCPI et de ses charges de l’exercice.
Informer les associés de la SCPI
Le droit d’information des associés constitue l’une des obligations réglementaires imposées par l’AMF. Il se traduit par la publication de bulletins d’information, trimestriels ou semestriels, et d’un rapport d’activité annuel complet, qui reprend notamment :
- les investissements et cessions intervenus au cours de l’année
- l’activité locative (taux d’occupation, principales entrées et sorties, poids des locataires, etc.)
- le compte de résultat et le bilan financier de la SCPI
- un listing complet et détaillé du patrimoine immobilier
- le rapport du conseil de surveillance
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
La société de gestion est-elle propriétaire des SCPI qu’elle gère
Non. Ce sont les associés, ou porteurs de parts, qui sont propriétaires des parts de la SCPI. La société de gestion n’assure qu’un rôle de gérant, agissant dans l’intérêt des associés, et n’est donc pas propriétaire des actifs de la SCPI. Si les associés ne sont pas satisfaits de la politique de gestion menée, ils peuvent, en assemblée générale, décider de changer de société de gestion.
Qui encadre et contrôle la gestion d’une SCPI
L’investissement en SCPI est régi par les dispositions légales et réglementaires du Code civil, du Code monétaire et financier et de la réglementation de l’Autorité des marchés financiers. Plusieurs entités encadrent et contrôlent la gestion d’une SCPI.
L’Autorité des marchés financiers (AMF)
Chaque société de gestion doit disposer d’un agrément délivré par l’AMF, qui veille à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI et au respect des obligations professionnelles auxquelles ces sociétés sont astreintes.
L’assemblée générale de la SCPI
L’assemblée générale des associés est l’organe principal d’une SCPI. C’est lors de cette assemblée que sont prises les décisions importantes : elle peut révoquer la société de gestion de ses fonctions, désigner les membres du conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert immobilier, déterminer les bénéfices à distribuer, voter les résolutions, notamment celle fixant la capacité d’emprunt maximum de la SCPI, approuver les conventions passées entre la SCPI et sa société de gestion, et modifier les statuts si nécessaire.
Le conseil de surveillance de la SCPI
Le conseil de surveillance est en général composé de 7 à 12 associés, élus en assemblée générale ordinaire pour une durée généralement fixée à 3 ans par les statuts. Son rôle est d’assister et de contrôler les actes de gestion, sans disposer pour autant d’un pouvoir décisionnaire sur la gestion courante de la SCPI. Le président du conseil de surveillance doit présenter chaque année un rapport de mission, annexé au rapport annuel.
Le commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes contrôle les comptes annuels de la SCPI afin de les certifier. Il est désigné par l’assemblée générale des associés pour une durée de 6 ans.
L’expert immobilier
L’expert immobilier est un professionnel dont la candidature, présentée par la société de gestion, doit être agréée par l’AMF. Il estime la valeur des immeubles détenus par la SCPI, permettant à la société de gestion d’établir la valeur d’expertise (ou valeur vénale) du patrimoine. Cette valeur sert ensuite de base au calcul de la valeur de reconstitution, référence utilisée pour fixer le prix de souscription des parts d’une SCPI à capital variable, ou lors des augmentations de capital d’une SCPI à capital fixe.
Point de vigilance. L’expert immobilier est désigné pour une durée de 5 ans, et non 6 comme pour le commissaire aux comptes : chaque immeuble du patrimoine doit faire l’objet d’une expertise complète au moins une fois durant cette période, cette expertise étant ensuite actualisée chaque année.
Comment la société de gestion est-elle rémunérée
La société de gestion perçoit des frais de gestion, prélevés directement sur les loyers encaissés par la SCPI avant leur distribution aux associés. Ces frais couvrent l’ensemble des missions décrites plus haut : sélection et suivi des actifs, gestion locative, comptabilité et information des associés. Leur niveau varie d’une SCPI à l’autre, et mérite d’être comparé à la qualité du service rendu plutôt qu’analysé isolément.
Conseil de l’expert : Un niveau de frais plus élevé n’est pas nécessairement défavorable, dès lors qu’il correspond à une gestion plus active du patrimoine ou à des marchés plus complexes, comme l’immobilier européen ou certains secteurs spécialisés (santé, logistique). C’est la constance de la performance sur plusieurs exercices qui reste le meilleur indicateur de la qualité d’une société de gestion.
La liste des principales sociétés de gestion de SCPI
Points clés à retenir
- La société de gestion administre la SCPI, mais ce sont les associés, porteurs de parts, qui en sont propriétaires.
- Elle doit obligatoirement détenir un agrément délivré par l’AMF pour exercer.
- Son rôle couvre quatre missions principales : stratégie d’investissement, gestion locative, répartition des revenus et information des associés.
- Plusieurs organes encadrent son action : l’AMF, l’assemblée générale, le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert immobilier.
- Les associés peuvent, en assemblée générale, décider de changer de société de gestion s’ils ne sont pas satisfaits de sa politique de gestion.
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