Investir dans les SCPI de plus-value

Il existe plusieurs façons d’investir dans les SCPI, tout comme il existe plusieurs types de SCPI.  Une catégorie de SCPI dont on parle peu, mais qui méritent elles aussi d’être mise en lumière au même titre que les SCPI de distribution, ce sont les SCPI de capitalisation ou autrement appelées les SCPI de plus-value. Lorsqu’il s’agit de développer un portefeuille immobilier performant à long terme, elles ont toute leur place. Dans cet article, nous plongerons au cœur de cette stratégie d’investissement immobilière, en examinant en détail ce qu’elles sont, leurs avantages et inconvénients, qui peuvent en tirer profit, les aspects fiscaux à prendre en compte, et enfin, nous passerons en revue certaines des meilleures SCPI de plus-value actuellement disponibles sur le marché. 

SCPI de plus-value : Qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI de plus-value sont des véhicules d’investissement immobilier qui se distinguent par leur focalisation sur la plus-value potentielle à long terme. Dans cette section, nous allons définir ce que sont exactement les SCPI de plus-value, en expliquant comment elles diffèrent des autres types de SCPI, et pourquoi elles méritent l’attention des investisseurs. Préparez-vous à plonger dans les détails de cette stratégie d’investissement unique.

Les SCPI de plus-value se démarquent des SCPI de rendement par leur objectif principal : la création de valeur à long terme. L’essence même des SCPI de plus-value réside dans leur focalisation sur la valorisation. Contrairement aux SCPI de rendement, qui se concentrent sur la distribution régulière de revenus locatifs, les SCPI de plus-value visent à accroître la valeur du patrimoine immobilier qu’elles détiennent. Cette augmentation de la valeur peut découler de diverses stratégies, telles que la rénovation, la réhabilitation, l’optimisation de la gestion, l’investissement en nue-propriété temporaire ou simplement l’acquisition d’emplacements stratégiques.

La performance générée par les SCPI de plus-value est principalement réalisée sous forme de plus-value capitalisées au sein de la SCPI lors de la revente des biens immobiliers. Cette capitalisation des gains se matérialise par la valorisation des parts détenus par le souscripteur associé. Cela signifie donc que les investisseurs profitent pleinement de la rentabilité potentielle de leur placement lorsqu’ils cèdent leurs parts de SCPI, capitalisant sur l’appréciation de la valeur des actifs immobiliers qu’ils détiennent. Notons tout de même que certaines SCPI de plus-value reversent parfois annuellement une partie des plus-values de cession réalisées au cours de l’année. 

Les avantages des SCPI de plus-value

Comme pour tout type de SCPI, les SCPI de plus-value présentent des avantages que vous commencez à connaître.

Tout d’abord, les SCPI de plus-value simplifient la diversification. Au lieu d’investir des montants importants dans un seul bien immobilier, les investisseurs peuvent répartir leurs fonds sur un portefeuille diversifié de biens, gérés par des professionnels expérimentés. Cette diversification réduit la concentration de risque et offre une protection contre les fluctuations du marché immobilier local.

Un autre avantage, qui découle du précédent, réside dans la gestion externalisée,  contrairement à l’achat direct de biens immobiliers, qui exige une implication personnelle, les investisseurs dans les SCPI délèguent la gestion quotidienne à des experts de l’immobilier. Cette approche permet aux investisseurs de se décharger des responsabilités liées à la gestion locative, à la maintenance, l’entretien du parc immobilier, à la collecte des loyers, et autres aspects opérationnels, tout en profitant de l’expertise des gestionnaires de la SCPI.

Ensuite, les SCPI de plus value peuvent présenter un avantage fiscal intéressant pour certains profils d’investisseurs.  En effet, les gains réalisés lors de la vente des biens immobiliers détenus par la SCPI sont généralement capitalisés. Et sont donc cristallisés dans l’augmentation de la valeur de la part qui lors de la revente par l’investisseur, va lui permette de dégager une plus-value (prix d’achat – prix de cession) qui bénéficie d’un traitement fiscal plus avantageux que les revenus fonciers (voir imposition des plus-values immobilières). Ainsi, cette combinaison d’appréciation du capital et de traitement fiscal favorable en fait une option séduisante pour les investisseurs lourdement fiscalisés.

L’inconvénient principal des SCPI de plus-value : l’absence de rendement

Si les SCPI de plus-value offrent de nombreux avantages, elles présentent également un inconvénient pour certains profils d’investisseurs, à savoir l’absence de rendement régulier. C’est le point important à considérer, en particulier pour les investisseurs qui recherchent un complément de revenu stable.

Contrairement aux SCPI de rendement, qui sont spécifiquement conçues pour distribuer des revenus locatifs réguliers à leurs investisseurs, les SCPI de plus-value se concentrent sur la création de valeur à long terme. En conséquence, elles ne versent généralement pas de revenus réguliers, du moins pas dans la même mesure que leurs homologues de rendement.

Cette absence de revenu périodique peut être un inconvénient pour les investisseurs qui comptent sur ces flux de trésorerie pour couvrir leurs besoins financiers courants (complément retraite par exemple) ou pour obtenir un complément de revenu stable. Les investisseurs à la recherche de revenus immédiats peuvent donc trouver les SCPI de plus-value moins adaptées à leurs besoins.

Pour autant, cette absence de rendement régulier est souvent compensée par le potentiel de valorisation que les SCPI de plus-value peuvent offrir à la revente. Pour certains investisseurs, la perspective de voir leur patrimoine immobilier croître en valeur au fil du temps l’emporte sur le besoin de revenus immédiats.

En fin de compte, le choix entre les SCPI de plus-value et les SCPI de rendement dépend des objectifs financiers spécifiques de chacun.

La Fiscalité des SCPI de Plus-Value

La fiscalité appliquée aux plus-values des SCPI est alignée sur celle des biens immobiliers détenus en direct. Chaque associé qui réalise une plus-value est soumis à un taux d’imposition de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, totalisant ainsi 17,2%.

Un abattement fiscal est prévu à partir de la 6ème année de détention des parts, ce qui permet de réduire la base imposable comme suit :

Pour l’imposition sur la plus-value à 19%, la base est réduite de 6% par an de la 6ème année à la 21ème année, puis de 4% à partir de la 22ème année. Au-delà de 22 ans, la plus-value n’est plus soumise à l’impôt.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux de 17,2%, la base est réduite de 1,65% par an de la 6ème année à la 21ème année, de 1,6% à partir de la 22ème année, puis de 0,9% par an de la 23ème année à la 30ème année. Au-delà de 30 ans, la plus-value n’est plus assujettie aux prélèvements sociaux.

Chaque année, les SCPI ont l’habitude de fournir à leurs associés une notice explicative pour simplifier la déclaration de leurs revenus.

Les Meilleures SCPI de Plus-Value

Pour couronner le tout, nous vous présenterons une sélection des meilleures SCPI de plus-value actuellement disponibles sur le marché. Cette section vous permettra d’explorer des options concrètes pour commencer ou diversifier votre portefeuille immobilier.