SCPI fiscales

Réduction d’impôt jusqu’à :

Le principe des SCPI Fiscales

Vous disposez d’une épargne disponible et/ou d’une capacité d’emprunt que vous souhaitez utiliser pour réduire vos impôts. Soit par manque de budget, soit pour éviter d’avoir à vous soucier de la gestion d’un bien immobilier en direct, vous ne souhaitez pas vous porter acquéreur d’un appartement éligible à une loi de défiscalisation. Investir dans une SCPI fiscale est alors une solution idéale pour vous. En effet, grâce à ce type de SCPI, vous allez pouvoir investir dans l’immobilier résidentiel éligible à une loi de défiscalisation en souscrivant des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier, gérée par des professionnels de l’investissement immobilier agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

La fiscalité des SCPI fiscales

Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les plus-values réalisées lors de la revente des parts relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Point de vigilance: Le mécanisme de réduction d’impôt varie fortement d’un dispositif à l’autre : certains portent sur le prix d’acquisition (Pinel, Denormandie), d’autres sur le seul montant des travaux (Malraux), et d’autres encore fonctionnent par imputation sur le revenu global plutôt que par réduction d’impôt (déficit foncier). Ces mécaniques ne sont pas comparables terme à terme sans tenir compte du niveau d’imposition de chaque investisseur.

Les différentes SCPI fiscales

Les SCPI Pinel

La loi Pinel s’est éteinte le 31 décembre 2024. Aucune nouvelle souscription de SCPI Pinel n’est donc plus possible aujourd’hui. Les parts déjà souscrites avant cette date continuent de produire leurs effets jusqu’au terme de l’engagement de location initialement choisi, avec une réduction d’impôt qui avait pu atteindre 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) au titre des dernières années du dispositif.

Pour un investisseur cherchant aujourd’hui un dispositif comparable sur du logement neuf, le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, constitue le principal successeur du Pinel, avec une mécanique fondée sur l’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt forfaitaire.

Les SCPI Malraux

Les SCPI Malraux investissent dans des immeubles anciens à restaurer situés au sein de Sites Patrimoniaux Remarquables. Elles permettent aux associés de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration éligibles, selon le niveau de protection patrimoniale du bien. Cette réduction fiscale s’applique uniquement à la partie correspondant aux travaux et non à l’ensemble de l’investissement. L’intérêt du dispositif repose donc sur la possibilité de réduire son impôt tout en investissant dans un patrimoine immobilier historique.

Les SCPI de Déficit Foncier

Cette solution s’adresse en priorité aux investisseurs qui déclarent déjà des revenus fonciers imposables et souhaitent réduire leur fiscalité. Le mécanisme du déficit foncier permet d’imputer les travaux réalisés sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce plafond est porté à 21 400 euros par an, jusqu’au 31 décembre 2027, pour les travaux de rénovation énergétique permettant de faire sortir un logement des classes E, F ou G du diagnostic de performance énergétique.

SCPI de déficit foncier

Les avantages

• Accessible dès 5000 € d’investissement
• Une réduction d’impôt applicable sur les revenus perçus dès l’année de souscription.
• Un revenu net de charges et de frais de gestion versé aux associés
• Une risque mutualisé sur plusieurs biens immobiliers situés dans différentes villes en France.
• Possibilité de faire financer le projet par un crédit immobilier.
• Aucun soucis de gestion des locataires, pas de travaux d’entretien à anticiper.

Les SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie investissent dans l’immobilier ancien à rénover, dans des communes éligibles réparties sur l’ensemble du territoire, avec un objectif de revitalisation des centres-villes. Le dispositif, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi selon la durée d’engagement locatif choisie (6, 9 ou 12 ans), dans les mêmes conditions de plafond de loyer et de ressources du locataire que le Pinel. Pour en savoir plus sur ce dispositif et son fonctionnement, consultez notre guide sur les SCPI Denormandie.

Liste des SCPI fiscales

Le choix d’une SCPI fiscale dépend des objectifs patrimoniaux de chaque investisseur, qu’il s’agisse de réduire son impôt, de préparer sa retraite ou de diversifier son patrimoine immobilier. Différents dispositifs existent, comme les SCPI Pinel, Denormandie, Malraux ou encore Déficit Foncier, chacun offrant des avantages fiscaux spécifiques. Pour vous aider à comparer et à choisir la SCPI la plus adaptée à votre situation, consultez notre liste des SCPI fiscales.

Quelle SCPI fiscale selon votre profil

Le choix entre ces dispositifs dépend avant tout de votre situation patrimoniale et fiscale.

Pour un contribuable fortement imposé, sensible au patrimoine architectural, la SCPI Malraux peut convenir : la réduction d’impôt échappe au plafonnement des niches fiscales, ce qui la rend particulièrement adaptée aux tranches marginales d’imposition élevées.

Pour un investisseur souhaitant un mécanisme plus simple, proche de l’ancien Pinel, la SCPI Denormandie reprend une logique de réduction d’impôt sur engagement locatif, appliquée à des logements anciens à rénover plutôt qu’à des logements neufs.

Pour un propriétaire qui déclare déjà des revenus fonciers, la SCPI de déficit foncier permet d’imputer des travaux sur le revenu global sans nécessiter un nouvel engagement de location Pinel ou Malraux, ce qui peut convenir à un patrimoine immobilier déjà constitué.

Conseil de l’expert: Ces dispositifs ne s’excluent pas nécessairement les uns les autres. Un investisseur disposant d’un patrimoine diversifié peut combiner plusieurs SCPI fiscales au fil des années, en fonction de l’évolution de sa situation fiscale et de ses objectifs patrimoniaux.

Les avantages

• Accessibles à partir de 5 000 euros d’investissement environ.
• Réduction d’impôt ou imputation applicable dès l’année de souscription, selon le dispositif.
• Un revenu net de charges et de frais de gestion versé aux associés.
• Un risque mutualisé sur plusieurs biens immobiliers, situés dans différentes villes de France.
• Possibilité de financer le projet par un crédit immobilier.
• Aucun souci de gestion locative ni de travaux d’entretien à anticiper directement.

Les inconvénients

• Revente des parts compliquée pendant toute la durée de l’opération. En cas de non respect de l’engagement de location propre à chaque dispositif fiscal, l’avantage fiscal devra être remboursé.
• Le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts au terme de l’investissement sera fonction de l’évolution des prix de l’immobilier pendant la durée de l’opération.
• Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La sélection des meilleures SCPI nécessite l’accompagnement d’un spécialiste. Nos experts sont à votre disposition.

Les frais

• Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription des parts et sont détaillés dans les conditions d’investissement remises par votre conseiller Weelim. Ils sont en général compris entre 11% et 12% TTC.
• Les frais de gestion et d’investissement : ils sont prélevés par le gestionnaire dans les charges de la SCPI avant de vous verser votre revenu. Le revenu versé est donc net de frais et de charges.

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI fiscales par le biais d’un crédit immobilier. Votre conseiller Weelim pourra vous accompagner dans la recherche d’un financement bancaire adapté à votre capacité d’endettement.

Tableau comparatif des différents dispositifs

Conclusion

Les SCPI fiscales permettent d’accéder à des dispositifs de défiscalisation immobilière habituellement réservés à l’investissement en direct, avec une gestion déléguée et un risque mutualisé sur plusieurs biens. Le choix entre Malraux, Denormandie ou déficit foncier dépend moins d’une comparaison de taux affichés que de la situation fiscale globale de l’investisseur et du type de projet recherché, la SCPI Pinel n’étant plus, quant à elle, accessible à de nouvelles souscriptions.