Il existe plusieurs types de SCPI. Les SCPI de rendement s’adressant en priorité à des investisseurs désireux de se constituer un complément de revenu immédiat ou futur. Les SCPI fiscales destinées à ceux qui souhaitent privilégier la réduction de leur niveau d’imposition. Nous nous intéresserons ici aux SCPI de rendement.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

On appelle SCPI de rendement toutes les SCPI dont l’objet social consiste en l’acquisition directe ou indirecte d’un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, locaux d’activités, centres médicaux, etc.). Elles ont une durée de vie de 99 années prorogeables et se classent en deux catégorie : les SCPI de distribution et les SCPI de capitalisation (ou de plus-value).
Ceci, par opposition aux SCPI fiscales qui intègrent dans leur objet social l’éligibilité à un dispositif de défiscalisation (réduction d’impôt ou diminution de la base taxable) réduisant le champs d’investissement à une certaine typologie d’actif permettant cette éligibilité. Exemple, pour les « SCPI Malraux », l’objet social précisera que la SCPI a pour « objet exclusif, dans le cadre de l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts, communément dénommée « Dispositif Malraux », l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles locatifs à restaurer de façon complète et situés en France.»

Comment fonctionne une SCPI de rendement ?

La souscription de parts de SCPI de rendement

Investir dans une SCPI de rendement revient à souscrire une ou plusieurs parts d’une SCPI et ainsi devenir “copropriétaire” de l’intégralité du parc immobilier au même titre que les autres porteurs de part. La souscription se fait dans les conditions déterminées par la société de gestion qui la gère à savoir :

  • Le prix de souscription :

    Il est de l’ordre de 150 € à 1 500 € la part selon les SCPI. Ce prix est fixé en fonction notamment des valeurs d’expertise des immeubles détenus par la SCPI et il intègre des frais de souscription de l’ordre de 8 à 12 % TTC selon les SCPI.

  • Le minimum de souscription :

    Il peut être d’une ou plusieurs parts selon les SCPI

  • Le délai de jouissance :

    Il correspond au délais pendant lequel les investisseurs ne touchent pas de loyer. Il est généralement de 3 à 6 mois selon les SCPI. Ce délai est adapté au rythme de collecte de la SCPI et à sa politique d’investissement. Souvent, lors d’un achat sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe), ce délai de jouissance est de 0 jours.

La vie de votre placement

Tout au long de la vie de votre placement, les sociétés de gestion doivent vous communiquer un certain nombre d’informations. Cela fait partie des obligations réglementaires surveillées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) Tout d’abord, les sociétés de gestion ont une obligation d’information. Elles doivent vous communiquer chaque année à minima deux bulletins d’information semestriels et un rapport d’activité annuel dans lequel l’associé peut retrouver notamment les comptes de la SCPI ainsi que la liste du patrimoine immobilier. Ensuite, chaque année au mois de Mai, les associés reçoivent un document d’aide à la déclaration d’impôt sur le revenu sur laquelle figure :

  • le montant des revenus fonciers perçu de source française et, le cas échéant, de source étrangère
  • la quote part des revenus correspondant à des intérêts
  • le montant des charges à déduire

Cette aide à la déclaration détaille notamment les formulaires compléter en fonction des options d’imposition choisie : micro-foncier et régime réel.

Quel est la performance d’une SCPI de rendement ?

Au sein des SCPI de rendement, il y deux moteurs de performance :

  • La valorisation du patrimoine immobilier (qui impacte directement la valorisation du prix de la part)
  • Le rendement locatif du parc immobilier, qui permet au gestionnaire de verser une revenu régulier (revenu foncier représentant XX € par part détenues) tous les mois ou tous les trimestres selon les SCPI.

Il y a donc deux indicateurs clés à connaître : le TD et la VPM.

TD + VPM = performance réelle de la SCPI de rendement. 

VPM est la Variation du Prix Moyen de la part. Elle représente l’évolution du prix de souscription sur un an. La règle de calcul consiste en la division suivante :

  • écart entre le prix acquéreur moyen de l’année N et le prix acquéreur
  • moyen de l’année n-1 divisé par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1

Le TD ou Taux de distribution équivaut au rendement locatif de la SCPI. Il est déterminé par la division du dividende (ou revenu foncier) versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur au 1er Janvier de l’année N.

Le cas particulier des SCPI de capitalisation

Elle font partie de la grande famille des SCPI de rendement, bien qu’elles ne distribuent aucun revenu. La performance de ces SCPI s’expriment uniquement dans la valorisation de leur patrimoine est donc du prix de la part (VPM).

Les chiffres clés

Taux de distribution

4.53 %

hausse du prix des parts en 2022

1.50 %

Capitalisation

89.61 Milliards d'€

Nb de SCPI

215

Collecte Brute

11.63 Milliards d'€

Collecte nette

10.20 Milliards d'€

Echanges sur le marché secondaire

1.44 Milliards d'€

Les SCPI de rendement à capital variable

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable : quelles différences ?

SCPI à capital variable ne signifie pas que le prix de la part peut varier et fluctuer en fonction de l’offre et la demande. Ce terme “capital variable “ peut porter à confusion. Cela signifie qu’à tout moment, la SCPI peut émettre de nouvelles parts ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. C’est ce qui fait la différence entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe. Un plafond statutaire maximum existe néanmoins, mais celui-ci peut être augmenté sur vote de l’assemblée générale. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Une SCPI à capital fixe est une société civile de placement immobilier dont le montant maximum des souscriptions possibles (capitalisation) est fixé dès l’origine. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, sous réserve d’approbation par l’assemblée générale des associés. La revente des parts d’une SCPI à capital fixe se fera automatiquement en passant par le marché secondaire.

En d’autres termes, pour entrer au capital d’une SCPI à capital fixe, il faut soit passer par un marché secondaire, soit attendre une augmentation de capital.

Le cas particulier des SCPI Internationales

Il existent plusieurs catégories de SCPI de rendement : les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI diversifiées, les SCPI thématiques.
Les SCPI européennes sont des SCPI à capital variable qui peuvent appartenir à différentes catégories de SCPI. Tout dépend le ou les secteurs d’investissement immobilier privilégiés par la société de gestion dans sa stratégie d’investissement. Mais comme leur nom l’indique, les SCPI Internationales sont des SCPI dont la plupart des immeubles sont situés hors de France (plus de 50% du patrimoine). Elles présentent deux principaux avantages : une diversification géographique des investissements, et une fiscalité avantageuse sur le traitement fiscal des revenus fonciers.

Les autres cas particuliers

Les SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable)

Depuis l’été 2020, les SCPI ont elles aussi leur label ISR (Investissement socialement Responsable). Investir en immobilier, sans aucun souci de gestion avec une dimension Investissement Socialement Responsable, c’est donc désormais possible avec les SCPI ISR. Toutes les SCPI peuvent obtenir le Label sous réserve de présenter un dossier et de répondre aux exigences de ce dernier.

La liste des SCPI de rendement

Retrouvez ici la liste des SCPI de rendement.

Vous pourrez notamment filtrer les SCPI de rendement en fonction :

  • Leur taux de distribution,
  • Par ordre alphabétique,
  • ou en fonction de leur prix de souscription.
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SCPI de rendement

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Questions fréquentes

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

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