SCPI de rendement

Il existe plusieurs types de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) que nous pouvons grossièrement séparer en deux catégories. Les SCPI de rendement (avec de nombreuses sous catégories) et les SCPI fiscales. Les SCPI de rendement s’adressent en priorité à des investisseurs désireux de se constituer un complément de revenu immédiat ou futur. Les SCPI fiscales sont quant à elles, destinées à ceux qui souhaitent privilégier la réduction de leur fiscalité. Nous nous intéresserons ici aux SCPI de rendement.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Une SCPI de rendement est une société dont l’objet consiste à acquérir et gérer un patrimoine immobilier principalement composé d’actifs professionnels.

Contrairement à un investissement immobilier classique où un particulier devient directement propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble, l’investisseur en SCPI acquiert des parts d’une société civile qui détient elle-même un portefeuille immobilier.

Il devient alors associé de la SCPI et détient indirectement une fraction de l’ensemble des immeubles détenus par celle-ci.

Le patrimoine immobilier d’une SCPI de rendement peut être composé de différentes catégories d’actifs :

• bureaux
• commerces
• établissements de santé
• résidences gérées
• hôtels
• locaux d’activités
• entrepôts et plateformes logistiques
• actifs liés au secteur éducatif ou social

Cette diversification constitue l’un des principaux avantages des SCPI. En effet, l’investisseur ne dépend pas d’un seul immeuble ou d’un seul locataire, contrairement à un investissement immobilier classique. Le risque est réparti entre plusieurs actifs immobiliers, plusieurs zones géographiques et plusieurs entreprises locataires.

C’est pour cette raison que les SCPI sont souvent qualifiées d’investissement en « pierre-papier » : l’investisseur bénéficie d’une exposition au marché immobilier, mais sous la forme de parts sociales plutôt que par la détention physique d’un bien.

La durée de vie statutaire d’une SCPI est généralement fixée à 99 ans, avec possibilité de prorogation.

SCPI de rendement et SCPI fiscales : quelles différences ?

Même si elles appartiennent toutes deux à la famille des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales répondent à des objectifs totalement différents.

Les SCPI fiscales ont avant tout une vocation de réduction fiscale. Leur stratégie d’investissement est orientée vers des actifs immobiliers permettant de bénéficier d’un cadre fiscal spécifique.

Par exemple, une SCPI Malraux aura pour objectif d’acquérir et restaurer des immeubles anciens situés dans des zones éligibles au dispositif fiscal concerné.

L’investisseur choisit alors principalement cette solution pour réduire son impôt sur le revenu, tout en acceptant généralement une durée de placement longue et une stratégie immobilière moins flexible.

À l’inverse, les SCPI de rendement recherchent principalement la création de revenus immobiliers réguliers.

Elles répondent davantage aux objectifs suivants :

• obtenir un complément de revenus immédiat
• préparer un futur départ à la retraite
• diversifier un patrimoine financier déjà constitué
• investir dans l’immobilier professionnel avec un montant accessible
• transmettre progressivement un patrimoine immobilier.

Le choix entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement dépend donc avant tout de l’objectif patrimonial de l’investisseur.

Comment devenir propriétaire de parts de SCPI de rendement

La souscription de parts de SCPI de rendement

Investir dans une SCPI de rendement revient à acquérir une ou plusieurs parts d’une SCPI et ainsi devenir “copropriétaire” de l’intégralité du parc immobilier détenu par cette société civile, au même titre que les autres porteurs de parts. En découle un des avantages puissants des SCPI de rendement : la mutualisation du risque.
La SCPI est gérée par une société de gestion. Cette dernière peut avoir la gestion de plusieurs SCPI, et a notamment pour mission de fixer les conditions d’accès pour chacune d’entre elles. Elle détermine alors :

• le prix de souscription : il est de l’ordre de 150 à 1 500 € la part selon les SCPI. Ce prix est fixé en fonction notamment des valeurs d’expertise des immeubles détenus par la SCPI et il comprend des frais de souscription qui sont de l’ordre de 8 à 12 % TTC selon les SCPI ;
• le minimum de souscription : il peut être d’une ou plusieurs parts selon les SCPI ;
• le délai de jouissance : il correspond au délai pendant lequel les investisseurs ne touchent pas de loyer. Il est généralement de 3 à 6 mois selon les SCPI. Ce délai est adapté au rythme de collecte de la SCPI et à sa politique d’investissement. Souvent, lors d’un achat sur le marché secondaire (dans le cadre de SCPI à capital fixe, que nous détaillerons juste après dans cette page), ce délai de jouissance est de 0 jours.

Les modalités d’acquisition de part(s)

Le placement en SCPI de rendement s’adapte à différents profils d’investisseurs et répond à plusieurs stratégies d’investissement. Ceci du fait de son accès possible via différents moyens :

• au comptant : donc en utilisant votre épargne disponible, soit en direct (c’est-à-dire en signant un bulletin pour devenir associé de la SCPI en passant par Weelim), soit via un contrat d’assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un PERin (dans ce cas, les parts de SCPI seront considérées comme des Unités de Comptes au même titres que d’autres fonds de diversification dans votre placement assurantiel). Cette option offre la pleine propriété des parts immédiate aux investisseurs.

• à crédit : en effet, tout comme un investissement dans la pierre classique, vous pouvez acquérir des parts de SCPI en usant d’un crédit bancaire. C’est néanmoins possible que pour une acquisition en direct. Les loyers perçus pouvant servir à rembourser tout ou partie des échéances du crédit immobilier concerné.

• en démembrement temporaire (ou nue-propriété) : cette option (accessible au comptant ou à crédit) donne un avantage supplémentaire à l’investisseur, car il va bénéficier d’une décote (une réduction du prix de souscription). Cette réduction sert à compenser la non perception de dividendes durant une période donnée (définie au moment de l’acquisition) ; à l’issue de laquelle l’acquéreur jouira de la pleine propriété de ses part(s). Cette durée de démembrement peut s’étaler de 3 à 15 ans. Les durées les plus fréquentes sont 5, 7 et 10 ans. Et plus la durée de démembrement est importante, plus la décote l’est également.

La vie d’un placement en SCPI de rendement

L’assurance de revenus réguliers et stables

Comme nous l’avons évoqué en introduction, investir dans une (ou plusieurs) SCPI de rendement permet de se constituer un complément de revenu immédiat ou futur (ce dernier cas est propre à une acquisition en démembrement de propriété que nous aborderons en fin de cette page conseil). En effet, le fondement de ce placement est d’acquérir, en souscrivant des parts sociales d’une structure existante, un patrimoine immobilier loué et de percevoir des loyers proportionnellement aux nombres de parts détenues (et du montant investi au départ). C’est pourquoi on parle d’investissement en Pierre Papier (“papier” pour “parts sociales”). Ces loyers, aussi appelés dividendes ou revenus locatifs, sont reflétés par le taux de distribution (ou les rendements) affiché par chaque SCPI. En effet, une SCPI de rendement affichant un taux de distribution (TD) de 5 % par exemple, reverse 5 % du prix de souscription par part à chaque associé (ou souscripteur). En outre, une des forces des SCPI de rendement, est d’afficher des performances stables depuis plusieurs dizaines d’années.

Gestion professionnelle et déléguée du patrimoine

Le second fondement des SCPI de rendement est de permettre aux investisseurs d’investir dans la pierre, sans soucis de gestion. En effet, une SCPI de rendement est gérée par une société de gestion qui se charge de l’ensemble de la politique d’investissement (choix des immeubles à acheter ou à vendre) et de la gestion administrative et locative. Ainsi, pas de recherche de locataires, de supervision de travaux ou autre. En contrepartie, quand vous percevez vos loyers, ils sont net de frais de gestion. Ces derniers représentent généralement entre 10 et 12 % des loyers bruts encaissés par la SCPI de rendement, et servent à rémunérer l’expertise et le savoir-faire des sociétés de gestion et votre tranquillité d’esprit.

Accès à de l’immobilier tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques

Nous l’avons évoqué, le portefeuille des SCPI est principalement constitué d’actifs dont les locataires sont des professionnels de divers secteurs (bureaux, commerces, restauration, santé, logistique, etc.). Ce qui permet à tout investisseur, un accès “simplifié” à de l’immobilier professionnel, mais aussi à de l’immobilier d’habitation parfois (plus rarement). La diversification des emplacements et la diversité des profils de locataires, sont en soi des leviers puissants qui favorisent la stabilité voire la progression dans le temps des loyers versés aux souscripteurs des parts. D’autant plus que les baux commerciaux ou professionnels sont généralement de plus longue durée que dans le résidentiel. Enfin, de manière générale, les SCPI disposent d’actifs immobiliers diversifiés (bien qu’il existe des SCPI spécialisées), avec des actifs dans des secteurs distincts et complémentaires. C’est pour cela que l’on parle de mutualisation du risque, car une SCPI diversifiée permet de minimiser l’impact d’une éventuelle sous-performance d’un secteur spécifique.

En outre, pour une épargne diversifiée, vous pouvez faire le choix d’investir dans des SCPI de différentes typologies (en acquérant des parts d’une SCPI spécialisée dans les bureaux et commerces et d’autres parts dans une société diversifiée qui possède également des bureaux et commerces mais aussi des établissements de santé, officines ou encore entrepôts logistique par exemple).

Cadre réglementaire

Les sociétés de gestion sont soumises à des obligations réglementaires surveillées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), notamment en ce qui concerne la communication d’un certain nombre d’informations, et ce, tout au long de la vie de votre placement. Tout d’abord, les sociétés de gestion ont une obligation d’information. Elles doivent en effet vous communiquer chaque année, à minima deux bulletins d’information semestriels et un rapport d’activité annuel. En tant qu’associé, vous pourrez notamment retrouver dans ces documents, les comptes de la SCPI, plusieurs indicateurs, ainsi que la liste détaillée de son patrimoine (des biens immobiliers qu’elle possède). Ensuite, tous les ans au mois de mai, les associés reçoivent un document d’aide à la déclaration d’impôt sur le revenu sur laquelle figure :

• le montant des revenus fonciers perçu de source française et, le cas échéant, de source étrangère
• la quote part des revenus correspondant à des intérêts
• le montant des charges à déduire
• des détails en fonction des options d’imposition choisie : micro-foncier et régime réel

Une solution adaptée à différents objectifs patrimoniaux

Contrairement à certaines idées reçues, les SCPI ne concernent pas uniquement les retraités recherchant un complément de revenus.

Elles peuvent répondre à de nombreuses stratégies patrimoniales :

• préparer sa retraite
• générer un revenu complémentaire
• investir progressivement dans l’immobilier
• diversifier un patrimoine financier
• optimiser la transmission de son patrimoine
• préparer un projet à long terme
• investir sans contrainte de gestion

Le mode d’acquisition (comptant, crédit, assurance-vie ou démembrement) sera ensuite choisi en fonction des objectifs de chaque investisseur.

C’est précisément cette flexibilité qui explique le succès croissant des SCPI auprès des particuliers comme des chefs d’entreprise.

Comment mesurer les performances d’une SCPI de rendement ?

Au sein des SCPI de rendement, il y deux moteurs de performance : le patrimoine immobilier et le rendement locatif ; qui donnent lieu à deux indicateurs clés qui, analysés ensemble, reflètent les performances réelles de la SCPI de rendement sélectionnée.

La valorisation du patrimoine immobilier

La valorisation du patrimoine est représentée par la VPM (Variation du Prix Moyen) d’une part. Elle représente l’évolution du prix de souscription sur une année. Le calcul de ce taux de variation se fait ainsi : prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 /(divisé) par prix de part acquéreur moyen de l’année N-1

Une SCPI qui présente une hausse régulière de son prix de part, laisse présager une plus value immobilière potentielle intéressante pour son détenteur au moment de sa cession. Par ailleurs, une valorisation positive du prix de la part est généralement représentative d’un patrimoine immobilier judicieusement sélectionné par la société de gestion, car enclin à prendre de la valeur au fil des ans.

Le rendement locatif du parc immobilier

Le rendement locatif est quant à lui, représenté par le TD (Taux de Distribution). Il se calcule en divisant le dividende versé au titre de l’année N par le prix de la part acquéreur au 1er janvier de cette même année. C’est généralement le premier indicateur analysé et le premier mis en avant par les SCPI. C’est ce fameux TD qui affiche des performances stables et régulières dans le temps, comprises entre 4 et 7 % selon les SCPI et qui permet d’établir un classement des SCPI par rendement. Ainsi, les gestionnaires verseront aux associés X % par part détenues, et ce, de manière mensuelle ou trimestrielle selon les acteurs.

Les chiffres clés

Les typologies particulières de SCPI de rendement

Même si les SCPI de rendement représentent la majorité du marché, elles regroupent plusieurs stratégies d’investissement différentes. Chaque catégorie répond à des objectifs patrimoniaux spécifiques.

Les SCPI de capitalisation ou de plus-value

Les SCPI de capitalisation, également appelées SCPI de valorisation ou de plus-value, fonctionnent différemment des SCPI de distribution classiques.

L’objectif principal n’est pas de générer immédiatement des revenus locatifs, mais de rechercher une valorisation du patrimoine immobilier détenu sur le long terme. Contrairement aux SCPI traditionnelles qui reversent une partie des loyers encaissés sous forme de dividendes, ces SCPI privilégient généralement l’acquisition d’actifs présentant un potentiel de revalorisation.

Elles peuvent notamment investir dans des immeubles décotés, nécessitant des travaux, situés dans des zones présentant un potentiel de développement ou répondant à une stratégie immobilière spécifique.

L’investisseur accepte donc de ne pas percevoir, ou de percevoir très peu, de revenus pendant la durée de détention, dans l’objectif de bénéficier d’une éventuelle plus-value lors de la revente des parts.

Cette stratégie peut être particulièrement adaptée :

• aux investisseurs fortement fiscalisés qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats
• aux personnes souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier
• aux investisseurs préparant un objectif financier à long terme

À noter toutefois que, comme tout investissement immobilier, la valorisation future du patrimoine n’est jamais garantie. La performance dépendra notamment de l’évolution du marché immobilier, de la qualité des acquisitions réalisées et de la capacité de la société de gestion à créer de la valeur.

Les SCPI internationales ou européennes

Depuis plusieurs années, les SCPI investissant en dehors de France connaissent un fort développement. Ces SCPI, souvent appelées SCPI européennes ou internationales, ont pour particularité de détenir une partie significative de leur patrimoine immobilier dans différents pays européens.

Cette stratégie répond à plusieurs objectifs.

Tout d’abord, elle permet une diversification géographique du patrimoine immobilier. En investissant dans plusieurs marchés immobiliers, l’investisseur limite sa dépendance à l’évolution économique et immobilière d’un seul pays.

Une SCPI européenne peut ainsi détenir des immeubles en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Italie, en Irlande ou encore dans les pays d’Europe centrale.

Cette diversification concerne également les secteurs d’activité puisque certaines SCPI internationales investissent dans des bureaux, de la logistique, des commerces, des établissements de santé ou encore des locaux d’activités.

L’autre avantage majeur concerne la fiscalité. Les revenus immobiliers issus d’immeubles situés à l’étranger bénéficient généralement d’un traitement fiscal spécifique. Selon les conventions fiscales signées entre les États, ces revenus peuvent notamment éviter une double imposition et être soumis à un régime plus favorable que des revenus fonciers français.

Ces caractéristiques expliquent l’intérêt croissant des investisseurs pour les SCPI européennes, notamment ceux recherchant une diversification fiscale et géographique.

Les SCPI ISR : investir dans une approche responsable

Depuis 2020, les SCPI peuvent également obtenir le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce label vise à identifier les fonds intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leur stratégie d’investissement.

Dans le cas des SCPI, cette démarche concerne principalement la gestion du patrimoine immobilier.

Les sociétés de gestion peuvent notamment prendre en compte :

• la performance énergétique des bâtiments
• la réduction des consommations d’énergie
• l’amélioration du confort des occupants
• l’adaptation des immeubles aux enjeux environnementaux
• la mise en place d’une politique responsable dans la gestion des actifs

L’objectif est d’améliorer progressivement la qualité du parc immobilier détenu tout en intégrant les enjeux liés à la transition énergétique.

Cependant, le label ISR ne constitue pas une garantie de performance financière. Une SCPI labellisée ISR reste un placement immobilier soumis aux mêmes risques que les autres SCPI : évolution de la valeur des parts, variation des revenus distribués ou difficultés liées au marché immobilier.

Le label doit donc être considéré comme un critère supplémentaire d’analyse, mais jamais comme l’unique élément de décision.

Les SCPI sans frais : une nouvelle approche des frais d’investissement

Depuis quelques années, de nouvelles SCPI dites « sans frais de souscription » sont apparues sur le marché.

Contrairement aux SCPI traditionnelles, elles ne prélèvent pas de frais d’entrée lors de l’acquisition des parts. Cette caractéristique peut sembler particulièrement attractive, notamment pour les investisseurs souhaitant optimiser leur investissement sur une durée plus courte.

Cependant, il est important de comprendre que ces SCPI ne sont pas réellement dépourvues de frais.

Le modèle économique est simplement différent. Les frais de souscription classiques sont généralement remplacés par d’autres mécanismes de rémunération, notamment :

• des frais de gestion plus élevés
• des frais de sortie éventuels
• une structure de rémunération différente pour la société de gestion

L’absence de frais à l’entrée peut donc être intéressante dans certaines stratégies, mais elle doit être analysée au regard de l’ensemble des frais supportés pendant toute la durée de détention.

Pour un investissement immobilier de long terme, quelques dixièmes de pourcentage de frais supplémentaires chaque année peuvent avoir un impact significatif sur la performance finale.

Il est donc essentiel de comparer les SCPI sur leur performance globale et non uniquement sur l’absence de frais de souscription.

SCPI à capital fixe ou à capital variable : quelles différences ?

Les SCPI peuvent également être distinguées selon leur fonctionnement juridique : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable.

Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion peut augmenter ou diminuer le capital de la SCPI en fonction des demandes des investisseurs.

Lorsqu’un nouvel investisseur souhaite entrer au capital, la SCPI peut créer de nouvelles parts. À l’inverse, lorsqu’un associé souhaite vendre ses parts, la société peut organiser leur retrait selon les conditions prévues.

Ce fonctionnement facilite généralement l’accès au placement et permet une plus grande souplesse.

À l’inverse, dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts disponibles est limité par un montant de capital défini dans les statuts.

Lorsqu’un investisseur souhaite vendre ses parts, il doit généralement passer par le marché secondaire, où les transactions se réalisent en fonction de l’offre et de la demande.

Ce marché secondaire peut entraîner des délais de vente et une éventuelle décote selon les conditions du marché immobilier.

Aujourd’hui, la majorité des SCPI de rendement ouvertes aux particuliers fonctionnent sous la forme de SCPI à capital variable, car ce modèle apporte davantage de flexibilité aux investisseurs.

La liste des SCPI de rendement

Retrouvez ici la liste des SCPI de rendement.
Vous pourrez notamment établir un classement des SCPI de rendement en fonction :

• de leur taux de distribution
• par ordre alphabétique
• ou en fonction de leur prix de souscription

Conclusion

Les SCPI de rendement représentent aujourd’hui une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant accéder à l’immobilier professionnel sans avoir à gérer directement un patrimoine immobilier.

Grâce à leur fonctionnement collectif, elles permettent d’investir dans des immeubles habituellement difficilement accessibles aux particuliers : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, établissements de santé ou encore actifs immobiliers situés à l’étranger.

Leur principal avantage repose sur la mutualisation des risques, la gestion déléguée par une société spécialisée et la possibilité d’adapter la stratégie d’investissement à différents objectifs patrimoniaux.

Toutefois, investir en SCPI nécessite une analyse approfondie. Le taux de distribution ne doit pas être le seul critère retenu. La qualité du patrimoine immobilier, la stratégie de la société de gestion, la diversification géographique et sectorielle ainsi que les frais doivent être étudiés avant toute décision.

Enfin, le choix du mode d’acquisition (au comptant, à crédit, via une assurance-vie ou en démembrement de propriété) dépendra principalement de la situation personnelle, fiscale et patrimoniale de chaque investisseur.

Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques, notamment une absence de garantie sur les revenus distribués et sur la valeur des parts. Un accompagnement personnalisé permet donc d’identifier les solutions les plus adaptées aux objectifs et au profil de chaque investisseur.