Le développement des SCPI internationales bat son plein depuis plusieurs années. La raison principale de l’essor de cette catégorie de SCPI de rendement tient en deux mots : la fiscalité et la diversification patrimoniale. Nous allons prendre le temps dans ce dossier pour vous expliquer ce qu’est une SCPI internationale, les règles fiscales applicables et les avantages qu’elles vous procurent en tant qu’investisseur.
La liste des SCPI Internationales
Sogenial Immobilier
Coeur d’Europe
6.25%
TD Brut 20252040€
Ouvert
Atland Voisin
Epargne Pierre Europe
6.75%
TD Brut 20256000€
Ouvert
Principal Asset Management
Principal Inside
– %
TD Brut9520€
Ouvert
Edmond de rothschild reim
Edr Europa
8.75%
TD Brut 20255000€
Ouvert
AEW Patrimoine
Aew Opportunites Europe
5.41%
TD Brut 20254375€
Ouvert
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Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
La particularité d’une SCPI internationale réside dans le fait que l’ensemble des actifs immobiliers (bureaux, commerces, locaux d’activités, logistique, santé, etc.) qu’elle acquiert et gère s’étend à l’échelle internationale. Il s’agit généralement d’actifs situés en dehors de France, dans des pays comme l’Allemagne, l’Irlande, l’Espagne, les Pays-Bas, etc. Les SCPI internationales restent pour autant de droit français (siège social en France), mais leur stratégie de développement dépasse souvent les frontières de l’Europe.
Rappelons qu’une SCPI est un placement collectif qui réunit plusieurs porteurs de parts autour d’un parc immobilier commun. Lorsque l’investisseur souscrit à une SCPI, il détient donc de l’immobilier sous forme de parts (non pas de l’immobilier direct) et il perçoit en contrepartie des loyers réguliers versés mensuellement ou trimestriellement de l’ordre de 4 à 6 % par an selon les SCPI. L’investissement Pierre Papier bénéficie donc d’un rendement avantageux sans aucun souci de gestion immobilière. En effet, chaque SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF, dont l’objectif est de collecter auprès des épargnants des fonds afin de constituer un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprises, locaux commerciaux, entrepôts, etc.). Cette activité lui permettra de dégager des revenus qu’elle va ensuite reverser aux investisseurs au prorata du nombre de parts détenues.
Ces SCPI peuvent s’appuyer sur la solidité économique de plusieurs pays d’Europe et sur des dispositifs fiscaux avantageux pour mutualiser les risques liés à l’investissement immobilier à l’international. En centralisant la gestion dans une société unique en France, elles offrent une meilleure transparence et une maîtrise accrue des paramètres juridiques et fiscaux.
Quelle est la différence entre SCPI Internationale et SCPI Européenne ?
Les SCPI Européennes appartiennent à la grande famille des SCPI internationales. Dans leur stratégie d’investissement, certaines SCPI internationales ne souhaitent pas investir dans d’autres pays que ceux appartenant à la zone euro, pour ne pas s’exposer aux variations des taux de change (euros versus monnaies étrangères), notamment, ou parce que ce sont des marchés immobiliers qu’elles ne maîtrisent pas. Il arrive donc fréquemment que l’on qualifie ces SCPI d’Européennes pour marquer la différence avec les autres SCPI. Mais il n’y a pas de définition officielle de ce qu’est une SCPI européenne ou une SCPI internationale. Ce qui compte, c’est avant tout la nature des actifs, leur répartition géographique et la capacité de la société de gestion à identifier les meilleures opportunités sur les marchés ciblés.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Comment investir dans une SCPI Internationale ?
Comme pour toutes les SCPI de rendement du marché, il est possible de souscrire à ces SCPI en ligne par notre intermédiaire, sans frais supplémentaires, ou au format papier (nous vous adressons un dossier de souscription complet à domicile). Par ailleurs, on retrouve également les mêmes options d’investissement que pour toutes les autres SCPI du marché :
- au comptant
- à crédit
- en assurance-vie
- ou en démembrement temporaire de propriété (nue-propriété)
Investir dans ce type de produit suppose une bonne compréhension de ses spécificités. Il est recommandé d’évaluer sa tolérance au risque, en particulier en lien avec la volatilité des marchés immobiliers étrangers, les fluctuations économiques et les politiques fiscales locales. La diversification géographique permet néanmoins d’amortir les risques liés à un pays ou à une zone spécifique.
Pourquoi investir dans une SCPI Internationale ?
Souscrire des parts d’une SCPI de rendement investie majoritairement à l’étranger permet à tout investisseur de diversifier ses investissements, tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que pour les SCPI exclusivement investies en France.
La diversification de vos investissements
Investir dans l’immobilier en Europe (en Allemagne, en Espagne, au Portugal par exemple) ou à l’international (ex. : le Canada), ce n’est pas donné à tout le monde. Nombreuses sont les barrières à l’entrée.
On peut citer tout d’abord un premier frein – et pas des moindres – : la réglementation. Déjà que maîtriser la réglementation française en matière d’investissement immobilier ce n’est pas simple, alors tenter d’acheter un bien immobilier dans un autre pays que la France, ça peut s’avérer décourageant. On peut également citer comme barrière à l’entrée la connaissance du marché immobilier. Le marché immobilier français a un historique et des fondamentaux qui lui sont propres, tout comme n’importe quel autre marché immobilier européen ou international. Si l’on se fie à nos critères de référence en France pour investir dans un autre pays, on peut très facilement faire de mauvais investissements, au mauvais prix.
Pour ces raisons, ces sociétés civiles de placement immobilier permettent à tout un chacun de se constituer un patrimoine immobilier situé à l’international, en s’appuyant sur l’expertise de professionnels telles que les sociétés de gestion, à partir de 5 000 € de placement. Cette solution permet aussi d’accéder à des secteurs porteurs (santé, logistique, bureaux durables) tout en mutualisant les risques locatifs. Les revenus perçus sous forme de loyers étrangers peuvent ainsi offrir une alternative stable et rentable, avec un niveau de risque souvent inférieur à celui perçu pour un investissement direct.
La fiscalité avantageuse
Ce ne doit pas être la seule raison d’investir dans une SCPI internationale, mais comment ne pas en parler tellement l’avantage est significatif quand on est lourdement taxé à l’impôt sur le revenu. Nous ne parlerons ici que de l’intérêt fiscal pour les résidents fiscaux français. En effet, chaque pays présentant ses propres règles fiscales en matière de fiscalité internationale, nous ne pourrons pas traiter le cas des expatriés français résidents fiscalement hors de France.
La fiscalité des SCPI internationales, comment ça marche ?
Les revenus que vous percevez de vos SCPI internationales (ou Européennes) doivent être déclarés en France. Pour autant, ils sont faiblement imposés grâce à l’application des conventions fiscales internationales entre la France et le pays de situation des immeubles. En effet, ces SCPI ont déjà payé un impôt à la source dans le ou les pays dans lesquels les actifs immobiliers sont situés. Ainsi, les revenus perçus par les détenteurs de parts de ces SCPI sont nets de fiscalité étrangère.
Ces revenus, souvent versés sous forme de loyers trimestriels, permettent à l’investisseur de lisser ses encaissements tout au long de l’année, avec une bonne visibilité sur la performance locative. Cela participe aussi à la perception de sécurité et de stabilité du modèle.
Afin d’éviter que l’investisseur ne subisse une double imposition, les conventions fiscales prévoient deux régimes fiscaux applicables selon le pays de situation des immeubles : le régime du crédit d’impôt ou le régime de l’exonération (ou du taux effectif global).
Le régime du crédit d’impôt
Ce régime d’imposition s’applique par exemple quand la SCPI investit en Allemagne, en Espagne ou en Italie. Si l’on se réfère à la convention fiscale entre la France et l’Allemagne par exemple, l’article 20 précise que :
« Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France. L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France. Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. »
« Ce crédit d’impôt est égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. » Néanmoins, ce crédit d’impôt ne vient pas totalement “gommer” l’impôt français car les revenus sont taxés à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) alors que le crédit d’impôt est calculé de la manière suivante : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable). Soit l’équivalent de l’application du taux moyen d’imposition sur le montant des revenus de source allemande déclarés en France. Un léger frottement fiscal demeure donc ; il correspond à la différence entre la Tranche Marginale d’Imposition du contribuable et son taux moyen d’imposition.
Le régime de l’exonération ou du taux effectif global
Ce régime d’imposition s’applique par exemple quand la SCPI perçoit des revenus fonciers source belges, polonaises, irlandaises, finnoises ou portugaises. Les revenus fonciers sont alors soumis au régime de l’exonération d’impôt. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France, sans prendre en compte les revenus fonciers en question. Là aussi, il y a tout de même un léger frottement fiscal. En effet, le fait d’intégrer ces revenus dans le calcul du taux effectif global vient augmenter le niveau d’imposition des autres revenus, bien que ceux de la SCPI soient exonérés. Le frottement fiscal est propre à chaque foyer fiscal ; il est généralement de l’ordre de 10 à 15 % pour les TMI de 30 %.
Les prélèvements sociaux
Pour l’application de ses conventions fiscales, la France considère que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) sont assimilées à l’impôt sur le revenu. Par conséquent, ces contributions sont couvertes par les dispositions des conventions fiscales visant à éliminer la double imposition, à moins que leur rédaction particulière ne les exclue. C’est donc, sauf mention contraire dans la convention fiscale, soit le régime du crédit d’impôt qui s’applique, soit celui de l’exonération.
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