C’est depuis septembre 2007, avec la création de la SCPI Actipierre Europe, puis en 2013 avec le lancement de la SCPI Corum Origin (anciennement Corum Convictions), que les sociétés de gestion de SCPI de rendement ont commencé à orienter de plus en plus leurs investissements hors de nos frontières, en restant en zone euro. Certaines SCPI internationales vont même plus loin en développant une stratégie d’investissement exclusivement dédiée à l’acquisition de biens immobiliers tertiaires en Europe.
Pourquoi une telle orientation des investissements ? Quel est l’intérêt pour les investisseurs ? Comment sont imposés les revenus locatifs étrangers ? Y a-t-il des inconvénients à s’orienter vers des SCPI européennes ? Nous allons tenter de vous éclairer.
Comparatif des SCPI internationales ou européennes en 2025
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Pour bien investir en SCPI, beaucoup de variables sont à prendre en compte. Et pourtant, la plupart des investisseurs passent à côté des bons indicateurs.
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Qu’est-ce qu’une SCPI Européenne?
Il n’existe pas de définition officielle de la SCPI européenne. Une société civile de placement immobilier est une structure juridique de droit français qui détient un patrimoine investi dans l’immobilier locatif, principalement tertiaire ou résidentiel. Pour être qualifiée d’européenne, une SCPI doit, selon nous, être majoritairement propriétaire d’immeubles situés hors de France.
Point de vigilance: Certaines SCPI portent un nom à connotation européenne sans pour autant être majoritairement investies hors de France. Le nom commercial ne suffit donc pas : seule la répartition géographique réelle du patrimoine, disponible dans le bulletin trimestriel de la SCPI, permet de vérifier ce point.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Pourquoi investir dans une SCPI Européenne?
La diversification de votre patrimoine
Dans un contexte de libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne, il était logique pour les sociétés de gestion de chercher de nouvelles sources de diversification en dehors du marché français. Cette orientation répond aussi à une demande des investisseurs français, dont le patrimoine immobilier reste le plus souvent très largement concentré sur le marché national.
L’optimisation fiscale des revenus fonciers
Le second intérêt, qui explique une large part du succès de ces SCPI de rendement, tient à la fiscalité applicable en France aux revenus de source étrangère perçus par un résident fiscal français. Ce point mérite d’être détaillé, car il constitue souvent le principal argument avancé en faveur de ces véhicules.
La fiscalité applicable aux SCPI Européennes
SCPI européenne et conventions fiscales internationales
Toute personne physique résidant fiscalement en France, au sens de l’article 4 B du Code général des impôts, doit en principe déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux en France. Lorsqu’elle perçoit des revenus de source étrangère, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays source, afin de déterminer :
- si les revenus sont imposables ou exonérés en France
- s’ils doivent malgré tout être déclarés en France
- et, s’ils sont imposables en France, s’il existe un mécanisme permettant d’éviter une double imposition avec le pays de situation de l’immeuble
Les revenus fonciers de source étrangère doivent être déclarés à l’aide du formulaire 2047, en complément de la déclaration habituelle. Le principe général des conventions fiscales consiste à imposer les revenus fonciers dans le pays de situation de l’immeuble. Selon les conventions, deux mécanismes peuvent ensuite s’appliquer en France : un crédit d’impôt destiné à éliminer la double imposition, ou une exonération assortie de la prise en compte de ce revenu pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus du foyer.
Deux régimes fiscaux selon le pays de situation de l’immeuble
Le régime du crédit d’impôt s’applique par exemple aux revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles habituelles, mais un crédit d’impôt vient réduire l’imposition française à due concurrence de l’impôt calculé sur ces revenus étrangers. L’article 20 de la convention fiscale franco-allemande prévoit ainsi que les revenus de source allemande perçus par un résident français restent imposables en France, mais ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus. Ce crédit d’impôt se calcule de la manière suivante :
crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux × (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable total)
Le régime de l’exonération avec taux effectif s’applique par exemple aux revenus fonciers de source belge, irlandaise, finlandaise ou portugaise. Le calcul s’effectue en deux temps : on détermine d’abord le taux moyen d’imposition qui s’appliquerait si l’ensemble des revenus, y compris étrangers, était imposé en France, puis on applique ce taux à la seule base taxable en France, sans réintégrer les revenus fonciers étrangers dans cette base.
Le cas particulier des prélèvements sociaux
Pour l’application des conventions fiscales, la France considère que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) sont assimilées à l’impôt sur le revenu. Ces contributions sont donc en principe couvertes par les mécanismes d’élimination de la double imposition prévus par les conventions, sauf mention contraire dans le texte de la convention concernée.
Bon à savoir : Le taux global des prélèvements sociaux applicable aux revenus fonciers, français comme étrangers, reste fixé à 17,2 %. Il ne doit pas être confondu avec le taux de 18,6 % qui s’applique depuis 2026 à certains revenus de capitaux mobiliers.
Comparaison pour un investissement de 50000 €
Nous allons comparer un investissement de 50 000 € réalisé dans une SCPI Européenne investie à 100 % en Allemagne, avecla même somme une SCPI investie à 100 % en France.
Hypothèses retenues pour notre exemple :
En 2020, un célibataire a perçu 63 000 € de revenus nets imposables. Il atteint donc la tranche marginale d’imposition de 30%. Il doit acquitter un impôt de 12 918 € en 2021. Son taux moyen d’imposition est donc de 20,50 % (ratio de l’impôt sur le revenu net imposable).
S’il investi dans une SCPI 100 % investie en France à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels imposables. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) = 675 € + 387 € = 1 062 € d’impôt en plus. Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1062 €) / 50 000€ = 2 ,38 %
S’il avait investi dans une SCPI 100 % investie en Allemagne à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) – Crédit d’impôt Soit 1 062 € – Crédit d’impôt Calcul du crédit d’impôt : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable) = (1 062 €+ 12 918 €) x (2250 €/65250€) = 482 € Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1 062 € + 482) / 50 000€ = 3,34 %
Quels sont les inconvénients potentiels ?
Une orientation européenne ne présente pas que des avantages. Les principaux points de vigilance concernent :
- une exposition aux devises et aux conjonctures économiques locales, qui peuvent différer sensiblement du marché immobilier français
- une complexité déclarative supplémentaire, avec le formulaire 2047 à joindre à la déclaration de revenus
- une hétérogénéité des règles fiscales d’un pays à l’autre, qui impose de vérifier la convention applicable pays par pays plutôt que de raisonner de façon uniforme
- l’existence de SCPI dont le nom évoque l’Europe sans que la réalité du patrimoine ne corresponde à une diversification effective
Points clés à retenir
- Une SCPI est dite « européenne » lorsqu’elle est majoritairement propriétaire d’immeubles situés hors de France, indépendamment de son nom commercial.
- L’intérêt principal réside dans la diversification géographique du patrimoine et, selon les pays, dans un traitement fiscal souvent plus favorable qu’une SCPI investie uniquement en France.
- La fiscalité applicable dépend de la convention fiscale conclue entre la France et le pays où se situe l’immeuble, selon deux logiques principales : le crédit d’impôt ou l’exonération avec taux effectif.
- Les prélèvements sociaux restent dus sur les revenus fonciers de source étrangère, dans les mêmes conditions que pour un investissement en France.
- La performance nette d’impôt ne doit jamais s’apprécier sans tenir compte du régime fiscal du ou des pays de situation des immeubles.
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