C’est depuis septembre 2007, avec la création de la SCPI Actipierre Europe, puis en 2013 avec le lancement de la SCPI Corum Origin (anciennement Corum Convictions) que les sociétés de gestion de SCPI de rendement ont commencé à orienter de plus en plus leurs investissements hors de nos frontières, en restant en zone euro. Certaines SCPI internationales vont même plus loin en développant une stratégie d’investissement exclusivement dédiée à l’acquisition de biens immobiliers tertiaires en Europe. Pourquoi une telle orientation des investissements ? Quel est l’intérêt pour les investisseurs ? Comment sont imposés les revenus locatifs étrangers ? Y a-t-il des inconvénients à s’orienter vers des SCPI Européennes ? Nous allons tenter de vous éclairer.

Qu’est-ce qu’une SCPI Européenne ?

Il n’y a pas de définition officielle sur ce qu’est une SCPI Européenne. Une société civile de placement immobilier est une structure juridique de droit français qui détient un patrimoine à 100 % investi dans l’immobilier locatif tertiaire ou résidentiel. Aussi, pour être qualifiée « d’européenne » une SCPI doit selon nous être majoritairement propriétaire d’immeubles situés hors de France. Notons que certaines SCPI ont à tord un nom à connotation « européenne » mais en y regardant de plus près, elles ne sont que minoritairement investies hors de France.

Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?

Il y a deux principaux intérêts à investir dans une SCPI Européenne :

  • Le premier, assez logique, c’est celui de la diversification de votre patrimoine et de votre portefeuille SCPI.
  • Le second constitue l’une des raisons principales du succès de ces SCPI de rendement : la fiscalité des revenus de source étrangère applicable en France pour les résidents fiscaux français. Nous allons voir pourquoi.

La diversification de votre patrimoine

Dans un monde mondialisé où d’une part les SCPI collectent de plus en plus de capitaux, et d’autre part,  grâce notamment à l’union européenne, les frontières sont totalement ouvertes dans l’espace schengen à la libre circulation des capitaux, il était évident pour les SCPI qu’il leur fallait investir hors de France pour chercher de nouvelles sources de diversification. D’autant que les investisseurs français sont demandeur à ce niveau là, puisque leur patrimoine est généralement majoritairement exposé au marché immobilier français.

L’optimisation fiscale des revenus fonciers

C’est aussi ce qui poussent de plus en plus d’investisseur lourdement fiscalisés en France à s’orienter sur ces SCPI Européennes : la fiscalité. En effet, les SPCI bénéficient d’un traitement de faveur de la part de l’administration fiscale française, grâce notamment à l’application des conventions fiscales internationales. Voici comment.

La fiscalité applicable aux SCPI Européennes

SCPI européenne et conventions fiscales internationales

Toute personne physique qui réside fiscalement en France au sens de l’article 4B du CGI doit, en principe, déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux en France. Néanmoins, lorsque vous résidez en France et percevez des revenus de source étrangère, il conviendra de vous référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays dans lequel les revenus perçus trouvent leur source afin de déterminer :

  • si les revenus sont imposables ou exonérés en France ;
  • si les revenus doivent être déclarés ou non en France ;
  • au cas où les revenus seraient imposables en France, s’il existe un mécanisme permettant d’éviter la potentielle double imposition de ces revenus de source étrangère (lorsque les revenus sont imposés à la fois dans le pays source et en France).

S’agissant des revenus fonciers de source étrangère, ils doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt, à l’aide du formulaire 2047.Le principe général des conventions consiste en l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Les revenus sont exonérés en France mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Certaines conventions prévoient néanmoins l’imposition de ces revenus en France puis l’élimination de la double imposition par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent égal à l’impôt français.

Deux régimes fiscaux applicables selon le pays

Le régime du crédit d’impôt

C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Les propriétaires de parts de SCPI vont bénéficier d’une fiscalité réduite, grâce au régime du crédit d’impôt. Les revenus fonciers seront imposés à un taux plus avantageux que ceux d’une SCPI investie en France. En percevant des revenus d’une SCPI investie en Allemagne par exemple, le contribuable réduit ses impôts français sur les revenus de source étrangère, grâce au crédit d’impôt. En effet, l’article 20 de la convention fiscale précise : « Les bénéfices et autres revenus positifs qui proviennent de la République fédérale et qui y sont imposables conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu’ils reviennent à un résident de France. L’impôt allemand n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France. Mais le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français dans la base duquel ces revenus sont compris. » « Ce crédit d’impôt est égal à :au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus »  et est calculé de la manière suivante : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable).

Le régime de l’exonération

C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges, irlandaise, finoise ou portugaise.Les revenus fonciers sont alors soumis au régime de l’exonération d’impôt. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France, sans prendre en compte les revenus fonciers en question.

Cas particulier des prélèvements sociaux

Pour l’application de ses conventions fiscales, la France considère que la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) sont assimilées à l’impôt sur le revenu.Par conséquent, ces contributions sont couvertes par les dispositions des conventions fiscales visant à éliminer la double imposition, à moins que leur rédaction particulière ne les exclue. C’est donc, sauf mention contraire dans la convention fiscale, soit le régime du crédit d’impôt qui s’applique, soit celui de l’exonération (consulter le BOFIP à ce sujet).

Comparaison pour un investissement de 50 000 €

Nous allons comparer un investissement de 50 000 € réalisé dans une SCPI Européenne investie à 100 % en Allemagne, avecla même somme une SCPI investie à 100 % en France.

Hypothèses retenues pour notre exemple :
En 2020, un célibataire a perçu 63 000 € de revenus nets imposables. Il atteint donc la tranche marginale d’imposition de 30%. Il doit acquitter un impôt de 12 918 € en 2021. Son taux moyen d’imposition est donc de 20,50 % (ratio de l’impôt sur le revenu net imposable).

S’il investi dans une SCPI 100 % investie en France à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels imposables. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) = 675 € + 387 € = 1 062 € d’impôt en plus. Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1062 €) / 50 000€ = 2 ,38 %

S’il avait investi dans une SCPI 100 % investie en Allemagne à hauteur de 50 000, hypothèse de rendement 4,5 % soit 2 250 € de revenus fonciers annuels. Il payera :
2250 € x 30 % (TMI) + 2 250 x 17,2 % (Prélèvements sociaux) – Crédit d’impôt Soit 1 062 € – Crédit d’impôt Calcul du crédit d’impôt : crédit d’impôt = impôt sur les revenus mondiaux x (revenu net catégoriel de source étrangère / revenu net imposable) = (1 062 €+ 12 918 €) x (2250 €/65250€) = 482 € Soit un rendement net d’impôt de (2 250 € – 1 062 € + 482) / 50 000€ = 3,34 %

Comparatif et classement des SCPI Européennes en 2023

OUVERT

SCPI

TD 2023

5.30%

a partir de

1000

categorie : Tourisme et loisirs

OUVERT

SCPI

Corum AM

SCPI Corum XL

TD 2023

5.41%

a partir de

195

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

TD 2023

6.06%

a partir de

1135

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

TD 2023

5.67%

a partir de

215

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

TD 2023

5.04%

a partir de

960

categorie : Bureau

OUVERT

SCPI

TD 2023

5.55%

a partir de

1000.00

categorie : Bureau

OUVERT

SCPI

La Française Rem

SCPI LF Europimmo

TD 2023

4.64%

a partir de

945.00

categorie : Bureau

OUVERT

SCPI

Novaxia Investissement

SCPI Novaxia Neo

TD 2023

6.51%

a partir de

187.00

categorie : Bureaux

OUVERT

SCPI

TD 2023

5.10%

a partir de

204.00

categorie : Santé et éducation

OUVERT

SCPI

PAREF GESTION

SCPI Paref Evo

Paref Evo

TD 2023

5.80%

a partir de

250

categorie : Bureau

OUVERT

SCPI

Alderan

SCPI Comète

TD 2023

0%

a partir de

250

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

Sogenial Immobilier

SCPI Coeur d'Europe

TD 2023

5.93%

a partir de

200

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

TD 2023

7.12%

a partir de

202.00

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

TD 2023

8.16%

a partir de

200

categorie : Diversifiée

OUVERT

SCPI

TD 2023

7.79%

a partir de

204.00

categorie : Diversifiée

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Questions fréquentes

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

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