Créée le 7 octobre 2024 et ouverte au public le 4 novembre suivant, Corum USA est la dernière-née de la gamme de CORUM Asset Management, qui gère déjà Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion. Son pari est lisible dès le nom : investir au moins 90 % de son patrimoine immobilier aux États-Unis, la zone euro restant accessoire. Au 31 décembre 2025, au terme d’un premier exercice de quinze mois, la SCPI affiche une capitalisation de 65 millions d’euros, 4 084 associés et trois immeubles. Elle relève de l’article 6 du règlement SFDR et ne revendique pas de label ISR. Elle figure parmi les fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Un portefeuille encore embryonnaire, mais déjà typé

La stratégie affichée est diversifiée : bureaux, commerces, hôtellerie, logistique ou santé peuvent entrer dans le patrimoine. Dans les faits, les premiers investissements dessinent un profil plus resserré. En valeur vénale, la santé représente 63,8 % du patrimoine et le commerce 36,2 %. Le rapport annuel retient aussi une lecture à partir des prix d’acquisition, qui donne 68 % pour la santé et 32 % pour le commerce : l’écart vient de la revalorisation du commerce new-yorkais, expertisé au-dessus de son prix d’achat, quand les deux actifs de santé ressortent légèrement en dessous.

Le patrimoine se résume à trois adresses. À New York, un commerce de pied d’immeuble sur Broadway loué à CVS Pharmacy, acquis en novembre 2024 pour 16 millions d’euros. Au Texas, un hôpital de rééducation exploité par PAM Health à Kyle, acquis en avril 2025 pour 26 millions d’euros. En Californie, un centre de soins loué à WelbeHealth à Fresno, acquis le même mois pour 8 millions d’euros. Les immeubles sont détenus via une société américaine contrôlée à 99,38 %, ce qui explique que les loyers remontent à la SCPI sous forme de dividendes.

Le rendement moyen à l’acquisition atteint 7,1 %, un niveau nettement supérieur à ce que proposent les marchés européens comparables. La durée moyenne d’engagement ferme des locataires ressort à 9,69 ans, soit jusqu’en septembre 2035. Autrement dit, les revenus sont bien sécurisés dans le temps, mais ils reposent sur trois signatures seulement, chacune pesant lourd dans les loyers.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Un associé en jouissance sur l’ensemble de l’année 2025 a perçu un dividende brut de 15,40 euros par part, soit un taux de distribution de 7,70 % sur un prix de 200 euros. Selon SCPI-Lab, la distribution nette ressort à 11,69 euros, soit 5,85 %, l’écart tenant principalement à la fiscalité américaine prélevée à la source. Sur l’exercice complet de quinze mois, le dividende atteint 16,64 euros par part, intégralement couvert par un résultat strictement identique. Concrètement, la SCPI distribue tout ce qu’elle gagne : le report à nouveau est nul et aucune réserve n’a encore été constituée.

Le prix de souscription est resté fixé à 200 euros tout au long de l’année, pour une valeur de retrait de 176 euros. La valeur de reconstitution s’établit à 203,24 euros par part et la valeur de réalisation à 177,04 euros. Le prix de part se situe donc environ 1,6 % sous la valeur de reconstitution, une marge de sécurité modeste mais réelle. La performance globale annuelle, qui additionne distribution et variation du prix, se confond avec le taux de distribution, à 7,70 %.

La gestion locative ne présente aucune aspérité : taux d’occupation financier et physique de 100 %, aucune surface vacante sur les 7 353 m² détenus. La SCPI n’avait aucune dette au 31 décembre 2025, même si des intérêts d’emprunt ont été supportés en cours d’exercice. Le taux de rendement interne n’est pas encore calculable faute d’historique ; la société de gestion affiche un objectif de 4,5 % sur dix ans, non garanti.

Côté collecte, le rapport annuel fait état de 63,3 millions d’euros bruts levés sur l’exercice de quinze mois, dont 40,39 millions d’euros sur la seule année 2025 selon SCPI-Lab. Les retraits sont restés marginaux, avec 1 011 parts sorties en moins de dix jours et aucune demande en suspens à la clôture. À la fin de l’exercice, 5,7 millions d’euros restaient à investir.

Faits marquants et perspectives 2026

Selon SCPI-Lab, le premier acompte de 1,24 euro par part a été versé le 10 janvier 2025. SCPI-Lab souligne aussi une particularité fiscale : les acomptes sont dans un premier temps imposés deux fois à la source, au titre de l’impôt américain de 30 % et du prélèvement forfaitaire français, l’impôt étranger étant restitué l’année suivante sous forme de crédit d’impôt. Pour un associé particulier, la trésorerie perçue en cours d’année est donc sensiblement inférieure au dividende brut affiché.

Le rapport annuel retient une distribution estimée de 9 euros par part pour 2026, soit 4,5 % du prix actuel, un niveau aligné sur l’objectif annoncé à la création et très en deçà du chiffre de 2025. Les données relevées par SCPI-Lab au troisième trimestre 2026 font état d’un acompte de 3,15 euros par part, d’un prix toujours fixé à 200 euros et d’une capitalisation portée à 82 millions d’euros. Les projets de résolutions soumis à l’assemblée générale prévoient enfin de formaliser un mécanisme de compensation différée des retraits, qui permettrait d’utiliser des souscriptions non encore investies pour honorer des demandes de retrait des mois précédents.

Notre lecture

Corum USA coche plusieurs cases attendues d’un fonds de lancement : des actifs neufs ou récents, des baux longs, un taux d’occupation plein, une absence de dette et un prix de part adossé à la valeur de reconstitution. Le rendement de 2025 doit pourtant être lu pour ce qu’il est. La société de gestion prévient elle-même qu’il n’est pas représentatif d’une performance stabilisée, notamment en raison du délai de jouissance, qui concentre les loyers sur un nombre de parts encore réduit. L’estimation de 9 euros pour 2026 en donne une mesure plus réaliste.

Les points de vigilance sont structurels. Trois immeubles et trois locataires, c’est une concentration que seule la poursuite de la collecte pourra diluer. Le risque de change peut concerner jusqu’à 100 % de l’actif : un dollar qui se déprécie face à l’euro réduit mécaniquement les loyers et les valeurs exprimés en euros, même si le recours à des couvertures est prévu. Les frais d’entrée de 12 % imposent enfin un horizon long, de dix ans selon la société de gestion. Ce fonds s’adresse donc à un investisseur déjà doté d’une base immobilière européenne, qui cherche une diversification géographique assumée et accepte l’aléa monétaire comme le temps de constitution du patrimoine. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer la place qu’il peut tenir dans votre allocation.

Un premier exercice raconte une promesse ; seuls les suivants disent si elle tient.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.