Constituée le 29 novembre 2013 sous le nom de Novapierre Allemagne et gérée par PAREF Gestion, PAREF Prima est une SCPI à capital variable spécialisée dans les murs de commerces en Allemagne. Elle porte son nom actuel depuis la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2, approuvée en juin 2024 avec effet rétroactif au 1er janvier 2024. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 933,8 millions d’euros, répartis entre 14 838 associés, pour un patrimoine de 77 immeubles et 540 baux. La SCPI est classée article 8 au sens du règlement SFDR et ne revendique pas de label ISR. Elle fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Le commerce du quotidien, version allemande

La thèse de PAREF Prima tient en une conviction : les supermarchés, les magasins de bricolage et les drugstores de périphérie résistent mieux aux cycles que le commerce de centre-ville ou le bureau. Les enseignes dites de commerce essentiel représentent 69,2 % de l’ensemble, dont 40,0 % pour l’alimentaire, 22,5 % pour le bricolage et 6,7 % pour les drugstores. L’habillement pèse 11,4 %, la restauration 1,4 % et les autres activités 17,9 %. Autrement dit, plus des deux tiers du patrimoine reposent sur des achats que les ménages ne reportent pas.

Sur le plan géographique, l’Allemagne concentre 92,6 % de la valeur du patrimoine, contre 7,4 % pour les Pays-Bas. Les mouvements locatifs de l’année donnent une idée des enseignes présentes : Kaufland, Netto, REWE ou OBI figurent parmi les signataires de baux en 2025. Le rapport ne publie toutefois pas de classement des principaux locataires, ce qui empêche de mesurer précisément la concentration du risque locatif.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende brut versé au titre de 2025 s’élève à 13,61 euros par part, soit un taux de distribution de 5,00 % pour la deuxième année consécutive. Après les impôts acquittés en Allemagne et aux Pays-Bas, la distribution nette versée ressort à 12,64 euros par part, soit 4,65 %, contre 13,14 euros un an plus tôt. Ce taux se décompose en 4,32 % de distribution sur résultat courant, 0,36 % d’impôts prélevés à la source et 0,32 % de distribution exceptionnelle de plus-values. Concrètement, une partie du rendement affiché provient des cessions d’immeubles et non des seuls loyers.

La lecture du résultat confirme cette nuance. Le résultat comptable atteint 11,19 euros par part, contre 11,42 euros en 2024. Pour tenir l’objectif de 5 %, la SCPI a puisé dans ses réserves : le report à nouveau, encore de 0,70 euro par part au 1er janvier 2025, est ramené à 0,13 euro après affectation, soit à peine plus de trois jours de distribution. Le rapport annuel le reconnaît lui-même : le maintien du rendement reposera désormais sur le résultat récurrent et sur de nouvelles plus-values de cession.

Côté valorisation, l’année est plus favorable. La valeur du patrimoine progresse de 2,08 % à périmètre constant, à 960,4 millions d’euros, portée par l’indexation des loyers. La valeur de reconstitution s’établit à 264,68 euros par part, contre 259,43 euros fin 2024, pour un prix de souscription inchangé à 272 euros depuis le 10 juin 2024, soit environ 2,8 % au-dessus, et une valeur de retrait de 244,80 euros.

Le taux d’occupation financier annuel s’établit à 94,3 %, contre 94,8 % en 2024. Le départ d’un franchisé OBI à Naila, qui représentait près de 500 000 euros de loyers, explique l’essentiel de la vacance, mais un nouveau bail a été signé au premier trimestre 2026. L’endettement est stable : 256,65 millions d’euros d’emprunts, soit 26,7 % de la valeur des actifs et 26,1 % selon le ratio ASPIM, pour un plafond statutaire de 40 %. Sur la durée, le taux de rendement interne ressort à 4,00 % sur cinq ans et à 5,03 % sur dix ans.

Arbitrages, liquidité et chantiers de 2026

L’année 2025 a d’abord été celle des arbitrages. Cinq immeubles ont été cédés pour 28,5 millions d’euros, dont trois au titre du plan 2025, et ces ventes ont permis de distribuer 0,88 euro de plus-value par part. En sens inverse, la SCPI a renoué avec l’investissement en acquérant à Naumburg un actif exploité par Kaufland pour 16,2 millions d’euros. Le rapport annuel signale néanmoins que des refinancements prévus fin 2026 et début 2027 se feront à des taux plus élevés, avec un coût moyen de la dette qui pourrait passer de 2,58 % à environ 3,52 % fin 2027.

La liquidité constitue l’autre sujet de vigilance. En 2025, 74 547 parts nouvelles ont été souscrites, soit environ 20,3 millions d’euros selon SCPI-Lab, mais elles ont servi intégralement à compenser des retraits : le nombre de parts en circulation n’a pas bougé. Au 31 décembre 2025, 82 555 parts restaient en attente de retrait, soit 2,40 % du capital, contre 30 124 un an plus tôt, et le délai moyen d’exécution d’un retrait atteignait 220 jours. Selon le résumé du bulletin du deuxième trimestre 2026 publié par SCPI-Lab, ce stock est monté à 117 454 parts, le taux d’occupation financier a reculé à 93,90 % et l’acompte trimestriel brut s’est établi à 2,61 euros par part.

Pour fluidifier le marché des parts, la société de gestion a soumis à l’assemblée générale de 2026 une division par huit du prix de la part, qui passerait de 272 euros à 34 euros, ainsi que la possibilité de décimaliser les parts. SCPI-Lab indiquait toujours un prix de 272 euros début novembre 2026, ce qui invite à suivre la mise en œuvre effective de ces mesures. SCPI-Lab relève par ailleurs, au 1er juillet 2025, une réduction du délai de jouissance au premier jour du mois suivant la souscription, alors que la note d’information de janvier 2026 mentionne encore le premier jour du sixième mois : un point à vérifier auprès de la société de gestion avant de souscrire.

Notre lecture

PAREF Prima offre une exposition rare et cohérente au commerce de périphérie allemand, avec un patrimoine dense, des enseignes alimentaires solides et une fiscalité étrangère qui limite l’écart entre rendement brut et rendement net pour un résident français.

Les points de vigilance sont pourtant réels. Le taux de 5 % a été tenu en 2025 grâce aux plus-values et au report à nouveau, deux leviers qui ne se renouvellent pas indéfiniment. Le coût de la dette va remonter, et la file de retraits s’allonge. Concentrée sur un seul pays et un seul type d’actif, la SCPI convient à un investisseur qui recherche des revenus réguliers sur un horizon long, qui accepte une liquidité incertaine et qui l’intègre comme une brique de diversification géographique au sein d’une allocation plus large. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer sa place dans votre patrimoine.

Un rendement se juge à ce qui le finance, pas seulement à son niveau.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.