Créée le 19 décembre 2019 et ouverte au public le 30 janvier 2020, CORUM Eurion est la SCPI de CORUM Asset Management consacrée à la zone euro. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 1,477 milliard d’euros, en hausse de 11 % sur un an, pour 42 527 associés, soit 5 159 de plus qu’à la fin de 2024. Son patrimoine compte 51 immeubles loués à 116 locataires, pour une surface totale de 509 199 m². La SCPI a obtenu le label ISR le 25 novembre 2021 et relève de l’article 8 du règlement SFDR. Elle verse ses dividendes chaque mois et fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Une SCPI de bureaux européens qui ne dit pas son nom

CORUM Eurion se présente comme une SCPI diversifiée, et elle l’est par la géographie. Le patrimoine est réparti entre huit pays : 23 % aux Pays-Bas, 22 % en Irlande, 18 % en France, 14 % en Italie, 9 % au Portugal, 7 % en Espagne, 6 % en Finlande et 1 % en Lettonie. Autrement dit, plus de quatre euros sur cinq sont investis hors de France, ce qui place une partie importante des loyers sous la fiscalité des pays d’origine.

Par typologie, la diversification est beaucoup plus relative. En valeur vénale, les bureaux représentent 75,7 % du patrimoine, devant l’hôtellerie (11,3 %), l’industriel et la logistique (6,3 %), les commerces (5,3 %) et l’éducation et les loisirs (1,4 %). Les locataires relèvent de plus d’une trentaine de secteurs d’activité. Concrètement, le risque n’est pas concentré sur un métier, mais il l’est sur un type d’actif, le bureau.

La durée moyenne pendant laquelle les locataires restent engagés à payer leur loyer atteint 6,22 ans, soit jusqu’en mars 2032. La vacance physique atteint 4 % de la surface fin 2025, avec 20 520 m² disponibles, principalement à Amsterdam, Dublin et Utrecht, tous en cours de relocation selon la société de gestion.

En 2025, CORUM Eurion a acquis cinq immeubles pour 161 millions d’euros acte en main, avec un rendement moyen à l’acquisition de 7,6 % et une durée ferme moyenne des baux de 9,9 ans, à Almere, Utrecht, Azambuja, Turin et Toulouse. Ces rendements d’acquisition, supérieurs au taux de distribution, restent le moteur de la SCPI.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende brut versé au titre de 2025 s’élève à 12,33 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 5,73 %, contre 5,53 % en 2024, 5,67 % en 2023 et 6,47 % en 2022. L’objectif non garanti de 4,5 % est dépassé pour la sixième année consécutive. Après la fiscalité acquittée à l’étranger pour le compte des associés, la distribution ressort à 10,39 euros par part, soit 4,83 %, selon les données relevées par SCPI-Lab.

Ce dividende dépasse toutefois le résultat. Le résultat de l’exercice atteint 72,9 millions d’euros, soit 11,84 euros par part, quand la distribution s’élève à 76,0 millions d’euros. L’écart a été comblé par le report à nouveau, qui tombe à 0,12 million d’euros après affectation, soit environ 0,02 euro par part, moins d’une journée de distribution. Concrètement, la SCPI n’a quasiment plus de réserve pour lisser ses revenus en cas de coup dur.

Le prix de souscription est resté fixé à 215 euros tout au long de l’année, niveau inchangé depuis le 1er juillet 2022, pour une valeur de retrait de 189,20 euros. La valeur de reconstitution s’établit à 222,12 euros par part au 31 décembre 2025, contre 229,29 euros un an plus tôt. Autrement dit, le prix reste inférieur d’environ 3 % à cette valeur, mais le coussin s’est réduit en un an.

Le taux d’occupation financier, calculé comme le cumul des taux trimestriels, atteint 99,9 % en 2025, dont 1,1 % de loyers sous franchise. Le taux d’occupation physique recule à 96,0 %, contre 98,3 % en 2024. L’endettement reste mesuré, à 18 %, pour un plafond de 40 % de la valeur des actifs. Le taux de rendement interne ressort à 5,36 % sur cinq ans, contre 6,36 % un an plus tôt, et à 6,50 % depuis la création. La SCPI n’a pas encore dix ans d’historique.

Liquidité, collecte et premiers signaux de 2026

Sur le marché des parts, la situation reste fluide. En 2025, 90 087 parts ont été retirées, soit 1,46 % des parts en circulation au 1er janvier, sans aucune demande en suspens à la clôture et avec un délai moyen d’exécution de dix jours. SCPI-Lab chiffre la collecte brute 2025 à 165,83 millions d’euros, et les fonds collectés nets progressent de 152,9 millions d’euros dans les comptes. L’assemblée générale du 30 avril 2026 était appelée à inscrire dans les statuts un mécanisme de compensation différée, permettant d’utiliser des souscriptions encaissées mais pas encore investies pour honorer des retraits des mois précédents, dans la limite d’un exercice.

Pour 2026, la société de gestion affichait dans son rapport annuel une distribution estimée de 9,68 euros par part, soit 4,5 % du prix actuel. Selon le suivi du bulletin du troisième trimestre 2026 publié par SCPI-Lab, la distribution cumulée des neuf premiers mois atteint 8,42 euros par part, en retrait de 6,65 % sur la même période de 2025. Le taux d’occupation financier reste à 99,92 %, la valeur de reconstitution remonte à 224,10 euros et les retraits représentent 22 % des souscriptions, sans part en attente. SCPI-Lab recense aussi quatre acquisitions en 2026, à Villeneuve-d’Ascq, Apeldoorn, La Haye et Nantes, pour un total proche de 117 millions d’euros.

Notre lecture

CORUM Eurion a dépassé chaque année son objectif de distribution depuis sa création, grâce à des achats à rendements élevés, un endettement limité et une liquidité qui fonctionne. La diversification sur la zone euro, la variété des locataires et le versement mensuel sont des atouts réels.

Les points de vigilance sont pourtant identifiables. La part des bureaux, proche des trois quarts du patrimoine, rend la SCPI dépendante d’un seul segment de marché. La distribution 2025 a été servie en partie grâce aux réserves, désormais quasi épuisées, et la société de gestion elle-même anticipe un dividende plus faible en 2026. La fiscalité étrangère réduit enfin le rendement perçu. CORUM Eurion se regarde donc comme un placement de long terme, à intégrer dans une allocation diversifiée plutôt qu’à choisir pour son seul taux affiché. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer sa place dans votre patrimoine.

Un rendement se lit dans le dividende, sa solidité dans le report à nouveau.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.