Constituée en janvier 2020 et gérée par PAREF Gestion, PAREF Evo est une petite SCPI à capital variable entièrement investie en Pologne. Connue jusqu’en juin 2024 sous le nom d’Interpierre Europe Centrale, elle a changé de dénomination lors de son assemblée générale du 28 juin 2024, selon SCPI-Lab. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 50 millions d’euros, répartis entre 1 077 associés, pour un patrimoine de cinq immeubles. La SCPI est labellisée ISR depuis janvier 2023 et classée article 8 au sens du règlement SFDR. Elle fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Un patrimoine polonais, concentré sur le bureau

La note d’information autorise des investissements dans tout l’Espace économique européen hors France, en Suisse et au Royaume-Uni, sur des bureaux, des locaux d’activité ou de la logistique. Dans les faits, le portefeuille constitué entre 2021 et 2023 reste exclusivement polonais : trois actifs à Varsovie et deux à Cracovie, pour 17 060 m² et 14 baux. En valeur d’expertise hors droits, Cracovie pèse 53,3 % du patrimoine et Varsovie 46,7 %. Côté typologie, les bureaux représentent 89,4 % de la valeur, les locaux d’activité 10,6 %, avec l’actif MAN situé dans le quartier de Wolica, à Varsovie.

Autrement dit, la diversification promise par le nom de la SCPI reste à construire. Deux actifs concentrent l’essentiel de la valeur, Bolero à Varsovie et Browar Lubicz à Cracovie, et la durée résiduelle moyenne des baux ne dépasse pas 3,2 ans. Le rapport annuel ne publie pas la liste des principaux locataires, ce qui limite l’analyse de la dépendance locative. Pour un portefeuille de cette taille, chaque départ de locataire se lit immédiatement dans les comptes.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende brut versé au titre de 2025 s’élève à 11,80 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 4,72 % sur un prix de 250 euros, contre 6,00 % en 2024 et 5,80 % en 2023. Ce taux brut intègre 2,71 euros d’impôt acquitté en Pologne par la SCPI pour le compte des associés. Concrètement, le dividende net versé ressort à 9,09 euros par part, soit un taux de distribution net de 3,64 %, et à 9,07 euros pour un résident fiscal français après prélèvement sur les produits financiers. L’impôt polonais peut ensuite être neutralisé en France selon la convention fiscale, mais le traitement dépend de la situation de chaque associé.

Le recul est net. Le résultat de l’exercice tombe à 9,09 euros par part, contre 12,51 euros en 2024, et la SCPI a distribué la quasi-totalité de ce résultat. Le report à nouveau, après affectation, se limite à 5 168 euros, soit environ trois centimes par part : la réserve ne couvre même pas une journée de distribution. La société de gestion attribue cette baisse à des mouvements locatifs et à des coûts ponctuels de transition plutôt qu’à une dégradation structurelle du portefeuille.

Le prix de souscription reste fixé à 250 euros depuis septembre 2020, pour une valeur de retrait de 225 euros. La valeur de reconstitution s’établit à 245,04 euros par part au 31 décembre 2025, contre 246,35 euros un an plus tôt, et la valeur de réalisation à 213,42 euros. Le prix de part se situe donc environ 2 % au-dessus de la valeur de reconstitution, dans la fourchette réglementaire. Les expertises marquent une quasi-stabilité, à 40,69 millions d’euros, en baisse de 0,42 % sur un an. Faute de variation du prix, la performance globale annuelle se confond avec le taux de distribution, à 4,72 %. Sur cinq ans, le taux de rendement interne atteint 3,42 % ; la SCPI n’a pas encore l’historique nécessaire pour un TRI à dix ans.

Le taux d’occupation financier moyen recule à 92,3 % en 2025, contre 97,2 % en 2024, après un premier trimestre à 94,50 % puis trois trimestres autour de 91,5 %. Six lots, soit environ 1 820 m² de bureaux et de stockage, étaient vacants au 31 décembre dans les immeubles Raclawicka Point et Browar Lubicz. La SCPI ne porte aucune dette : le découvert d’un million d’euros ouvert fin 2024 n’a pas été renouvelé et le ratio d’endettement ressort à 0 %.

Collecte, liquidité et perspectives 2026

La collecte brute atteint 3,59 millions d’euros en 2025, pour 14 347 parts souscrites, dont 3 090 ont servi à compenser des retraits. Une fois les retraits déduits, les capitaux nouveaux s’élèvent à 2,89 millions d’euros. Aucune part n’était en attente au 31 décembre 2025, mais le délai moyen d’exécution d’un retrait est passé de 12 à 24 jours. Aucune acquisition ni cession n’a été réalisée sur l’exercice, si bien qu’environ 2,4 millions d’euros restaient à investir en fin d’année.

Pour 2026, PAREF Gestion annonce l’élargissement du portefeuille au marché européen, sur toutes typologies d’actifs, avec des investissements à l’étude. Le label ISR a été renouvelé en février 2026 pour trois ans. L’assemblée générale de juin 2026 était par ailleurs appelée à se prononcer sur une division par cinq du prix de la part, de 250 à 50 euros, et sur la possibilité de décimaliser les parts, deux mesures présentées comme destinées à faciliter le réinvestissement des dividendes et la liquidité.

Selon le résumé du bulletin du deuxième trimestre 2026 publié par SCPI-Lab, la collecte trimestrielle s’est réduite à 0,02 million d’euros, 7 207 parts sont en attente de retrait et le taux d’occupation financier se stabilise à 87,70 %. La distribution trimestrielle ressort à 2,38 euros par part, et la valeur de reconstitution recule de 0,53 % depuis fin 2025. SCPI-Lab souligne que la relocation de Browar Lubicz constitue le principal point de suivi.

Notre lecture

PAREF Evo a pour elle un bilan sans dette, des valeurs d’expertise qui résistent et un prix de part cohérent avec sa valeur de reconstitution. Elle offre une exposition directe au marché tertiaire polonais, sans recours au levier. Mais les chiffres 2025 rappellent la fragilité d’un fonds de cinq immeubles dans un seul pays : un taux d’occupation qui perd près de cinq points suffit à faire reculer le dividende de plus d’un cinquième, sans réserve pour lisser le choc.

Il faut aussi raisonner en net. L’écart entre le taux brut de 4,72 % et le taux net de 3,64 % tient à la fiscalité polonaise, dont l’effet final dépend de la situation de chaque associé. Le risque de change entre l’euro et le zloty, signalé par le document d’informations clés, s’ajoute à la lecture. Enfin, l’apparition de parts en attente en 2026 montre que la liquidité d’un petit fonds peut se tendre vite.

Cette SCPI s’adresse donc à un investisseur qui cherche une diversification européenne assumée, sur une durée d’au moins dix ans, et qui la logera en complément d’une allocation plus large. La réussite de la diversification annoncée pour 2026 sera le vrai test de la stratégie. Un conseiller Weelim peut vous aider à vérifier sa place dans votre patrimoine.

Une SCPI de cinq immeubles se juge moins à son taux qu’à sa capacité à relouer.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.