Lancée fin 2023 par Alderan, société de gestion agréée par l’AMF depuis 2017, Comète a obtenu son visa le 1er décembre 2023 et achève en 2025 son deuxième exercice plein. Sa croissance est l’une des plus rapides du marché : la SCPI a franchi en décembre le cap des 500 millions d’euros de capitalisation, pour environ 521 millions au 31 décembre 2025 selon SCPI-Lab, et compte 17 511 associés. Son patrimoine réunit 27 actifs dans sept pays, pour une valeur vénale de 317,1 millions d’euros, dont 22,1 millions détenus indirectement. Labellisée ISR depuis octobre 2024 selon SCPI-Lab, elle relève de l’article 8 du règlement SFDR. Elle figure dans notre liste des SCPI de rendement.
Une SCPI diversifiée, investie exclusivement hors de France
La singularité de Comète tient en une règle : aucun immeuble en France métropolitaine. La SCPI investit prioritairement dans l’Union européenne, puis, sur opportunité, en Amérique du Nord, au Royaume-Uni, en Suisse ou en Océanie. Au 31 décembre 2025, le Royaume-Uni pèse 45,8 % du patrimoine, devant l’Espagne (15,8 %), l’Italie (12,4 %), les Pays-Bas (10,5 %), le Canada (6,6 %), la Pologne (5,3 %) et l’Irlande (3,6 %). L’Irlande, la Pologne et le Canada ont été ouverts au cours de la seule année 2025.
La répartition par typologie est plus équilibrée : commerce 27,4 %, logistique et locaux d’activités 23,7 %, hôtellerie 15,9 %, bureaux 13,7 %, actifs mixtes 11,2 %, loisirs 6,0 % et éducation 2,1 %. Le portefeuille compte 72 locataires pour 77 baux, avec une durée résiduelle moyenne de 10 ans jusqu’au terme des baux et de 7,9 ans jusqu’aux prochaines échéances. Le premier locataire représente 10,4 % des loyers, les cinq premiers 35,4 %. Autrement dit, la dépendance à un nom reste mesurée, la vraie concentration est géographique.
En 2025, Comète a acquis 18 actifs pour 239,5 millions d’euros hors droits, sur un rendement moyen acte en main de 8,54 %, sans aucune cession. L’exposition britannique est donc forte ; Alderan indique vouloir rééquilibrer la répartition par de prochaines acquisitions dans d’autres pays.
Les chiffres clés de l’exercice 2025
Le dividende brut versé au titre de 2025 atteint 22,49 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 9,00 % sur un prix de 250 euros, au-delà de l’objectif relevé en cours d’année de 7 % à 8 %. Le prix étant resté stable, la performance globale annuelle ressort également à 9,00 %. Ce niveau est inférieur à celui de 2024 (26,56 euros), et les acomptes ont reculé au fil des trimestres, de 6,56 euros au premier à 4,92 euros au quatrième. La fiscalité étrangère pèse par ailleurs nettement : SCPI-Lab évalue la distribution nette à 17,26 euros, soit 6,90 %. Concrètement, pour une SCPI investie à l’étranger, c’est ce second chiffre qui se rapproche du revenu effectivement perçu, avant l’imposition française.
Le résultat courant atteint 23,76 euros par part en jouissance, au-dessus du dividende versé, ce qui a permis de doter le report à nouveau. Un point mérite attention : les produits financiers représentent 12 % des revenus de l’exercice. La trésorerie, placée à un taux moyen d’environ 2,23 %, a rapporté environ 2,1 millions d’euros, et 146 millions d’euros collectés en 2025 restaient à investir en fin d’année. Une collecte aussi rapide que celle de Comète crée un décalage naturel entre l’argent reçu et l’argent placé en immeubles.
Côté valeurs, la valeur de reconstitution s’établit à 253,83 euros par part, légèrement au-dessus du prix de souscription, et la valeur de réalisation à 217,05 euros. Le patrimoine progresse de 0,42 % à périmètre constant. La hausse des actifs néerlandais et britanniques, exprimée en monnaie locale, a été effacée par la baisse de la livre : Comète couvre le risque de change sur ses loyers, mais pas sur la valeur de ses immeubles. Le taux d’occupation financier moyen atteint 98,0 % en 2025, contre 93,2 % en 2024 ; la seule vacance porte sur un lot à Assago, en Italie. La SCPI n’a recours à aucun endettement. Trop jeune, elle ne publie pas encore de taux de rendement interne, et l’objectif affiché d’un TRI à 10 ans de 6,50 % reste une projection de la société de gestion, sans garantie.
Faits marquants et perspectives 2026
L’année 2025 a aussi été celle de la mise en place d’un dividende mensuel, à partir d’avril. Côté liquidité, aucune part n’était en attente de retrait au 31 décembre, pour seulement 780 parts retirées sur l’exercice. La gestion locative a toutefois connu un accroc : l’enregistrement de la SCPI auprès de l’administration italienne a pris plus de temps que prévu, et trois locataires d’un site italien tardaient encore à régler leurs factures fin 2025, ce qui a donné lieu à des mises en demeure.
L’assemblée générale du 28 avril 2026 était appelée à se prononcer sur plusieurs évolutions statutaires : un mécanisme de suspension de la variabilité du capital en cas de retraits non satisfaits pendant six mois, une commission de 5 % hors taxes à la charge de l’acquéreur sur le marché secondaire et un relèvement du capital plafond à 1,2 milliard d’euros. Autrement dit, la SCPI se dote d’outils de liquidité avant d’en avoir besoin, ce qui est une précaution plus qu’un signal. Pour 2026, Alderan vise un taux d’occupation supérieur à 95 %.
Selon le résumé du bulletin du deuxième trimestre 2026 publié par SCPI-Lab, la dynamique se poursuit : 133,11 millions d’euros de collecte nette sur le trimestre, sept acquisitions pour 72,60 millions d’euros, une capitalisation portée à 786,94 millions d’euros, un taux d’occupation de 99,60 % et un acompte trimestriel de 5,56 euros par part. SCPI-Lab fait également état d’un entrepôt acquis à Montréal pour 48,9 millions d’euros au premier trimestre.
Notre lecture
Comète coche plusieurs cases rares : un patrimoine entièrement constitué depuis 2024, des rendements d’acquisition élevés, une occupation quasi pleine, aucune dette et une liquidité sans tension. La diversification géographique qu’elle apporte est réelle pour un épargnant dont l’immobilier est déjà concentré en France.
Trois nuances s’imposent pourtant. La première tient au taux lui-même : 9 % brut ne signifie pas 9 % perçu, la fiscalité étrangère ramenant la distribution vers 6,9 %, et la tendance des acomptes en 2025 invite à ne pas extrapoler. La deuxième tient à la jeunesse du fonds : deux exercices pleins ne font pas un historique, et une SCPI qui collecte plusieurs centaines de millions d’euros par an doit prouver qu’elle sait investir aussi vite sans baisser son exigence. La troisième tient au Royaume-Uni et à la livre, dont les variations touchent directement la valeur du patrimoine. Pour un investisseur qui cherche à diversifier son exposition immobilière hors de France, sur un horizon d’au moins huit ans, Comète mérite l’examen, à condition de la garder pour ce qu’elle est : une ligne de diversification, pas le socle d’une allocation. Un conseiller Weelim peut vous aider à évaluer sa place dans votre patrimoine.
Un rendement d’acquisition se constate, un rendement durable se démontre.
Sources : rapport annuel 2025, note d’information d’avril 2025 et document d’informations clés de décembre 2025 de la SCPI Comète (Alderan) ; données de marché et résumé du bulletin du deuxième trimestre 2026 relevés par SCPI-Lab. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
