Accueil Solutions SCPI SCPI capital fixe ou capital variable : quelles différences ?

SCPI capital fixe ou capital variable : quelles différences ?

L’autorité des marchés financiers (AMF) reconnaît deux familles de SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier. En effet, ces solutions d’épargne immobilière qui investissent dans des actifs immobiliers tangibles et générant des revenus fonciers réguliers, peuvent être soit à capital variable, soit à capital fixe. De manière générale, les SCPI à capital variable permettent à l’investisseur de bénéficier d’une plus grande facilité de revente des parts. Investir en parts de SCPI ne se résume donc pas à opter simplement entre des bureaux ou des établissements de santé ou encore des commerces. Il convient également de maîtriser les spécificités juridiques de ce véhicule immobilier et la façon dont il fonctionne. Quelles différences y a-t-il vraiment entre ces deux typologies de SCPI ? Existe-t-il une option meilleure que l’autre ? Nous allons ici vous expliquer ce qui diffère entre les deux alternatives, de façon à ce que aillez une totale connaissance de ces sociétés civiles, très utilisées dans la gestion de patrimoine .

Généralités sur les SCPI de rendement

La SCPI de rendement est un placement dont le sous-jacent est principalement de l’immobilier d’entreprise, et parfois de l’immobilier résidentiel. Depuis plus de 20 ans, les SCPI ont des rendements stables, et permettent à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires sans contrainte de gestion. Ces rendement sont supérieurs à 4% en moyenne et peuvent, pour certaines SCPI, dépasser les 6% de rendement locatif.

L’investisseur peut acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance. On peut également souscrire des parts de manière fractionnée en fonction de sa situation et de ses stratégies patrimoniales. En SCPI, on dit que le risque est mutualisé : ce qui veut dire, que celle-ci dispose d’un patrimoine immobilier diversifié tant géographiquement que dans sa typologie et  sa stratégie. En contrepartie d’une durée de détention longue, être détenteur de parts de SCPI permet à l’investisseur de se constituer un portefeuille lui permettant de démultiplier ses stratégies d’investissement.

Les SCPI de rendement s’opposent aux SCPI de défiscalisation ( ou fiscales) comme les SCPI Malraux et les SCPI Pinel qui procurent un avantage fiscal  conséquent mais avec des rendements moindres.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI à capital fixe est une SCPI pour laquelle la collecte de nouveaux capitaux ne peut se faire que lors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. En dehors de ces périodes, le capital est fermé. L’acquisition et la vente de parts ne peut alors se faire qu’en passant par le marché secondaire.  En conclusion, les investisseurs ont à leur disposition deux moyens d’entrer au capital d’une SCPI à capital fixe : Soit lors d’une augmentation de capital, soit lors d’un rachat de parts à un associé qui revend ses parts sur le marché secondaire.

Les avantages d’une SCPI à capital fixe

Le seul avantage d’une SCPI à capital fixe, réside dans la gestion de la collecte pour la société de gestion. En effet, c’est la société de gestion qui propose à l’assemblée générale des associés de voter pour ou contre la nouvelle augmentation de capital. Cette proposition repose sur un montant de collecte maximum bien précis (émission de nouvelles parts sociales) et sur une durée de collecte. La société de gestion a donc un programme d’investissement établi et adapté à l’augmentation de capital. De cette façon, l’adéquation entre la collecte et les investissements est optimale.

Les inconvénients d’une SCPI à capital fixe

Le prix des parts dans les SCPI à capital fixe est fixé par les transactions réalisées sur le marché secondaire entre propriétaires vendeurs et nouveaux souscripteurs. Il peut ne pas refléter la valeur réelle des immeubles détenus par la SCPI. En effet, contrairement aux  SCPI à capital variable, la valorisation des parts de SCPI à capital fixe dépend exclusivement de l’offre et de la demande. Ainsi le prix peut varier fortement à la hausse comme à la baisse. Le danger étant ici ( à l’instar des marchés financiers), que cette volatilité spéculative ne soit plus en adéquation avec la valorisation réelle du parc immobilier de la SCPI. De plus, une SCPI peut  décider de fermer son capital sur plusieurs années et donc, être très peu visible sur le marché et ainsi n’attirer que très peu d’acheteurs potentiels. Enfin, les SCPI à capital fixe sont le plus souvent des SCPI de petite taille, et donc moins mutualisés que des SCPI plus importantes.

La revente des parts sur le marché secondaire

La revente des parts d’une SCPI à capital fixe peut s’avérer plus complexe que pour une SCPI à capital variable. En effet, pour les SCPI à capital fixe les transactions ont lieu périodiquement (la période de confrontation des ordres est librement fixée par la société de gestion, ce peut-être tous les mois ou tous les quinze jours par exemple) sur ce que l’on appelle le marché secondaire. Il s’agit d’un marché d’achat et de vente de parts de SCPI organisé par les sociétés de gestion. Il prend la forme d’un carnet d’ordre spécifique à chaque SCPI sur lequel sont enregistrées toutes les demandes d’achat et de vente. En théorie, ce carnet d’ordre est en libre accès sur le site internet de la société de gestion.

Au terme de la période prévue pour l’enregistrement des ordres d’achat et de vente, la société de gestion détermine le prix d’exécution de la transaction qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Ce prix est calculé en fonction des prix minimum des vendeurs, des prix maximum des acheteurs ainsi que des parts inscrites pour chaque prix.  Les ordres satisfaits seront réalisés au prix d’exécution, tandis que les ordres non satisfaits seront reportés à la prochaine période d’enregistrement. L’acquéreur devra donc débourser le prix d’exécution, complété par des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 5% du montant investi.

À noter qu’aucune disposition n’interdit aux porteurs de parts de SCPI de procéder à la revente des parts par leurs propres moyens. Ils doivent toutefois informer le gestionnaire de la SCPI des transactions effectuées et s’acquitter des droits d’enregistrement.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

Une SCPI à capital variable est une SCPI ouverte en permanence à la souscription sur le marché primaire. De nouvelles parts sont à tout moment émises par la société de gestion tant que le plafond statutaire n’est pas atteint. Ce dernier pouvant être révisé à la hausse ou à la baisse sur vote de l’assemblée générale des associés. Contrairement à une SCPI à capital fixe, les associés n’ont pas à attendre une augmentation de capital pour souscrire des parts et devenir associé de la SCPI. Il n’a pas non plus besoin de passer par le marché secondaire.

Les avantages d’une SCPI à capital variable

La valeur des parts des SCPI à capital variable est fixée par la société de gestion en fonction notamment de la valorisation de l’ensemble des immeubles. Il existe une règle très clairement établie. En effet, les sociétés de gestion doivent fixer le prix de souscription de leur SCPI à plus ou moins 10 % de leur valeur de reconstitution. Cette valeur est obtenue par la société de gestion en faisant l’addition de : les valeurs d’expertise des immeubles, la trésorerie de la SCPI ainsi que tous les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l’identique (notamment les « frais de notaire » par exemple). Ainsi, avec les SCPI à capital variable, c’est la valeur de l’immobilier sous-jacent qui est l’unique référentiel pour déterminer le prix des parts. La loi de l’offre est de la demande ne vient pas faire fluctuer le prix comme sur un marché secondaire. Ensuite, une SCPI à capital variable étant ouverte à la souscription en permanence, l’ensemble des réseaux de distribution (notamment les plateformes comme Weelim, les conseillers en gestion de patrimoine et les équipes commerciales de la société de gestion etc…) proposent tout au long de l’année des parts de ces SCPI. Ce qui signifie, qu’en cas de vente, il est normalement plus facile et plus rapide de sortir d’une SCPI à capital variable. D’autant que cette liquidité est favorisé également par la possibilité qu’on les SCPI à capital variable de constituer un fonds de remboursement qui pourra être alimenté par la cession d’immeuble.

Les inconvénients d’une SCPI à capital variable

Dans ce type de SCPI à capital variable, la taille de celle-ci est donc directement corrélée aux demandes de souscription (achat) ou de retrait (vente). C’est-à-dire à son succès auprès des investisseurs. Et le succès d’une SCPI peut entraîner un afflux de capitaux important que la SCPI devra quoiqu’il arrive réinvestir sous peine de voir sa performance diluer dans le temps. Aussi, il faudra être vigilant sur la capacité de la société de gestion à bien investir la collecte de fonds. Point de vigilance : quand le capital maximum fixé dans les statuts est atteint, il n’est plus possible de souscrire des parts de SCPI .Il faudra attendre qu’un associé existant souhaite sortir pour rentrer dans la SCPI, comme pour une SCPI à capital fixe. Mais régulièrement, les sociétés de gestion anticipent l’atteinte de ce plafond et proposent systématiquement à la société de gestion une augmentation de ce plafond.

A lire aussi :

Logo

SCPI

SCPI capital fixe ou capital variable : quelles différences ?

Pourquoi investir en SCPI avec Weelim?

Jusqu'à 6%
De rentabilité annuelle
+ de 10 ans
d’expérience
+ de 100M €
De Fonds conseillés
+ de 95 SCPI
Analysées et comparées
Contactez-nous

Questions fréquentes

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts dans une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers diversifiés. Les investisseurs deviennent ainsi indirectement propriétaires de ces biens. Les loyers perçus par la SCPI sont ensuites redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels, proportionnels à leurs parts détenues. La gestion des biens immobiliers est assurée par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de l’acquisition, de la location, des travaux et de la gestion courante.

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela permet une diversification sur un ensemble de biens immobiliers. De plus, la gestion professionnelle assurée par la société de gestion agrée par l’AMF permet de déléguer les contraintes liées à la gestion des biens. Les SCPI offrent également la possibilité de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes versés mensuellement ou au trimestre. Cependant, il existe également des inconvénients potentiels, tels que le risque de perte en capital, la liquidité limitée des parts, ainsi qu’aux aléas du marché immobilier. Il est donc important d’évaluer ces avantages et inconvénients avant de décider d’investir dans une SCPI.

Le rendement moyen des SCPI (Taux de distribution) peut varier d’une année à l’autre et dépendre de plusieurs facteurs. En général, le rendement moyen des SCPI se situe entre 4% et 6% par an. Cependant, il est important de noter que ce chiffre n’est qu’une estimation et ne garantit pas les rendements futurs. Le rendement d’une SCPI est influencé par les loyers perçus sur les biens immobiliers, les frais de gestion, les charges, ainsi que les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Il est recommandé de consulter les rapports et les données fournies par la société de gestion pour avoir une estimation plus précise du rendement d’une SCPI spécifique.

Pour acheter des parts de SCPI, il vous suffit de prendre rendez-vous avec votre conseiller Weelim. Il vous aide à comparer et sélectionner les meilleures SCPI du marché qui correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre profil d’investisseur. Il vous communiquera également tous les documents d’information nécessaire à la bonne compréhension des produits. Après avoir pris connaissance de ces informations, vous pouvez procéder à l’achat des parts en complétant un dossier d’investissement (bulletin de souscription, fiche de connaissance client etc.) et en effectuant le paiement correspondant. Enfin, une fois l’achat réalisé, vous deviendrez propriétaire des parts de la SCPI et bénéficierez des revenus générés par les biens immobiliers détenus par celle-ci.

L’investissement en SCPI comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction de l’évolution de la valeur des biens immobiliers quelle détient. De plus, les revenus distribués par les SCPI peuvent varier, en fonction du niveau d’encaissement des loyers (taux d’occupation, renégociations des baux etc…). Il existe notamment un risque de vacance locative, où certains biens immobiliers de la SCPI pourraient rester inoccupés, réduisant ainsi les revenus potentiels. De plus, la liquidité des parts peut être limitée. Enfin, il y a un risque associé à la société de gestion, telle que sa capacité à gérer efficacement le portefeuille immobilier et à prendre des décisions appropriées.

Nos certifications

Depuis 2019

Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine

CPI 3301 2019 000 041 117

CCI Bordeaux Gironde : Carte T

N° 19004224

Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance

Diversité de l’offre

La diversité des solutions que nous analysons et référençons nous permet d’adapter nos recommandations en toute objectivité.

Des frais optimisés

Aucun surcoût pour l’investisseur dans son projet d’investissement. Nous ne facturons aucun honoraire de conseil.

Un conseil sur-mesure

Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.

Un suivi complet

Nous étudions votre situation familiale et patrimoniale pour une parfaite compréhension du projet, et vous proposons des solutions sur mesure.

Télécharger notre guide

+ 10 pages

De conseils

+ 4 experts

Sur la rédaction

+ 10 ans

D’expertise synthétisée

Inscrivez-vous à la lettre des placements

Je suis informé des dernières opportunités

Une newsletter pertinente et non envahissante

Des articles de fond pour m’aider à prendre les bonnes décisions

Je deviens incollable sur les investissements et les placements