Les SCPI de « déficit foncier » permettent aux épargnants d’investir dans de l’immobilier à réhabiliter -ou à rénover- tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Elles sont un peu moins connues que les SCPI fiscales comme les SCPI Pinel ou les SCPI Malraux. Cependant elles recèlent de sérieux atouts dans une stratégie patrimoniale bien spécifique. Les SCPI de déficit foncier permettent donc aux investisseurs fortement imposés de continuer à se créer du patrimoine tout en allégeant leur fiscalité. Par le biais de ce type de SCPI fiscale, il est possible d’obtenir jusqu’à 62,20 % d’économie d’impôts. Nous allons voir comment dans ce « mini guide ».
Le fonctionnement des SCPI de Déficit Foncier
Le principe des SCPI de déficit Foncier
En règle générale, les loyers issus de la location de logements nus (au sens « sans meubles ») par des investisseurs sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ; après soustraction des charges déductibles comme les dépenses d’entretien, d’amélioration ou encore des intérêts d’emprunt. Le bénéfice foncier imposable est soumis au barème de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Sur le marché, on trouve différentes SCPI fiscales de type Malraux ou Pinel. Il ne faut pourtant pas négliger les atouts de la SCPI de déficit foncier. En effet, les SCPI de déficit foncier répliquent en tout point, ce que certains investisseurs font dans l’immobilier en direct. Cela consiste simplement à générer une charge déductible supplémentaire pour gommer ses revenus fonciers imposables. Ainsi, lorsque les charges dépassent les recettes, via de gros travaux par exemple, l’investisseur créé ce que l’on appelle du « déficit foncier ». Ce dernier, une fois déduis des revenus fonciers imposables, vient diminuer la base imposable des revenu ce qui génère par conséquent une diminution du niveau d’imposition du foyer fiscal. Pour atteindre cet objectif, l’investisseur doit acheter un bien immobilier à rénover ou bien opter pour une solution sans aucune contrainte via la souscription de parts de SCPI de déficit foncier. En SCPI, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout . C’est elle qui est en charges des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.
Le profil des investisseurs en SCPI de déficit foncier
En investissant dans des parts de SCPI de déficit Foncier, les contribuables les plus fortement imposés sont d’évidence les plus avantagés. En effet, plus la fiscalité du foyer fiscal est lourde (tranche marginale d’imposition élevée), plus l’économie d’impôt sera importante.
Par exemple, un couple marié disposant de revenus fonciers imposables et taxés à la tranche marginale d’imposition de 45 %, bénéficiera grâce à un investissement en SCPI de déficit foncier d’une diminution de son impôt équivalent à 62,20 % (soit 45 % + 17,2 % pour les prélèvements sociaux) du montant du déficit foncier dont il va bénéficier grâce à la souscription des parts de SCPI. Voir plus bas l’exemple détaillé.
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Quel calendrier pour une SCPI de déficit foncier ?
La collecte et l’acquisition des immeubles sont suivies des travaux, de leur mise en location puis, selon la stratégie de la SCPI, de la cession du patrimoine et de la liquidation. Les dates et durées sont propres à chaque véhicule : elles doivent être lues dans sa note d’information.
Le calendrier fiscal dépend des charges effectivement éligibles et des attestations remises aux associés. Il faut distinguer les engagements de conservation et de location de la possibilité pratique de récupérer son capital. La fin d’un engagement fiscal ne garantit pas une vente des parts à cette date. Consultez les règles d’imputation des déficits fonciers et les documents de la SCPI.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Les avantages de la SCPI de déficit foncier
Les SCPI de déficit foncier n’est pas soumise au plafond global des niches fiscales. Il n’y a pas de limitations de montant dans ce type d’investissement. Cependant, les SCPI de déficit foncier fonctionnent selon un cahier des charges précis. Ainsi, elles procèdent à la collecte auprès des investisseurs puis elles achètent des bâtiments nécessitant de gros travaux. Le dispositif concerne donc uniquement des immeubles anciens. Ces immeubles sont donc totalement rénovés avant leur mise en location. Le prix des parts comprend à la fois le montant des travaux et la valeur du foncier.
Investir en SCPI permet de mutualiser le risque lié à l’immobilier (valeur du capital investi et rendement locatif) via une multitude d’investissements, sur des emplacements géographiques différents. Cela permet à la société de gestion d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier diversifié. L’investisseur final détient donc des parts d’une société civile de placement immobilier elle même propriétaire d’actifs immobiliers tangibles. L’intérêt principal de ce type de véhicule d’investissement réside dans le fait de se décharger de toutes les contraintes liées à la gestion des locataires et des travaux, contrairement à l’investissement locatif en direct.
La fiscalité des SCPI de déficit foncier
La fiscalité de la SCPI de déficit est identique aux des investissements immobiliers en direct. Les revenus perçus (de l’ordre de 2% par an) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et les plus-values de cession sont taxées comme des plus-values immobilières.
Point important : la diminution d’impôt obtenu grâce à l’application du déficit foncier n’entre pas dans le champs du plafonnement des niches fiscales.
Les SCPI de déficit foncier en résumé
- Principe : investissement dans l’immobilier ancien à rénover
- Boni fiscal : sera fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Plus elle est élevée, plus l’avantage fiscal sera important.
- Minimum d’investissement : 5.000 €
- Risques : pas de garantie de capital et faible liquidité avant l’échéance
- Durée recommandée : plus de 10 ans
Les inconvénients des SCPI de déficit foncier
- L’investisseur percevra les premiers revenus qu’au bout de 2 à 3 ans, le temps que les travaux soient terminés.
- Nul ne sait quel sera l’état du marché dans 10 ans. Mais cette notion est valable dans l’investissement en direct également. En effet, en immobilier, le capital et les revenus ne sont jamais garantis.
- L’engagement fiscal ne doit pas être confondu avec la durée réelle du placement : la revente des parts et le remboursement lors de la liquidation peuvent intervenir plus tard, selon les conditions de la SCPI.
Exemple d’investissement SCPI de déficit foncier
Un couple est fortement imposé et se trouve dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de 45 %. Par ailleurs, il dispose d’un patrimoine locatif générant 30 000 € de revenus fonciers annuels.
En investissant 100 000 € en SCPI de déficit foncier (avec une quote part affectée aux travaux de 50 % étalée sur 2 années fiscales), ils vont pouvoir faire une économie de :
- Impôt sur le revenu : 45 % x [(50 % x 100 000 €) / 2] = 11 250 €
- et une économie sur les prélèvements sociaux de : 17,2 % x [(50 % x 100 000 €) / 2] = 4 300 €
Une économie fiscale de 15 550 € par an pendant 2 ans !
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