Les SCPI Malraux rendent accessible un marché immobilier de prime abord réservé à une clientèle d’investisseur disposant de moyens financiers au-dessus de la moyenne. Le dispositif est souvent réputé un peu élitiste dans l’univers des classes d’actifs liés à l’immobilier. Alors qu’en réalité, il n’en est rien. La loi Malraux grâce aux SCPI Malraux notamment est accessible dès 10 000 € de budget et permet à tout investisseur résident fiscal français de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, tout en diversifiant son patrimoine sur des actifs immobiliers de belle facture situés en zones sauvegardées.
Pour la société de gestion, le principe est simple. Ils vont utilisé les fonds collecté par la SCPI Fiscale investir dans des biens immobiliers situés dans des secteurs historiques et sauvegardés afin d’y réaliser des travaux de rénovation. En contrepartie de cette rénovation et d’un engagement de location sur une période définie à l’avance, les porteur de parts de la SCPI pourront bénéficier de la réduction d’impôt dite Malraux. Les immeubles recherchés par les sociétés de gestion sont situés en France, dans des villes dont le passé historique est riche et où la pression locative est généralement importante.
La grande flexibilité offerte par le statut SCPI permet à tout un chacun d’adapter son budget en fonction de ses capacités financières. Notons par ailleurs que la loi Malraux ne rentre plus en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Le principe est simple : il suffit d’effectuer des travaux sur des biens situés dans des secteurs historiques, afin de pallier à la pénurie de logements locatifs en contrepartie d’un engagement à la souscription sur une période définie à l’avance. Les immeubles recherchés par les sociétés de gestion sont situés en France, dans des villes dont le passé historique est riche et où la pression locative est importante. Par ailleurs investir en Malraux via des SCPI permet de mutualiser le risque inhérent à l’investissement locatif en investissant dans plusieurs biens.
Le principe de la SCPI Malraux
La loi Malraux permet, sous réserve de réaliser des travaux sur des immeubles situés en secteur sauvegardé et sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France, de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux de restauration réalisés.
En souscrivant à ce dispositif via une SCPI plutôt qu’en investissement direct, l’investisseur se dégage de tout souci de gestion, mutualise son risque sur plusieurs immeubles et diversifie son patrimoine, tout en bénéficiant du même mécanisme fiscal.
Conformément à l’article 4 B du Code général des impôts, ce dispositif s’adresse aux investisseurs particuliers soumis à l’impôt sur le revenu et fiscalement domiciliés en France, ou à défaut aux associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
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Les avantages pour l’acquéreur de parts de SCPI Malraux
La défiscalisation
La loi Malraux permet de réduire son impôt à hauteur de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, selon la localisation de l’immeuble. Les immeubles situés dans une zone couverte par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) bénéficient du taux de 30 %, tandis que ceux situés dans un secteur couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) bénéficient du taux de 22 %.
Le montant des travaux engagés est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000 euros (30 % × 400 000 €).
Comme la réduction d’impôt s’applique uniquement sur le montant des travaux, et non sur le prix total de la part souscrite, le taux de réduction effectif rapporté au montant total investi dépend de la quote-part de travaux propre à chaque programme. Cette quote-part se situe généralement entre 55 % et 70 % du montant investi, ce qui donne, à titre indicatif, une réduction d’impôt effective de l’ordre de 15 % à 21 % du montant total souscrit selon les opérations.
Bon à savoir: La loi Malraux, y compris via une SCPI, échappe totalement au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an pour la plupart des autres avantages fiscaux.
La fiscalité des revenus
Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, après déduction de l’ensemble des frais liés à un éventuel emprunt bancaire (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie). Le régime du micro-foncier n’est pas compatible avec cette déduction des frais réels : un investisseur souhaitant déduire ces charges doit nécessairement relever du régime réel.
En cas de revente des parts, si le prix de cession est supérieur au prix de souscription, une plus-value imposable est constatée, relevant du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.
Tout comprendre avant d’investir en SCPI
Les inconvénients de la loi Malraux
- L’investisseur doit conserver ses parts pendant 9 ans au minimum. il est fortement recommandé de conserver les parts jusqu’au dernier moment afin de bénéficier pleinement de la valorisation des biens. Ajoutons qu’il existe bel et bien un risque de perte de la réduction d’impôt si l’on revend sur le marché secondaire avant la fin de la neuvième année.
- Comme dans toutes les classes d’actifs liées à l’immobilier, les SCPI n’offrent pas de garantie en capital et les loyers ne sont pas garantis.
- Il n’est pas possible de souscrire des parts de SCPI Malraux en démembrement, seulement en pleine propriété.
- Le marché n’est pas forcément très profond ni très liquide ainsi si l’on vend ses parts l’avantage fiscal n’est pas cessible, ce qui induit de vendre à un prix parfois très bas. Cet investissement est donc à prévoir sur une période dépassant supérieure à 15 ans avec la possibilité, toutefois, de récupérer ses fonds avec une plus-value immobilière à la sortie. En fonction de l’évolution du marché immobilier entre la date d’achat et l’année de cession.
- Il n’est pas possible d’investir en SCPI Malraux au sein d’une assurance-vie
SCPI Malraux ou investissement en direct : quelles différences
Un investissement Malraux en direct suppose l’acquisition d’un lot entier dans un immeuble à restaurer, ce qui implique un budget généralement bien supérieur à 100 000 euros, ainsi qu’un suivi personnel du chantier de restauration et de la mise en location du bien.
La SCPI Malraux répond à une logique différente : l’investisseur souscrit des parts d’un véhicule collectif, qui répartit les fonds sur plusieurs immeubles et plusieurs opérations de restauration, gérées par une société agréée. Cette mutualisation réduit l’exposition à un programme unique, mais elle s’accompagne en contrepartie de frais de gestion propres à la SCPI, et d’une moindre maîtrise du choix des immeubles et du calendrier des travaux, entièrement délégués à la société de gestion.
Le choix entre ces deux formats dépend donc moins du montant de la réduction d’impôt, identique dans les deux cas, que du budget disponible, de l’appétence pour la gestion directe d’un bien à restaurer, et du niveau de diversification recherché.
Calendrier et conservation des parts de SCPI Malraux
La SCPI collecte les capitaux, acquiert les immeubles et réalise les restaurations prévues, puis assure leur location avant les cessions et la liquidation. Ces étapes ne suivent pas un calendrier identique pour toutes les SCPI. Le produit des ventes et le capital finalement restitué ne sont pas garantis.
L’avantage fiscal de l’associé doit être rapproché de la souscription éligible et de l’attestation fournie par la société, sans transposer automatiquement le calendrier d’un chantier détenu en direct. La conservation des parts doit respecter l’engagement applicable à l’opération ; la documentation fiscale des SCPI Malraux précise les obligations des associés.
Exemple d’investissement SCPI Malraux
Si l’on investit dans 150 parts de SCPI Malraux à 1000 € la part :
- Investissement : 150 000 € avec une quotepart de travaux réalisés de 100.000 €
- Montant de la réduction d’IR en une fois : 30% x 100000 = 30 000 €, soit environ 18% du montant total de l’investissement.
Points clés à retenir
- La SCPI Malraux permet d’accéder au dispositif Malraux dès 10 000 euros, contre un budget nettement plus élevé en investissement direct.
- La réduction d’impôt porte sur le montant des travaux de restauration, à un taux de 22 % ou 30 % selon la localisation de l’immeuble.
- L’engagement de conservation des parts est d’au moins 9 ans, avec un horizon recommandé souvent supérieur à 10-15 ans compte tenu de la faible liquidité du marché secondaire.
- La réduction Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales.
- Les parts de SCPI Malraux ne peuvent être souscrites qu’en pleine propriété, ni en démembrement, ni au sein d’un contrat d’assurance-vie.
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