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#Interview : David SEKSIG, Directeur Général et co-fondateur de la société de gestion de SCPI Remake AM, nous donne plus de détail sur sa stratégie d’investissement et sa vision du marché immobilier en 2023
La SCPI Remake Live termine l’année 2022 en affichant la meilleure performance du marché des SCPI à capital variable avec un taux de distribution brut de 7,64 % brut (6,48% net de fiscalité étrangère). Cette jeune SCPI lancée en 2022, se positionne comme une SCPI opportuniste, diversifiée et sans aucune commission de souscription. Des pénalités de retrait (5% TTC) sont néanmoins appliquées durant les 5 premières année en cas de retrait. Cette SCPI, accessible également en assurance-vie, vise en TRI de 5,90 % sur 10 ans. Dans cette interview, David SEKSIG revient sur le positionnement de la SCPI, sa vision du « bureau bashing », son analyse du marché immobilier français et sur les résultats de sa SCPI en 2022.
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Jérémy Orféo : Depuis quelques années il y a une espèce d’opposition entre les SCPI dites thématiques (SCPI qui vont être axées sur une classe d’actif bien particulière) et les SCPI diversifiées. Toi, au cours de ta carrière professionnelle tu as plutôt été aux commandes de SCPI de bureaux, et là tu as fait le choix de lancer une SCPI diversifiée avec Remake Live. Pourquoi ce choix ?
David SEKSIG : C’est avant tout par conviction. Même s’il y a souvent des conseillers en gestion de patrimoine que ça ennuie quand on lance un produit diversifié. Ils n’aiment pas trop parce qu’ils nous disent que c’est à eux de faire l’allocation de leur client. Moi je ne suis pas allocataire, je suis nul en gestion de patrimoine, ce n’est pas mon métier. En revanche, ce que je sais c’est qu’il ne faut pas s’enfermer dans des véhicules de niche, c’est une règle de base quand on est gérant de fonds ouvert, c’est-à-dire un fond qui collecte en permanence comme c’est le cas pour une SCPI à capital variable, on prend le risque effectivement si cette classe d’actif devait sous-performer de ne pas pouvoir maintenir nos objectifs de distribution. Ce qui est important, c’est la profondeur de marché. On a vu des fonds qui se sont créés sur des thématiques très puissantes mais parfois très peu profondes avec des fonds qui finalement vont se retrouver avec des problématiques de trésorerie non investie à des niveaux très élevés parce qu’ils se sont positionnés sur des créneaux trop spécialisés sur lesquels ils n’arrivent pas à trouver des actifs. Le problème pour l’investisseur c’est qu’il voit alors sa rémunération fortement amoindrie car ne pas investir la collecte c’est terrible en terme de performance pour un fonds immobilier. Donc nous avons fait le choix d’une SCPI diversifiée et on l’a fait depuis longtemps puisque les 2 dernières SCPI qu’on a créé avec Nicolas (ndlr David SEKSIG et Nicolas KERT son associé ont tous les deux fondé la SCPI Novaxia Neo quand ils travaillaient chez Novaxia investissement) c’était des SCPI diversifiées. C’est véritablement quelque chose qui nous permet de nous adapter beaucoup plus rapidement au marché.
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Jérémy Orféo : Ce choix d’une SCPI diversifiée, signifie-t-il que tu n’as pas de conviction sur l’immobilier de Bureau ? Autrement dit, penses-tu qu’à cause du développement du télétravail, il vaut mieux éviter cette classe d’actif ?
David SEKSIG : Le bureau aujourd’hui est un incontournable. Un gérant de fonds immobilier diversifié ne peut pas ne pas faire de bureaux c’est juste impossible. Je rappelle juste que, en immobilier d’entreprise en France, 80% des transactions sont des transactions bureaux et que sur ces 80% de transactions de bureaux il y en a 80% qui sont faites aussi en Ile-de-France. N’en déplaise à tous, la réalité c’est que l’actif phare en SCPI et en immobilier d’entreprise c’est le bureau d’Ile-de-France. Donc Oui, le bureau n’est pas mort. Vive le bureau. On a assisté depuis le COVID au « bureau bashing » c’est affreux. Oui, la façon dont les entreprises utilisent les espaces de travail a évolué et cela continuera à évoluer. Le télétravail s’est même installé dans certaines entreprises. Mais il ne s’est pas généralisé et certaines entreprises en reviennent. Aux États-Unis par exemple, là où tous les les géants de la tech l’ont pratiqué, ils font revenir une partie des collaborateurs sur site. Même chose pour les banques qui font aussi revenir des collaborateurs sur site. Pareil pour Disney aux États-Unis qui a annoncé le retour des collaborateurs au bureau. Donc il y a quand même une tendance de fond qui est en train de dire « bon certes le télétravail c’est une bonne chose, mais on ne peut pas ne jamais venir au bureau ». L’être humain est un animal social, il a besoin de collaborer, d’échanges pour faire avancer les choses. Pour autant, le bureau est en train de subir une mutation, c’est évident. Il y a quand même des contraintes qu’il va falloir prendre en compte et qui font que certains actifs de bureaux vont quand même retrouver une seconde vie. La contrainte qui est à la fois celle de la trop grande densification des centres-villes à l’heure actuelle, et aussi celle de la ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols)*.
* Zéro Artificialisation Nette (ZAN) est un objectif fixé pour 2050. Il demande aux territoires, communes, départements, régions de réduire de 50 % le rythme d’artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020.
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Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser les tendances, réglementations et évolutions socio-économiques. Nous évaluons et rencontrons les sociétés de gestion et les acteurs de la finance pour garantir leur pertinence et leur vision à moyen et long terme. Notre but est de vous transmettre conseils et savoir-faire via nos experts disponibles au quotidien. Mais aussi à travers notre lettre des placements, nos guides thématiques et nos vidéos YouTube. Weelim, c’est l’accès à des investissements fiables, performants et responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.
Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2025 ?
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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