SCPI ActivImmo : 5,5 % de rendement, est-ce tenable dans le temps ? Point avec Benjamin Le Baut

SCPI ActivImmo : 5,5 % de rendement, est-ce tenable dans le temps ? Point avec Benjamin Le Baut

Jérémy Orféo
interview Benamin LE BAUT DG Alderan 2023 SCPI ActivImmo

Face à la forte progression du marché du e-commerce boosté par les épisodes de confinement lors de la crise de la Covid-19, le marché de logistique et des locaux d’activité a connu un fort engouement de la part des investisseurs. Dans ce contexte, la SCPI ActivImmo, spécialisée sur ce segment de marché, a connu un fort volume de collecte. Sa capitalisation atteint d’ailleurs seulement 4 ans après sa création plus d’1 Milliards d’euros. Au 30 juin 2023 ce sont plus de 18 000 investisseurs qui ont fait confiance à la société de gestion Alderan en souscrivant des parts de la SCPI. La collecte a intégralement été investie sur un peu plus de 130 actifs immobiliers en France avec un peu moins de 15 % du patrimoine en Espagne et en Italie. Un taux de distribution en 2022 de 5,5 % versés aux détenteurs de parts en 2022. C’est un franc succès. Pourtant, ce taux de distribution était de 6% en 2020 et 2021. Mais alors, qu’est-ce qui a changé ? Est-ce toujours le bon moment pour investir sur ce marché ? Les 5,5 % sont-ils tenables dans le temps ?

Jérémy Orféo, Dirigeant fondateur de Weelim reçoit Benjamin LE BAUT, Directeur Général de la société de gestion Alderan. Il nous détaille le fonctionnement de la SCPI ainsi que ses perspectives et s’exprime sur le marché immobilier tertiaire, les actifs logistiques et les locaux d’activité.

 

Retranscription de l’interview :

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Benjamin, dans un premier temps, pouvez-vous, pour recontextualiser un peu tout ça, nous dire déjà qu’est-ce que c’est que la logistique et les locaux d’activité ? Et nous expliquer quelles sont les spécificités qui peut y avoir sur ce marché par rapport à d’autres classes d’actifs immobilières ?

Benjamin Le Baut : La logistique et les locaux d’activités, c’est une classe d’actifs et d’investissement immobilier mais qui en réalité recouvre une palette assez large de bâtiment, qui parle probablement un peu moins au grand public et aux investisseurs particuliers puisque c’est une classe d’actif qui opère aussi beaucoup en BtoB et donc qui est moins visible. Néanmoins je pense que tout le monde quand on parle de logistique visualise très bien ces plateformes de stockage, ces entrepôts de 20 000, 50 000 voir 100 000 m². Mais la logistique ce n’est pas que le stockage des marchandises c’est aussi toute une logique de distribution et de transport. Et pour ça il faut des sites qui sont aussi adaptés à cette activité de transport. Ce sont dans ce cas là généralement des sites sur lesquels on stocke mais en plus petite quantité des marchandises et on s’occupe de toute la flotte notamment de camions qui distribue les marchandises. Il y a aussi des sites dits de messagerie. Là on est plus sur le dispatching des marchandises et des colis, avec des locaux qui sont plus bas et qui ont juste vocation à assurer d’un côté l’entrée des marchandises la réalisation des colis et de l’autre l’expédition vers le client final. Cette classe d’actifs regroupe aussi des bâtiments dit d’activité qui hébergent en réalité toute l’activité de tout le tissu industriel des PME/PMI de notre pays pour des activités de production, de stockage, d’assemblage et ce sont des bâtiments qu’on trouve dans toutes les zones d’activité à proximité de nos centres urbains. Il y a une petite nouveauté aussi assez récente qui a vu le jour avec notamment la promesse client du fameux Amazon d’une livraison toujours plus rapide qui a permis le développement et l’émergence d’une nouvelle typologie d’actifs en logistique qui est la logistique urbaine, celle du dernier kilomètre. Là ce qui compte c’est véritablement la localisation et la proximité immédiate avec le client ce qui fait que les utilisateurs et les exploitants de la logistique et du transport sont capables d’accepter des caractéristiques de bâtiments un peu moins spécifiques un peu moins idéal donc peut-être moins de hauteur une configuration un peu moins types boîte permettant un stockage aisé, mais en contrepartie d’une localisation au plus proche du client et donc ce sont tous ces locaux qu’on retrouve notamment dans certains centre-ville ou à proximité immédiate des villes. Donc voilà à travers sous une appellation finalement très générique de la logistique on retrouve en réalité des bâtiments qui ont des caractéristiques parfois assez diverses.

 

Qu’est-ce qui fait que l’ADN d’Alderan sur ce marché là à une expertise particulière ? Est-ce que tu peux l’expliquer en quelques mots voilà l’origine de la société de gestion ?

Benjamin Le Baut : J’ai coutume de dire que pour étudier la pertinence d’un investissement il faut regarder qui a les clés du camion et donc en l’occurrence ce sont les sociétés de gestion de scpi. En ce qui concerne cette cette classe d’actif très spécifique des locaux de l’activité de la logistique, je pense qu’effectivement il faut s’adresser à des spécialistes. On s’invente pas opérateur sur ce segment de marché parce que les acteurs sont eux-mêmes assez spécifiques. Et je pense simplement humblement qu’on peut se considérer comme effectivement des spécialistes de cette classe d’actifs.  Il s’avère que l’histoire de d’Alderan au départ c’était une foncière patrimoniale privée qui avait été créée en 2000 par deux hommes qui se sont connus dans le monde de la logistique, notamment puisque l’un avait créé le groupe Novaliance qui était un gros groupe de logistiques et de et de transport et il a créé cette foncière en 2000 avec son directeur immobilier du groupe logistique qui est toujours notre président Rémi bourgeon. Et donc c’est assez naturellement que les deux hommes ont assez vite investi beaucoup et majoritairement sur cette classe d’actifs qui était effectivement intéressante. Et petit à petit la gestion et la façon d’investir c’est institutionnaliser, professionnaliser. Au départ pour le compte de cette foncière, et puis petit à petit l’idée a grandi et s’est développée pour aboutir à la création de la SCPI ActivImmo à destination du grand public.

Quelles sont les perspectives du marché ? Est-ce qu’il y a pas un effet de mode derrière ? Est-ce qu’il est toujours le bon moment d’investir aujourd’hui en logistique ?

Benjamin Le Baut : Alors j’appellerai pas ça un effet de mode. Ce qu’on peut dire c’est qu’il y a eu un avant et un après covid-19. La covid a eu cet effet bénéfique de mettre en lumière en quelque sorte le caractère stratégique de cette classe d’actif puisque tout le monde s’est effectivement probablement rendu compte de l’importance de cette chaîne, de ces actifs logistiques dans la chaîne d’approvisionnement que ce soit de produits de première nécessité ou même sur d’autres types de produits. On a senti qu’il y avait un intérêt plus fort au sortir du premier confinement. Pour les investisseurs plus institutionnels certains avaient déjà de la logistique dans leur portefeuille, mais c’est sûr que c’est un mouvement de marché qui s’est combiné avec d’un côté une classe d’actifs qui est devenu plus visible et qui a démontré à la fois sa résilience et son caractère stratégique, et de l’autre des classes d’actifs qui ont souffert pendant le confinement comme le commerce ou le bureau par exemple.  Et c’est vrai aussi qu’il y a eu beaucoup de compétitions et une pression à la baisse sur les taux de rendement à cause de la forte augmentation de la demande, par rapport à l’offre disponible sur le marché. C’est la raison pour laquelle notamment on a acheté plus cher dans ce contexte très concurrentiel et c’est notamment la raison pour laquelle la performance la première année de la SCPI était à 6% en 2020 et en 2021. Puis en 2022, nous avons réduit la distribution à 5,50 %. Mais 5,50 % ça reste le haut du panier par rapport à la moyenne des SCPI. Néanmoins comme le marché restait avec des fondamentaux extrêmement robustes ce que je disais tout à l’heure, il y a eu un mouvement de hausse des valeurs locatives qui a commencé aussi peu de temps après le covid. Les rendements sont donc quand même porté par une augmentation des loyers. En parallèle de ça on a eu aussi le début de l’inflation qui est influence l’évolution des loyers en place. La SCPI ActivImmo a la chance d’être un véhicule qui est capable d’aller capter parce qu’il s’inscrit dans le long terme des stratégies de réversion positive avec des évolutions de valeur locative positive et cette collecte abondante nous a aussi permis de nous diversifier au sein de cette classe d’actifs. J’ai expliqué tout à l’heure un peu les typologies d’actifs qu’on peut y retrouver donc ça nous a permis effectivement avec une collecte abondante d’aller aussi nous positionner sur des actifs de pur logistique urbaine puisqu’on a réalisé notamment en 2022 nos premières opérations Paris intra-muros pour aller capter des locaux qui ont cette réversibilité que j’évoquais sur lequel on peut demain imaginer en faire autre chose. Ca nous a permis aussi de nous internationaliser pour aller chercher des opportunités à l’étranger, en Espagne notamment, pour diversifier le patrimoine. Je suis donc très confiant pour la suite.

 

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Questions fréquentes

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Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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