Lancée en septembre 2019 par Alderan, ActivImmo se présente comme la première SCPI entièrement consacrée aux locaux d’activités et à la logistique. Six ans plus tard, le fonds a changé d’échelle : au 31 décembre 2025, sa capitalisation avoisine 1,4 milliard d’euros, détenue par 29 302 associés, pour un patrimoine de 179 actifs répartis dans sept pays européens. La SCPI est labellisée ISR, label renouvelé en décembre 2025, et relève de l’article 8 du règlement SFDR. Elle figure parmi les fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Une SCPI qui couvre toute la chaîne logistique

La thèse d’ActivImmo tient en une image : suivre la marchandise depuis l’entrepôt régional jusqu’au dernier kilomètre. En valeur vénale, les entrepôts logistiques représentent 52,7 % du patrimoine, les locaux d’activités 31,2 %, la logistique urbaine 8,6 % et les sites dédiés au transport 6,8 %, le solde de 0,7 % relevant d’autres usages. Autrement dit, plus de huit euros sur dix sont investis dans des bâtiments utilisés pour stocker, produire ou réparer, loués à des PME, des ETI ou des filiales de grands groupes. La société de gestion y voit un moyen d’accompagner l’essor du commerce en ligne et les politiques de réindustrialisation.

Le portefeuille reste très français : 78,7 % de la valeur vénale est située en France, avec un fort tropisme pour la dorsale Paris-Lyon-Marseille, qui concentre à elle seule 44,2 % du patrimoine. L’Espagne pèse 13,5 %, l’Italie 4,1 %, les Pays-Bas 1,5 %, l’Irlande 1,0 %, le Portugal 0,9 % et l’Allemagne 0,3 %. L’internationalisation progresse donc par petites touches, comme en témoigne l’entrée au Portugal en 2025.

La dispersion locative constitue un vrai point fort. Le patrimoine est loué à 372 locataires au travers de 463 baux, et le premier d’entre eux ne pèse que 6,7 % des loyers, les cinq premiers 16,2 %. Concrètement, la défaillance d’un occupant isolé aurait un effet limité sur les revenus. La durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances, de 3,9 ans, rappelle toutefois que les possibilités de départ restent fréquentes sur ce type d’actifs.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende brut versé au titre de 2025 atteint 33,48 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 5,49 % sur un prix de souscription inchangé de 610 euros. Ce niveau est remarquablement stable depuis 2022, entre 5,49 % et 5,52 %. Il mérite pourtant d’être lu de près : environ 1,89 euro par part provient de plus-values de cession distribuées, et non des loyers. Le résultat courant de l’exercice s’établit à 31,30 euros par part, en léger recul par rapport aux 32,91 euros de 2024, tandis que le report à nouveau, après affectation, se limite à 0,04 euro par part. Autrement dit, la SCPI distribue la quasi-totalité de ce qu’elle gagne et ne dispose plus d’un véritable coussin de réserves.

La structure des revenus éclaire ce recul. Les produits financiers, issus du placement de la trésorerie, sont passés de 6,40 euros à 4,34 euros par part, à mesure que la collecte ralentissait et que les liquidités étaient investies. Les loyers, eux, restent stables à 31,52 euros par part.

Côté valeur, l’exercice est rassurant. À périmètre constant, la valeur des actifs détenus au 1er janvier progresse de 1,4 %, et la valeur de reconstitution ressort à 616,58 euros par part au 31 décembre 2025, légèrement au-dessus du prix de souscription. La valeur de retrait s’établit à 545,34 euros. Le taux de rendement interne sur cinq ans atteint 3,64 % ; aucun TRI à dix ans n’est encore disponible, la SCPI ayant été créée en 2019.

La gestion locative concentre en revanche les tensions. Le taux d’occupation financier annuel recule à 93,1 %, contre 96,3 % en 2024 et plus de 98 % entre 2021 et 2023. Les surfaces vacantes atteignent près de 144 000 m², réparties sur 26 actifs, pour un potentiel de loyers d’environ 6,1 millions d’euros par an. Côté financement, l’endettement est quasi nul : aucune ligne bancaire n’était tirée en fin d’année et le ratio global s’établit à 0,79 %.

Faits marquants de 2025 et perspectives 2026

L’année a été celle de la consolidation. Quatre acquisitions ont été réalisées pour 33,52 millions d’euros hors droits, en Italie, aux Pays-Bas, en Espagne et au Portugal, avec un rendement moyen de 8,04 % actes en main. Dans le même temps, huit actifs ont été cédés pour 19,97 millions d’euros, dont Fretin et plusieurs petits sites issus d’un portefeuille loué à La Poste, avec 3,86 millions d’euros de plus-values. Trois entrepôts ont été livrés, à Soliers, Fontenoy-sur-Moselle et Durtal, mais Fontenoy-sur-Moselle restait en commercialisation, sous garantie locative, et deux cellules de Durtal étaient encore en négociation à la date du rapport. Le dividende est par ailleurs devenu mensuel en avril 2025.

La collecte nette de 95,1 millions d’euros reste significative, mais marque un net ralentissement du rythme de croissance. Selon SCPI-Lab, les surfaces vacantes sont passées de 87 735 m² à 124 238 m² au seul deuxième trimestre 2025. Pour 2026, trois chantiers de développement, à Creil, Attignat et Briare, doivent être livrés au deuxième trimestre, largement préloués. Toujours selon SCPI-Lab, le prix de la part a été porté de 610 euros à 613,50 euros au 1er juillet 2026, première revalorisation depuis la création du fonds. Alderan affiche pour 2026 l’ambition de remonter le taux d’occupation financier au-dessus de 95 % et de poursuivre l’internationalisation du portefeuille.

Notre lecture

ActivImmo coche plusieurs cases que peu de SCPI peuvent revendiquer aujourd’hui : un patrimoine dont la valeur progresse, un prix de part récemment relevé, un endettement quasi inexistant, une liquidité sans parts en attente de retrait et un locataire principal pesant moins de 7 % des loyers. La thématique logistique et activités a, jusqu’ici, tenu ses promesses en matière de valorisation.

Les points de vigilance sont ailleurs. La hausse de la vacance, sensible sur l’exercice, pèse sur le résultat, et le maintien du taux de distribution repose en partie sur des plus-values de cession, par nature non récurrentes, sans réserves pour lisser un éventuel creux. La relocation des entrepôts livrés et la reprise du taux d’occupation financier seront donc les indicateurs à suivre en 2026. Enfin, la forte exposition française, et en particulier à la dorsale, limite l’effet de diversification géographique.

Pour un épargnant qui cherche une exposition à l’immobilier d’entreprise moins dépendante des bureaux, ActivImmo peut trouver sa place dans une allocation diversifiée, sur un horizon d’au moins huit ans, en gardant à l’esprit que les frais d’entrée pèsent sur les premières années. Un conseiller Weelim peut vous aider à vérifier sa cohérence avec votre patrimoine.

Un dividende se juge sur sa source autant que sur son montant.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.