Des parts en attente de retrait pour certaines SCPI au T1 2024

Des parts en attente de retrait pour certaines SCPI au T1 2024

Ugo Philippe
Des parts en attente de retrait pour certaines SCPI au T1 2024

Aujourd’hui, nous allons explorer une tendance du marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) au premier trimestre 2024 : l’augmentation des parts en attente de retrait. Ce phénomène, qui concerne plusieurs SCPI, reflète des dynamiques importantes pour les investisseurs. Dans cet article, nous allons voir en détail les raisons de l’augmentation relative des parts en attente de retrait, les SCPI les plus concernées, et les implications pour les investisseurs. Enfin, nous vous proposerons des solutions et des conseils pratiques pour naviguer cette situation et optimiser vos investissements.

Augmentation des parts en attente de retrait

Au premier trimestre 2024, la valeur des parts en attente de retrait des SCPI a continué de croître, atteignant 2,4 milliards d’euros, soit 2,7 % de la capitalisation totale du marché. Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs :

Dans un premier temps, la collecte des SCPI a été faible, avec des souscriptions brutes trimestrielles passant de 1 237,86 millions d’euros au quatrième trimestre 2023 à 1 090,57 millions d’euros au premier trimestre 2024. Ce faible niveau de collecte, concentré sur un nombre restreint de véhicules, accentue les problèmes de liquidité pour certaines SCPI. Puis, parmi les 218 SCPI sur le marché, 96 rencontrent toujours des problèmes de liquidité. Bien que les ordres de rachat aient diminué (625 millions d’euros contre 1,3 milliard d’euros au trimestre précédent), le niveau de collecte reste insuffisant pour compenser les demandes de retrait, laissant un stock de parts en attente de retrait croissant.

Prenons l’exemple de deux SCPI particulièrement touchées :

  • Pierrevenus (Aestiam) : Fin 2023, cette SCPI affichait un ratio parts en attente sur capitalisation de 12,4 %. Cette situation s’est aggravée au premier trimestre 2024, atteignant 12,6 % de la capitalisation totale.
  • LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM) : Cette SCPI détient le record trimestriel avec un ratio de 13,2 % de parts en attente sur capitalisation, contre 11 % fin 2023, avec plus de 200 millions d’euros de parts en attente.

Implications pour les investisseurs

Les parts en attente de retrait ont plusieurs implications pour les investisseurs :

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  •  Les investisseurs pourraient avoir des difficultés à vendre leurs parts rapidement, ce qui peut être problématique en cas de besoin urgent de liquidités.
  •  Pour les nouveaux investisseurs, ces situations peuvent représenter des opportunités d’acheter des parts à un prix réduit.
  • Il est essentiel de diversifier les investissements pour répartir les risques liés à des problèmes de liquidité.

Causes de l’augmentation des parts en attente de retrait

Depuis l’été 2023, quelques SCPI ont baissé leurs prix de part, ce qui a conduit divers investisseurs à vouloir désengager par peur de voir leurs dividendes baisser. Cette situation, combinée à une baisse de la collecte par rapport à 2023 , a accru le nombre de parts en attente de retrait. Prenons l’exemple d’une SCPI à capital variable, les retraits sont normalement compensés par les nouvelles souscriptions. Cependant, une augmentation des demandes de retrait sans une collecte suffisante peut entraîner un stock de parts en attente.

SCPI concernées et données clés

Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), la valeur des parts en attente de retrait s’élevait à 2,4 milliards d’euros au 31 mars 2024, représentant 2,7% de la capitalisation totale des SCPI. Ce phénomène touche 96 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion. En revanche, 122 SCPI, soit plus de la moitié, n’avaient aucune part en attente de retrait à la fin du premier trimestre.

Solutions pour les SCPI face à cette situation

Pour répondre aux demandes de retraits en attente, les SCPI peuvent activer plusieurs leviers :

1. Augmenter la collecte

Pour pallier le ralentissement de la collecte, certaines SCPI réduisent le prix des parts, offrant ainsi un meilleur rendement aux nouveaux souscripteurs. Elles peuvent également réduire temporairement le délai de jouissance pour attirer plus rapidement des capitaux.

2. Activer le fonds de remboursement

Lorsqu’une SCPI fait face à des retraits supérieurs aux souscriptions, elle peut utiliser son fonds de remboursement. Ce fonds, alimenté par la cession d’actifs ou le report à nouveau, permet de fournir des réserves de liquidité. Cependant, les parts rachetées via ce fonds subissent généralement une décote significative par rapport à la valeur initiale.

3. Suspendre la variabilité du capital

En suspendant temporairement le caractère variable de son capital, une SCPI peut instaurer un marché secondaire où les ordres d’achat et de vente se confrontent, transformant ainsi temporairement la SCPI en SCPI à capital fixe.

4. Vendre des immeubles

Pour obtenir des liquidités, les SCPI peuvent vendre des immeubles, notamment ceux jugés non stratégiques ou les plus liquides, afin de rembourser les associés désirant se séparer de leurs parts.

Quelques SCPI se démarquent en captant 50% de la collecte nette au T1 2024

Au premier trimestre 2024, cinq gestionnaires ont capté plus de 50 % de la collecte nette, témoignant de leur position dominante sur le marché. CORUM AM se distingue nettement en enregistrant une collecte nette de 159 millions d’euros, représentant 20,81 % du total. Ensuite IROKO suit avec 74 millions d’euros, soit 9,69 %, tandis qu’ALDERAN et ARKEA REIM se positionnent respectivement à 69 millions d’euros (9,03 %) et 66 millions d’euros (8,64 %). Enfin NORMA CAPITAL clôture ce groupe de tête avec une collecte de 31 millions d’euros, représentant 4,06 % de la collecte nette. Ensemble, ces cinq gestionnaires accumulent une part significative du marché, soulignant leur influence prépondérante dans le secteur de la gestion d’actifs au début de l’année 2024.

Conseils pour les investisseurs

Pour éviter d’avoir des parts en attente de retrait, les investisseurs doivent :

  • Soumettre des demandes de retrait complètes et conformes.
  • Consulter un de nos conseillers en gestion de patrimoine pour choisir des SCPI à rendement et collecte intéressante.
  • Privilégier les SCPI qui affichent peu ou pas de parts en attente de retrait.
  • En cas de difficultés de liquidité, il est important de noter que l’AMF (Autorité des marchés financiers) n’impose pas de délai spécifique pour le rachat des parts, ce qui signifie que les investisseurs doivent être conscients des risques de liquidité associés aux SCPI.

Pour conclure les SCPI avec des parts en attente de retrait au premier trimestre 2024 suscitent des inquiétudes chez les investisseurs. La collecte endormie et les problèmes de liquidité ont conduit à une augmentation des demandes de retrait. Pour les investisseurs, cette situation présente des risques de liquidité mais aussi des opportunités d’achat à des prix réduits. Enfin diversifier vos investissements et rester informé avec notre newsletter est essentiel.
Weelim est là pour vous accompagner. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou pour obtenir des conseils sur vos investissements en SCPI.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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