Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et les investissements qu’ils souhaitent réaliser…
N’en déplaise aux plus sceptiques : non, l’immobilier de bureaux n’est pas mort ! La SCPI Aestiam placement Pierre, qui affiche un taux de distribution de 5,01 % en 2021 en est l’illustration. Nous avons donc décidé de mettre cette SCPI en lumière pour vous aider mieux appréhender le marché du placement SCPI et vous donner toujours plus de clés pour bien investir en SCPI. Placement Pierre bénéficie depuis 10 ans de performances régulières et stables sur un segment de marché bien connu dans le milieu des SCPI : le bureaux. Un segment de marché qui représente toujours une très grosse quote-part des volumes de transaction par rapport à l’ensemble du marché de l’immobilier tertiaire. En effet, en 2021 le marché des bureaux a concentré environ 62 % des opérations immobilières. Ce chiffre est en baisse tout de même en comparaison à l’année 2020 (71%).
Alors oui, les SCPI de bureaux ont un avenir. Mais lequel ? C’est ce que nous allons voir avec Bruno Pauly, Directeur du Développement chez Aestiam, société de gestion de SCPI.
Nos conseils pour investir et les opportunités du moment
La SCPI Aestiam Placement Pierre en quelques chiffres à fin Décembre 2021
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Interview Bruno PAULY, Directeur du Développement chez AESTIAM
Jérémy Orféo: Un taux de rendement de 5,01 % en 2021, c’est une belle performance. Comment vous expliquez ces résultats ?
Bruno PAULY : La SCPI Aestiam Placement Pierre est sans conteste possible une SCPI patrimoniale avec un historique de plus de 30 ans qui s’est constitué au fil de l’eau affichant un TRI à 20 ans de 11,86 %. Je rappelle que le Taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité annuelle d’un investissement sur une période donnée (le plus souvent 5,10 et 15 ans) en tenant compte du prix d’acquisition, des revenus perçus et de la valeur de retrait au 31 décembre. Aestiam Placement Pierre est donc une SCPI de bureaux résiliente et performante avec un Taux de distribution de 5,01 % en 2021.
Aujourd’hui nous gérons au sein d’Aestiam Placement Pierre un encours de quasi 380 M€ répartis sur 162 immeubles dans lesquels nous retrouvons 277 locataires. Cela traduit effectivement une réelle diversification et une grande mutualisation du portefeuille géré. La gestion de ce portefeuille grâce au travail conséquent des équipes d’asset management a permis de recouvrer les loyers au titre de l’année 2021 d’où la stabilité du dividende au cours des dernières années à un niveau de 4,63 %. Par ailleurs nous avons réalisé dans le cadre de différents arbitrages (cession d’immeubles) des plus-values au-delà de la valeur d’expertise.
Par exemple, nous avons céder, au sein de la Galerie Point Show à Paris, un actif 1,5 fois sa valeur d’expertise en 2021. Mais notre plus beau succès reste la vente d’un immeuble vacant depuis 16 mois à Sèvres (7 rue Victor Hugo) où, en ayant changé la destination du bien en le passant de bureau à résidentiel, nous l’avons vendu plusieurs fois sa valeur d’expertise. N’oublions jamais que la plus-value dégagée au-delà de la valeur d’expertise peut être distribuée aux associés sans appauvrir la SCPI, c’est ce à quoi nous nous employons. Ce qui nous a permis de verser aux porteurs de parts un dividende supplémentaire exceptionnel à nos associés à hauteur de 0,38%, soit un dividende total de 5,01% .
Point important concernant les réserves, tant le report à nouveau que la plus-value à distribuer dans le temps, elles restent à un niveau important puisque nous avons à ce jour à peu près 8 mois de réserve dans les comptes de cette SCPI. Nos associés ont donc de la visibilité sur l’objectif de pérennité et de stabilité de nos dividendes futurs. Ceci étant dit il est important de rappeler que ni le capital ni les dividendes qui peuvent évoluer tant à la hausse qu’à la baisse ne sont garantis.
Jérémy Orféo : Est-ce vraiment le moment d’investir dans une SCPI composée majoritairement d’immeuble de bureau, alors que le contexte est propice au développement du télétravail ?
Bruno PAULY : Il est aujourd’hui normal d’investir dans des SCPI de bureaux car n’oublions jamais que le dans le cadre de l’immobilier d’entreprise les transactions sur les bureaux représente sur en moyenne sur les 10 dernières années plus de 60% des transactions. Le bureau est et reste un support d’investissement intéressant et essentiel dans une allocation immobilière. Aestiam Placement Pierre a la spécificité d’être une SCPI tournée vers les PME. C’est lié à la taille moyenne de ses actifs (1100 m² en moyenne). Il faut savoir que les PME sont peu contraintes par le télétravail et ne sont pas dans la démarche de restitution de locaux. Nous constatons aujourd’hui au travers d’une étude réalisée par Sopra Storia en 2021 que plus de 70 % des chefs d’entreprise de moins de 100 salariés ne sont pas favorables au télétravail. Point par ailleurs positif : on constate que la demande placée croit en 2021 pour les petites surfaces. Pourquoi ? Tout simplement parce que les chefs d’entreprise de PME soucieux de faire revenir leurs collaborateurs et de les fidéliser, n’hésitent plus à créer des espaces de convivialité en leurs murs. Autre sujet motivant le choix d’Aestiam Placement Pierre, le poids de ses actifs dans le centre de Paris qui colle parfaitement aux besoins de centralité émis par les chefs d’entreprise. De ce fait, nous n’avons pas de locaux vacants dans Paris. La demande est très forte et soutenue. La performance d’Aestiam Placement Pierre n’est donc pas impactée ni par le télétravail, ni par la mise en place du flex-office au sein des grandes entreprises qui engendre la restitution de plateaux comme on peut l’observer dans des zones en périphérie telle La Défense et ses environs. Aujourd’hui nous ne sommes pas investis dnas le secteur de La Défense à Paris. Dans tous les cas, nous recherchons toujours des biens dans une fourchette de prix compris entre 2 et 20 M€ qui ont vocation à être divisibles et modulables de façon à être à en capacité de respecter notre stratégie d’accueillir en un même lieu plusieurs locataires toujours dans ce souci de mutualisation et donc de diminution du risque locatif.
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Deux actifs immobiliers acquis en 2021 symbolisant cette stratégie d’investissement
Jérémy Orféo : Pourriez-vous nous citer deux actifs immobiliers emblématiques acquis en 2021 ?
Bruno PAULY : Tout d’abord, nous avons fait l’acquisition des locaux d’un établissement d’enseignement supérieur, l’école de commerce AMOS avec un bail de 12 ans dont 9 ans fermes. AMOS est une école de commerce spécialisée dans le Sport Management. AMOS résulte d’un projet pédagogique axé sur la professionnalisation et propose des formations en alternance avec des entreprises partenaires. L’école propose une dimension internationale dispensée par des professionnels et experts du sport business, avec des spécialisations en marketing, événementiel ou entrepreneuriat. AMOS possède 13 campus dont 1 à Londres. Cette Ce bien rentre pleinement dans nos critères d’investissement (taille de l’actif : 1.124 m² ; Prix : 3 M€)
Ensuite, nous avons fait l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé dans le 13ème arrondissement de Marseille au sein du technopole Château-Gombert dédié à la formation supérieure (Ecole Centrale, Polytechnique, …), au secteur du numérique et de la haute technologie avec près de 170 entreprises, 8 laboratoires et 15 plateformes technologiques. L’immeuble Euclide est loué à 3 locataires pérennes dans le cadre de baux de 9 ans dont 6 ans fermes ayant pris effet en 2021 à des loyers défensifs (Prix de 8,7 M€, multilocataires…)
Jérémy Orféo : Quelles sont vos projections pour 2022 ? L’objectif à long terme est-il d’offrir une distribution potentielle supérieure à 5% ?
Bruno PAULY : Nos projections pour 2022 sont à minima de servir un dividende courant qui soit constant par rapport à celui de 2021 à savoir 16,20 € de dividende courant (le même depuis 5 ans). C’est notre objectif et ce qui guide notre action au quotidien. Nous veillerons aussi éventuellement à distribuer une partie des plus-values exceptionnelles mise en réserve ou à réaliser. Notre objectif, et vous l’aurez compris, est d’être en capacité de délivrer un dividende total en pourcentage compris entre 4,60 % et 5,10 % en 2022. La fourchette est certes large aujourd’hui mais elle sera naturellement affinée au cours du temps. Un point intéressant notamment lié aux dernières acquisitions réalisées par Aestiam Placement Pierre. Celles-ci se sont portées sur des établissements d’enseignement supérieur privés. Nous considérons cette classe d’actifs comme intéressante à regarder pour plusieurs raisons. Tout d’abord, l’enseignement supérieur privé est un marché en fort développement qui croît actuellement de plus 5% par an. Le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur privé a été multiplié par 2 au cours des 20 dernières années. Tout cela est alimenté par la promesse d’une embauche facilitée. On face à des locataires solides eu égard à leur modèle économique, qui s’engagent à sur des baux à long terme. Il y a aussi un intérêt fort pour les bailleurs lié à la modification de la destination de bureaux vacants ce qui peut ainsi revaloriser ces biens. Les écoles d’enseignement supérieur privé sont demandeuses aujourd’hui de centralité mais aussi de locaux proches de quartiers d’affaires pour être à proximité des futurs employeurs de leurs étudiants. Nous avons un tel cas dans une autre SCPI que nous gérons ce qui nous dote d’une certaine expérience dans cette classe d’actifs. En conclusion, Aestiam Placement Pierre s’affirme de par ses qualités et ses caractéristiques comme le pilier incontournable d’une allocation de SCPI de rendement. A noter que pour rendre de la liquidité à cette SCPI compte tenu d’une demande de retrait importante intervenue fin 2021 (19 616 parts sont en attente de retrait au 31/12/2021), nous avons décidé de ramener le délai de jouissance au 1er jour du mois qui suit la souscription : motiver l’arrivée de nouveaux associés, voilà notre objectif en leur donnant un coup de pouce.
Les conditions de souscription à la SCPI Aestiam Placement Pierre :
Prix de souscription : 350 € Délais de jouissance : 1er jour du mois suivant la date de souscription.
À propos de Weelim
Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et de leurs investissements. Notre objectif, c’est que vos placements performent dans la durée que ce soit : en assurance vie et plan épargne retraite, en immobilier ou SCPI, en private equity, en crowdfunding, en bourse etc.
Vous permettre d’investir dans des placements performants grâce à des conseils objectifs et personnalisées
Quelle fierté pour nous de vous accompagner depuis toutes ces années ! Que ce soit pour accéder à de meilleurs rendements, créer un complément de revenu, diversifier vos investissements, optimiser vos impôts ou encore préparer votre retraite. Chez Weelim, nous sommes engagés à vous proposer le service que nous aimerions recevoir : sécurisé, impartial et personnalisé.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser les tendances, réglementations et évolutions socio-économiques. Nous évaluons et rencontrons les sociétés de gestion et les acteurs de la finance pour garantir leur pertinence et leur vision à moyen et long terme. Notre but est de vous transmettre conseils et savoir-faire via nos experts disponibles au quotidien. Mais aussi à travers notre lettre des placements, nos guides thématiques et nos vidéos YouTube. Weelim, c’est l’accès à des investissements fiables, performants et responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.
Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2025 ?
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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