SCPI Primovie : quelles conclusions tirer de la publication du rapport annuel 2019 ?

SCPI Primovie : quelles conclusions tirer de la publication du rapport annuel 2019 ?

Jérémy Orféo

La SCPI Primovie compte désormais plus de 27 000 associés et dépasse les 3 milliards d’euros de capitalisation après seulement 8 ans d’existence. Au cours du 1er trimestre 2020, la SCPI a collecté 134 M€ et continue son développement, après une année 2019 soutenue avec 629 millions d’euros collectés. Un succès commercial que la société de gestion Primonial Reim doit à sa réputation et ses bons résultats depuis la création de la société de gestion en 2008.

>> Voir notre comparatif et classement 2020 des SCPI  >>

La stratégie d’investissement de la SCPI Primovie

Primovie se positionne comme le leader de l’investissement immobilier locatif dans le domaine de la santé et de l’éducation. Les secteurs immobiliers visés par la société de gestion sont notamment :

  • Secteurs de la santé, des seniors et de la dépendance : maisons de retraites, EHPAD, Cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), résidences seniors
  • Secteurs de l’éducation et de la petite enfance : crèches, écoles, universités, centres de formation

La société de gestion Primonial Reim s’engage également dans une démarche socialement responsable. En effet, chaque souscription de nouvelles parts de la SCPI Primovie permet à Primonial REIM de faire un don au bénéfice de l’Hôpital Necker Enfants malades

Le marché immobilier de santé vu par Primonial Reim

Primonial Reim, un acteur majeur dans l’immobilier de santé en France

Le volume d’investissements en immobilier de santé (EHPAD et maisons de retraite) en France a totalisé environ 600 millions d’euros en 2019. Si le volume d’investissements est en forte baisse comparativement à 2018 (-47% en un an), le marché est en ligne avec sa moyenne de longue période selon Primonial Reim. Avec plus de 130 millions d’euros d’investissement, Primonial REIM aura encore été un acteur essentiel du marché avec des acquisitions emblématiques telle que la signature de deux EHPAD de dernière génération en Île-de-France pour 72 millions d’euros.

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En 2019, le taux de rendement prime a connu à nouveau une légère compression pour se positionner sous la barre des 4,0% pour les EHPAD et à 5,15% pour les cliniques MCO. En France, la prise en charge de la dépendance physique et psychologique s’organise à court, moyen et long terme. Elle débute avec les services/soins à domicile et les résidences services. Lorsque la dépendance s’accroît les patients sont orientés vers les maisons de retraite médicalisées (unités Alzheimer, unités grands dépendants et accueil de jour) ou vers les cliniques SSR et PSY principalement (Spécialisations SSR  : locomoteur, gériatrie, addictologie, cardiologie, système nerveux, respiratoire ou encore cancérologie). L’enjeu d’innovation technologique lorsque la dépendance s’accroît est fondamental. Les principaux univers d’innovation sont : l’intelligence artificielle, la sécurité et le bien-être des résidents/patients.

Un secteur avec des besoins grandissants

Le secteur des EHPAD en France est constitué de plus de 7 500 établissements et plus de 610 000 lits. Toutefois, en raison de la pression du vieillissement de la population française et la progression du nombre de personnes âgées dépendantes, Primonial Reim estime que le secteur aura besoin de 145 000 lits nouveaux ou à moderniser d’ici 2025. En France les marchés qui représentent les potentiels de développement les plus importants à l’horizon 2025 sont : l’Île-de-France, la région PACA, le Grand Est ou encore la région Bourgogne Franche-Comté. Si les 5 premiers exploitants concentrent déjà 55% des lits du secteur privé, la consolidation au profit des leaders se poursuit. Le secteur MCO/SSR/SLD/PSY compte environ 4 000 établissements pour près de 500 000 lits. Dans le secteur des cliniques, la principale évolution concerne le fait que les établissements MCO ont tendance à réorienter assez rapidement leurs patients vers les cliniques SSR. Les marchés représentant le plus important potentiel de développement à l’horizon 2025 sont : la Bretagne, le Grand Est mais aussi la Bourgogne Franche-Comté, le Centre Val-de-Loire, la Normandie, la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie et la région PACA. Malgré une dynamique continue de concentration, les 3 premiers opérateurs concentrent seulement 25% du nombre d’établissements. La consolidation du secteur à l’échelle française et européenne va se poursuivre.

Les mesures prises en 2020 par la société de gestion Primonial Reim face au Coronavirus

Primonial REIM a versé 100% de la distribution prévue 1er trimestre 2020, aux porteurs de parts de ses SCPI, à l’échéance habituelle. La Société de Gestion assure ses meilleurs efforts pour recouvrer les loyers auprès des locataires tout en appliquant les mesures d’accompagnement souhaitées par l’Etat et dans une démarche citoyenne et solidaire. Ainsi, en 2020, malgré la crise sanitaire sans précédent, Primonial REIM appliquera le principe de distribuer à ses associés, chaque trimestre, 100% des loyers encaissés.

L’évolution de la SCPI Primovie sur les 5 dernières années

Un patrimoine de plus en plus diversifié

La SCPI Primovie compte à fin Mars 2020 plus de 196 actifs en portefeuille. Depuis 5 ans, la SCPI Primovie a engagé une véritable diversification de son patrimoine immobilier en investissant les capitaux collectés. La part des actifs immobiliers situés en France est passée de 100 % à 74 %. Cette réduction a été mise en œuvre au profit d’une ouverture plus importante à d’autres pays de la zone euro : L’Allemagne (16,2 %), l’Italie (7,5%) et l’Espagne (2,2%).  Par ailleurs, même en France, alors que la SCPI étaient investie à 97 % en province, Primonial Reim a pris l’initiative de renforcer ses positions en Paris et tout la région parisienne (51%)

Répartition du patrimoine au 31/12/2019 (par secteur)

Répartition du patrimoine au 31/12/2019 (par secteur)


Répartition du patrimoine au 31/12/2014 (par secteur)

Répartition du patrimoine au 31/12/2014 (par secteur)


Répartition géographique du patrimoine au 31/12/2019

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Répartition géographique du patrimoine au 31/12/2014

Répartition géographique du patrimoine au 31/12/2014


Une performance au-dessus de la moyenne du marché depuis 5 ans

La politique d’investissement menée par la société de gestion Primonial Reim a porté ses fruits, en témoigne l’évolution du prix la part depuis 2014. Ce dernier est passé de 191 € à 203 €. Par ailleurs, les revenus distribués aux associés sont stables (9,53 € en 2014 versus 9,16 € en 2019) et toujours supérieurs à la moyenne du marché depuis la création de la SCPI.

Evolution du prix de souscription

Evolution du prix de souscription


Evolution du taux de distribution

Evolution du taux de distribution


 

2014 2015 2016 2017 2018 2019
Prix de souscription 191 € 191 € 191 € 196 € 203 € 203 €
Collecte (en M€) NC 230,3 491,9 818,2 488,8 629,5
Taux de distribution (TDVM)* 5,10 % 5,00 % 5,00 % 4,89 % 4,50 % 4,51 %
Variation du prix (VPM)** 0 % 0 % 0 % 2,37 % 3,83 % 0 %
Résultat courant 9,53 € 9,44 € 9,55 € 9,44 € 9,40 € 8,44 €
Dividende versé 9,75 € 9,55 € 9,55 € 9,56 € 9,14 € 9,16 €
RAN (réserves par part) 0,69 € 0,41 € 0,12 € 0,13 € 0,42 € 0,06 €

Le rythme de collecte pose question au conseil de surveillance

Le rythme de collecte pose néanmoins question. Le conseil de surveillance, dans son rapport figurant en page 49 du rapport annuel 2019 de la SCPI Primovie, s’interroge sur la capacité de la SCPI à maintenir dans la durée son niveau de distribution actuel, « sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cessions« . Ce qui fut notamment le cas en 2019. En effet, la SCPI a subi l’année dernière un léger décalage entre le rythme de collecte et les investissements réalisés. De ce fait, le résultat courant sur l’exercice 2019 a légèrement diminué (-10 %). Afin de maintenir le niveau de revenu aux associés, la SCPI a pu compter sur ses réserves (le RAN par part passe de 0,42 € à 0,06 €) et sur la plus-value réalisée sur la cession d’un actif de Bureaux à Paris situé au 36-40, rue Picpus pour prix de cession net de frais de 36 M€ alors qu’il avait été acquis 26 M€ 5 ans plus tôt.

Les principaux locataires au 31 décembre 2019

Le revenu locatif perçu par la SCPI en 2019 s’établit à 92 664 549,30 euros. Primovie compte près de 290 locataires au 31 décembre 2019 selon la société de gestion Primonial REIM. Fait marquant sur les revenus locatif, plus de 50 % des recettes de la SCPI reposent sur 10 locataires sur 290, dont deux locataires (Korian et Charleston) représentent 25 % des revenus locatifs.

SCPI Primovie principaux locataires au 31 décembre 2019

Les chiffres clés de la SCPI Primovie au 31 Mars 2020 (Bulletin trimestriel du T1 2020)

Prix de souscription : 203 €
Taux d’occupation financier : 94,4 %
Prix de vente : 184,43 € par part, correspond au prix de souscription de la part en vigueur, diminué de la commission de souscription versée à la société de gestion
Date d’entrée en jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription et son règlement intégral

Minimum de souscription : 10 parts soit 2030 €

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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