En SCPI, ce n’est pas le rendement qui fait le moine. Mais comment ne pas parler des résultats de cette jeune SCPI qui risque encore de faire parler d’elle en 2020. Avec un TDVM 2019 qui devrait s’établir entre 6,5% et 7%, et une hausse de son prix de part de +4% au 1er Juillet 2019, la SCPI Kyaneos Pierre termine la course en tête du classement des SCPI cette année. Qui se cache derrière cette SCPI ? Ses résultats sont-ils tenables dans le temps ? Ce sont les réponses auxquelles nous allons tenter de répondre dans cette analyse.
Kyaneos AM : une société de gestion qui mise sur l’immobilier résidentiel, plutôt que sur l’immobilier tertiaire.
Rendement et immobilier résidentiel font encore bon ménage
Pour Jérémie ROUZAUD, le fondateur de Kyaneos AM, et ses équipes, il est aujourd’hui possible d’aller chercher du rendement financier sur le marché de l’immobilier résidentiel, tout en améliorant la performance énergétique des actifs acquis et en mettant le respect des locataires au cœur de la démarche. C’est sur ces 3 piliers que s’appuie le projet de la SCPI Kyaneos Pierre : le respect de l’environnement, le respect des locataires et la performance financière pour les associés. C’est un modèle qui a d’abord été expérimenté par Jérémie ROUZAUD à titre personnel en concrétisant quelques investissements en nom propre.
Ensuite, il a décidé le dupliquer le modèle sous le format SCPI de rendement. La société de gestion est aujourd’hui détenue en majorité par Jérémie ROUZAUD son fondateur, 1/3 par une société de gestion (la Financière de l’ARC) et le solde par des personnes de son entourage. Elle est basée à Avignon et compte 3 équipes implantées sur différents secteurs pour faciliter le sourcing des actifs, le pilotage des travaux et la gestion des immeubles. Une équipe située au siège à Avignon pour le grand Sud-Est, une seconde proche de Toulouse pour le grand Sud-Ouest et une autre à Orléans pour tout le centre de la France. Chaque équipe compte dans ses rangs un maître d’œuvre, un gérant financier et un gestionnaire locatif.
Quelle est la stratégie d’investissement de la SCPI Kyaneos AM ?
Les actifs visés sont des immeubles de rapport d’une valeur moyenne de 750 000 €, situés dans des villes de moins de 50 000 habitants et offrant une rentabilité brute après travaux d’environ 8% AEM (Acte en main) pour pouvoir servir un objectif de rendement de 6 à 6,5 % par an pendant 10 ans. C’est l’horizon de placement recommandé par la société de gestion. Quelques exemples de villes dans lesquelles la SCPI a déjà investi : Cavaillon (84), Lunel (34), Lorgues (83), Mazan (84), Bollène (84), Orange (84) et Sorgues (84).
La société de gestion vise un objectif de collecte en 2020 de 60 M€, soit un rythme d’investissement de 6 à 7 actifs par mois.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Le respect de l’environnement au centre de la démarche de la SCPI Kyaneos Pierre
C’est un sujet d’actualité majeur aujourd’hui. Tout le monde en parle. C’est rare qu’une journée se passe sans que l’on parle d’environnement, de marche pour le climat, d’économie d’énergie, de recyclage etc. Pour certaines marques, c’est aussi devenu un positionnement marketing pour faire vendre. Pour Kyaneos, c’est évidemment un axe de différenciation par rapport aux autres acteurs du marché, mais c’est surtout une conviction profonde de son créateur. Pour lui, il vaut mieux aujourd’hui se préoccuper en priorité de la rénovation des immeubles anciens plutôt que de construire à tout va. C’est mieux pour l’environnement, c’est mieux aussi pour le confort des habitants et ça peut dégager, quand on cible les bonnes villes et les bons marchés immobiliers, des rendements financiers intéressants pour les investisseurs.
Dans la notice d’information de la SCPI Kyaneos Pierre il est notamment précisé qu’au moins 90% des logements doivent, après rénovation et dans les douze mois suivant l’acquisition, présenter un DPE supérieur ou égal à D (soit une consommation énergétique ≤ à 230 kWhEP/m2 /an).
Jérémie ROUZAUD, fondateur de Kyaneos AM
« Construire un appartement de 50m² émet à peu près autant de CO2 que de vivre dans cet appartement pendant environ un siècle.Il faut donc privilégier la rénovation pour des raisons environnementales ! »
La démarche de la société de gestion ne s’arrête pas là.
Deux autres indicateurs sont suivis de près :
- La provenance de la main d’œuvre. Kyaneos AM souhaite favoriser une main d’œuvre de qualité et de proximité. Aussi, les entreprises qui interviennent sur les chantiers de rénovation doivent être situé, autant que possible, à moins de 50 km.
- Ainsi que la provenance des matériaux utilisés. Là aussi, la société de gestion veille à ce qu’une majorité des matériaux utilisés soit fabriqués en France, et autant que possible à minima en Europe.
Concernant la provenance du matériel, Jérémie ROUZAUD a souhaité nous donner deux exemples concrets et parlants. S’agissant de la provenance des pompes à chaleur, les artisans se fournissent chez DAIKIN. Une marque japonaise qui dispose d’une usine en Belgique à Ostende et qui approvisionne tous les distributeurs en Europe. Autre exemple concernant les sols. Les artisans ont pour consigne de s’approvisionner chez Gerfloor, une entreprise basée à Villeurbanne.
Le confort des locataires : l’élément clé pour assurer l’occupation des logements
Pour toutes les SCPI, le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur clé de la politique de gestion et de distribution. C’est parce que les immeubles sont loués, que la SCPI est capable de verser un revenu trimestriel régulier et stable dans le temps. C’est d’ailleurs pour cela que les investisseurs choisissent le format SCPI en général plutôt que d’investir dans l’immobilier en direct. Or, louer un appartement à un particulier, ce n’est pas aussi rassurant sur le papier que de louer à une entreprise. En effet, le bail commercial est souvent plus sécurisant pour le propriétaire parce qu’il prévoit généralement des pénalités en cas de départ du locataire avant le terme de son engagement. Par ailleurs, si votre locataire est une entreprise en bonne santé financière, le risque d’impayé est relativement faible. Le bail d’habitation lui est beaucoup plus souple et le turnover des locataires est souvent plus élevé. Ce qui peu avoir des avantages (possibilité de réajuster le loyer à chaque départ de locataire) et des inconvénients (un appartement vide coûte de l’argent).
Aussi, l’enjeux pour la SCPI Kyaneos, c’est de maintenir ses locataires. Pour cela, la société de gestion met « le paquet » sur les prestations pour quelles soient les meilleures du secteur. La société de gestion va jusqu’à identifier une liste de dix critères permettant d’évaluer la qualité des logements. Ils attribuent systématiquement une note sur 10 à chaque appartement en fonction de la présence des équipements suivants (1 point par équipement) :
- Relatif au bien être : cuisine aménagée, système de ventilation, meubles de salle de bain et sonnette.
- Relatif aux économies pour le locataire : double vitrage, pompe à chaleur, chasse d’eau 3/6 litres, mitigeur.
- Relatif aux commodités d’accès : proximité des transports en commun et présence d’une place de parking.
Les statuts imposent d’ailleurs qu’au minimum 90% des logements détenus par la SCPI aient une note supérieure ou égale à 6/10 dans les douze mois suivant l’acquisition.
Un exemple de rénovation qui reflète le savoir-faire des équipes Kyaneos AM
Il s’agit d’un immeuble de Bureau + logements soit 14 lots au total acquis au 2ème trimestre 2019 pour une valeur de 1 238 000 € (1 098€/m2 – surface 1128 m2) sur la commune de Cavaillon (84).
Le site Meilleursagents.com affiche un prix au m2 fourchette basse sur le secteur de 1600 €. « En achetant l’immeuble en bloc nous obtenons un meilleur prix au m2 ce qui booste le rendement de l’actif. Surtout sur des marchés immobiliers où peu de gens sont capables de payer 1 238 000 € comptant », nous confie Jérémie ROUZAUD.
A côté de cet immeuble sur la même parcelle, il y a également un terrain de 200 m2 sur lequel il pourra éventuellement être envisagé ultérieurement une construction d’un autre immeuble.
Rendement prévisionnel : 8.3%. Ce prix inclus l’estimation travaux de 185 000 €
Voici la liste des travaux réalisés :
- Isolation des murs périphériques par l’intérieur
- Installation de pompes à chaleur (comme pour dans 95% des logements rénovés par Kyaneos)
- Rénovation des salles de bain et cuisines
- Transformation du bureau en trois nouveaux logements et un bureau plus petit destiné être loué en espace de co-working.
Durée des travaux : 2 mois
