Lancée en 2018 par Kyaneos Asset Management, société de gestion installée aux Angles, près d’Avignon, Kyaneos Pierre a fait d’un pari longtemps jugé marginal sa marque de fabrique : investir dans le logement ancien des petites et moyennes villes de province, puis le rénover. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 440,4 millions d’euros, répartis entre 10 546 associés. Son patrimoine compte 635 immeubles, soit 4 932 lots pour 289 726 m². La SCPI est classée article 8 au sens du règlement SFDR et ne mentionne pas de label ISR. Elle figure parmi les fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Un patrimoine résidentiel très granulaire

La stratégie tient en une phrase : acheter des immeubles d’habitation, souvent dégradés, dans des villes moyennes où les prix restent accessibles, et les remettre à niveau pour améliorer à la fois leur performance énergétique et le confort des occupants. Sur les 4 932 lots, 4 589 sont des logements et 343 des locaux tertiaires, généralement des commerces ou des bureaux en pied d’immeuble. En surface, l’habitation représente environ 88,5 % du patrimoine, la part tertiaire 11,5 %. L’annexe SFDR du rapport retient de son côté 90 % d’immobilier résidentiel. Autrement dit, la poche tertiaire relève du pied d’immeuble plus que d’une diversification assumée.

Le patrimoine est exclusivement français et s’étend sur 38 départements. L’Occitanie pèse 27 %, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur 17 %, l’Auvergne-Rhône-Alpes et les Hauts-de-France 12 % chacune, le Centre-Val de Loire et l’Île-de-France 7 % chacun, la Normandie et la Bourgogne-Franche-Comté 6 %, la Nouvelle-Aquitaine 5 %. Les locataires sont des particuliers, et non des entreprises. Concrètement, il n’existe pas de grand locataire dont la défaillance ferait vaciller les revenus : le risque se dilue sur plusieurs milliers de baux d’habitation. La contrepartie est une gestion locative lourde, que la société de gestion a choisi d’internaliser via des sociétés liées, pour la gestion locative comme pour le dépannage. Le conflit d’intérêts est encadré par un vote annuel en assemblée générale.

L’axe de la rénovation se mesure. Kyaneos suit cinq critères d’efficience énergétique, de l’isolation des combles à la ventilation mécanique. Au 31 décembre 2025, 46,1 % des logements les remplissent tous, contre 4,9 % au moment de leur acquisition. Près de 20 millions d’euros de travaux ont été engagés sur l’exercice, sans qu’aucun chantier ne dépasse 0,5 % du patrimoine.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende versé au titre de 2025 s’élève à 9,66 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 4,35 %, contre 4,96 % en 2024 et 5,94 % en 2021. La pente est nette et régulière. Le résultat atteint 9,80 euros par part, de sorte que la SCPI a distribué un peu moins que ce qu’elle a gagné, et le report à nouveau remonte à 0,14 euro par part, contre 0,01 euro un an plus tôt. Cette réserve reste toutefois très mince : elle représente à peine plus de cinq jours de distribution. Le rapport attribue le recul du dividende à la dilution liée à la collecte, à l’absence de produits exceptionnels en 2025 et à la hausse des charges financières, passées de 1,82 à 2,24 millions d’euros.

Le prix de souscription a été relevé de 222 à 224 euros le 1er juillet 2025, avec une valeur de retrait portée à 199,36 euros. Selon SCPI-Lab, il s’agit de la sixième revalorisation depuis 2018. La valeur de reconstitution s’établit à 225,26 euros par part au 31 décembre 2025 : le prix de souscription lui est donc quasiment aligné. La valeur de réalisation ressort à 187,10 euros, en léger recul par rapport à 188,10 euros fin 2024. La valeur vénale du patrimoine progresse de 16,7 %, à 473,8 millions d’euros, mais cette hausse traduit d’abord les acquisitions et les travaux de l’année.

Côté gestion locative, le taux d’occupation financier atteint 89,6 % au 31 décembre 2025, contre 87 % un an plus tôt. Les 10,4 % restants se partagent entre 7,4 % de vacance en attente de locataires et 3,0 % de lots en travaux. Le ratio d’endettement s’établit à 23 % de la valeur vénale, pour un plafond statutaire de 40 %, avec une dette de 114,5 millions d’euros. Le taux de rendement interne publié porte sur cinq ans et ressort à 4,28 %. La SCPI n’a pas encore dix ans d’historique.

Faits marquants et perspectives 2026

La collecte ralentit, sans s’effondrer. Les souscriptions de l’exercice atteignent 51,6 millions d’euros pour 231 353 parts nouvelles, contre 271 625 parts en 2024, et les retraits progressent à 25 145 parts, soit 4,99 millions d’euros. La collecte nette reste largement positive, à environ 46,6 millions d’euros. Surtout, aucune part n’était en attente de retrait au 31 décembre 2025, toutes les demandes ayant été honorées dans un délai de quinze jours, et le marché secondaire n’a pas été sollicité. Dans le marché actuel, c’est un point distinctif.

Sur l’année, la SCPI a acquis 64 immeubles, soit 599 lots et 33 430 m², pour 54,6 millions d’euros frais de notaire inclus. Pour 2026, la société de gestion annonce le déploiement d’une visite annuelle de maintenance dans ses logements, afin d’anticiper les sinistres et de prolonger la durée de vie des équipements. L’assemblée générale est convoquée le 22 juin 2026 pour approuver les comptes et les valeurs de part.

Notre lecture

Kyaneos Pierre reste l’une des rares SCPI de rendement à offrir une exposition quasi pure au logement locatif français, avec une thèse cohérente : un patrimoine très granulaire, des prix d’acquisition modérés et une création de valeur par les travaux. Sa liquidité a jusqu’ici bien résisté et son endettement reste raisonnable.

Les points de vigilance sont tout aussi lisibles. Le taux de distribution recule chaque année depuis 2021, sous l’effet conjugué de la dilution, du coût de la dette et d’un taux d’occupation qui progresse mais reste sous les 90 %. Le report à nouveau ne constitue pas un amortisseur. La valeur de réalisation, inférieure de près de 17 % au prix de souscription, rappelle aussi le poids des frais d’entrée, fixés à 11 % : il faut plusieurs années de détention pour les absorber. Enfin, la gestion confiée à des sociétés liées appelle un suivi attentif des honoraires, même s’ils sont encadrés et votés chaque année.

Ce profil s’adresse à un épargnant de long terme, capable de conserver ses parts au moins dix ans, qui cherche à diversifier une allocation souvent dominée par le bureau et le commerce, et qui accepte un rendement résidentiel plus modeste que celui des SCPI tertiaires les plus agressives. Un conseiller Weelim peut vous aider à vérifier sa place dans votre patrimoine.

Dans le logement, le rendement se gagne lot par lot, et se défend de la même façon.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.